Vermietung, Option zur Steuerpflicht, Steuersatz, Bemessungsgrundlage und Tausch

⇨ Grundstücksvermietung, Option, Steuersatz, Bemessungsgrundlage und Tausch

► 1. Überblick

Bei der umsatzsteuerlichen Prüfung von Vermietungs- und Grundstückssachverhalten ist regelmäßig folgende Reihenfolge einzuhalten:

1. Liegt eine Lieferung oder sonstige Leistung vor? 2. Wird die Leistung im Inland ausgeführt? 3. Ist sie nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG steuerbar? 4. Greift eine Steuerbefreiung? 5. Liegt eine Ausnahme von der Steuerbefreiung vor? 6. Kann nach § 9 UStG zur Steuerpflicht optiert werden? 7. Welcher Steuersatz gilt? 8. Wie hoch ist die Bemessungsgrundlage? 9. Wer schuldet die Steuer? 10. Ist der Vorsteuerabzug zulässig?

Merksatz:

Erst Steuerbarkeit, dann Steuerbefreiung, anschließend Option, Steuersatz und Vorsteuerabzug.

⇨ 2. Steuerbefreiung der Grundstücksvermietung

► Rechtsgrundlage

Nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG sind grundsätzlich steuerfrei:

• die Vermietung von Grundstücken,
• die Verpachtung von Grundstücken,
• die Vermietung und Verpachtung von Grundstücksteilen.

Zum unionsrechtlichen Grundstücksbegriff gehören insbesondere:

• Grund und Boden,
• fest mit dem Boden verbundene Gebäude,
• Gebäudeteile,
• Wohnungen,
• einzelne Räume,
• bestimmte Grundstückseinrichtungen.

► Art der Leistung

Die Vermietung oder Verpachtung ist regelmäßig eine sonstige Leistung nach § 3 Abs. 9 UStG.

Der Vermieter räumt dem Mieter gegen Entgelt insbesondere das Recht ein,

• das Grundstück oder den Raum zu benutzen und
• andere Personen von der Nutzung auszuschließen.

► Ort der Leistung

Bei Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück bestimmt sich der Leistungsort grundsätzlich nach der Belegenheit des Grundstücks.

Rechtsgrundlage:

§ 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG.

Beispiel:

Ein in Köln ansässiger Unternehmer vermietet ein Gebäude in Düsseldorf.

Ort der Vermietungsleistung:

Düsseldorf.

⇨ 3. Einheitliche Vermietungsleistung mit Nebenleistungen

► Grundsatz

Übliche Nebenleistungen teilen regelmäßig das umsatzsteuerliche Schicksal der Grundstücksvermietung.

Es liegt insgesamt eine einheitliche sonstige Leistung vor.

Typische Nebenleistungen:

• Heizung,
• Wasserversorgung,
• Reinigung gemeinschaftlicher Flächen,
• Hausmeisterleistungen,
• allgemeine Betriebskosten,
• Umlagen,
• Überlassung einer zugehörigen Garage,
• Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen.

► Beispiel

Monatliche Entgelte:

• Gebäudemiete: 10.000 €
• Heizkosten: 500 €

Die Beheizung dient unmittelbar der Nutzung des vermieteten Gebäudes.

Sie ist regelmäßig Nebenleistung zur Grundstücksvermietung.

Gesamtleistung:

Vermietung einschließlich Beheizung.

Folge:

Grundsätzlich steuerfrei nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG.

► Merksatz

Übliche Nebenleistungen folgen der Hauptleistung.

⇨ 4. Gemischter Vertrag

► Begriff

Ein gemischter Vertrag liegt vor, wenn neben der Grundstücksüberlassung eine weitere selbständige Leistung erbracht wird.

Dann sind umsatzsteuerlich zwei Leistungen getrennt zu beurteilen.

Beispiel:

Ein Unternehmer vermietet

• ein Betriebsgebäude und
• zusätzlich einen eigenständig nutzbaren Baukran.

► Grundstücksvermietung

Die Vermietung des Gebäudes ist grundsätzlich nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG steuerfrei.

► Baukran

Die Überlassung des Baukrans ist eine eigenständige sonstige Leistung nach § 3 Abs. 9 UStG.

Sie ist nicht bereits deshalb steuerfrei, weil sie zusammen mit dem Grundstück vereinbart wurde.

Folge:

Die Vermietung des Baukrans ist grundsätzlich steuerpflichtig.

► Klausurfrage

Ist die zusätzliche Leistung

• lediglich unselbständige Nebenleistung oder
• eine eigenständige Hauptleistung?

Entscheidend sind insbesondere:

• eigenständiger wirtschaftlicher Nutzen,
• gesonderte Vereinbarung,
• gesondertes Entgelt,
• getrennte Nutzbarkeit,
• eigenständiges Interesse des Leistungsempfängers.

⇨ 5. Beispiel: Gebäude, Heizung und Baukran

Ein Unternehmer vermietet:

• Gebäude: 10.000 €
• Heizung: 500 €
• Baukran: 2.000 €

► Gebäude und Heizung

Gebäude und Heizung bilden regelmäßig eine einheitliche Vermietungsleistung.

Bemessungsgrundlage:

10.500 €

Grundsätzlich steuerfrei nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG.

► Baukran

Der Baukran ist eine selbständig nutzbare Betriebsvorrichtung bzw. ein beweglicher Gegenstand.

Bemessungsgrundlage:

2.000 €

Grundsätzlich steuerpflichtig.

► Ergebnis

Es liegen zwei getrennte Umsätze vor:

1. Grundstücksvermietung einschließlich Heizung, 2. steuerpflichtige Vermietung des Baukrans.

⇨ 6. Ausnahmen von der Steuerbefreiung

§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG nimmt bestimmte Vermietungsleistungen von der Steuerbefreiung aus.

Diese Umsätze sind daher steuerpflichtig.

⇨ 7. Kurzfristige Beherbergung von Fremden

Nicht steuerfrei ist die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält.

Typische Fälle:

• Hotel,
• Pension,
• Ferienwohnung,
• Gästezimmer,
• kurzfristig vermietete Apartments.

Entscheidend ist die tatsächliche Art und Dauer der Überlassung.

In Prüfungssachverhalten wird eine tatsächliche Mietdauer von bis zu sechs Monaten regelmäßig als Hinweis auf eine kurzfristige Beherbergung behandelt.

► Folge

Die Leistung ist nicht nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG steuerfrei.

Sie ist grundsätzlich steuerpflichtig.

Für die reine kurzfristige Beherbergungsleistung ist zusätzlich der ermäßigte Steuersatz nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG zu prüfen.

⇨ 8. Abstellplätze für Fahrzeuge

Nicht steuerfrei ist grundsätzlich die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen.

Typische Fälle:

• Parkplatz,
• Tiefgaragenstellplatz,
• Einzelgarage,
• Bootsliegeplatz,
• Stellplatz für Anhänger,
• Stellplatz für Bagger oder Kran.

Der Fahrzeugbegriff wird weit verstanden.

► Gesondert vermieteter Stellplatz

Wird ein Parkplatz oder eine Garage eigenständig vermietet, ist die Leistung grundsätzlich steuerpflichtig.

► Stellplatz als Nebenleistung zur Wohnungsvermietung

Wird der Stellplatz zusammen mit einer steuerfreien Grundstücks- oder Wohnungsvermietung überlassen und bildet er eine unselbständige Nebenleistung, kann er das steuerliche Schicksal der steuerfreien Hauptleistung teilen.

Prüfungspunkte:

• gleicher Vermieter,
• gleicher Mieter,
• räumlicher Zusammenhang,
• wirtschaftlicher Zusammenhang,
• einheitlicher Mietvertrag oder erkennbar einheitliche Leistung.

Merksatz:

Separater Parkplatz steuerpflichtig – zugehöriger Stellplatz kann Nebenleistung zur steuerfreien Vermietung sein.

⇨ 9. Campingplätze

Nicht steuerfrei ist die kurzfristige Vermietung von Plätzen auf Campingplätzen.

Typische Fälle:

• Zeltplatz,
• Wohnmobilplatz,
• Wohnwagenstellplatz.

Maßgeblich ist grundsätzlich die tatsächliche Mietdauer.

⇨ 10. Verzicht auf die Steuerbefreiung

► Zweck der Option

Steuerfreie Umsätze führen häufig nach § 15 Abs. 2 UStG zum Ausschluss des Vorsteuerabzugs.

Dies kann innerhalb einer Unternehmerkette zu einer wirtschaftlichen Belastung führen.

Durch die Option nach § 9 UStG kann der Unternehmer unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf die Steuerbefreiung verzichten.

Rechtsfolge:

• der Ausgangsumsatz wird steuerpflichtig,
• § 15 Abs. 2 UStG greift für diesen Umsatz nicht,
• der Vorsteuerabzug kann grundsätzlich eröffnet werden.

► Beschränkung auf einzelne Umsätze

Der Unternehmer kann die Option grundsätzlich auf einzelne Umsätze beschränken.

Bei einem Gebäude kann daher gegebenenfalls für einzelne selbständige Gebäudeteile unterschiedlich optiert werden.

⇨ 11. Grundvoraussetzungen der Option nach § 9 Abs. 1 UStG

Die Option betrifft insbesondere bestimmte steuerfreie Umsätze nach:

• § 4 Nr. 8 Buchst. a UStG,
• § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG,
• § 4 Nr. 12 UStG.

Weitere Voraussetzung:

Der Umsatz muss an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt werden.

► Leistungsempfänger

Der Leistungsempfänger muss Unternehmer im Sinne des § 2 UStG sein.

Nicht ausreichend ist grundsätzlich eine Leistung an:

• eine Privatperson,
• einen Nichtunternehmer,
• eine juristische Person des öffentlichen Rechts außerhalb ihres Unternehmens.

► Unternehmensbezug

Der Leistungsempfänger muss die Leistung für sein Unternehmen beziehen.

► Rechtsfolge

Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann der leistende Unternehmer auf die Steuerbefreiung verzichten.

Der Umsatz wird steuerpflichtig.

⇨ 12. Ausübung der Option

Die Option kann grundsätzlich durch eindeutiges Verhalten ausgeübt werden.

Typische Fälle:

• offener Umsatzsteuerausweis,
• Behandlung des Umsatzes als steuerpflichtig in der Umsatzsteuer-Voranmeldung,
• Behandlung als steuerpflichtig in der Umsatzsteuererklärung,
• ausdrückliche Erklärung gegenüber dem Finanzamt.

Der Verzicht ist grundsätzlich bis zur materiellen Bestandskraft der Steuerfestsetzung möglich.

Bei Grundstücksveräußerungen gelten jedoch die besonderen Formvorschriften des § 9 Abs. 3 UStG.

⇨ 13. Einschränkung bei der Vermietung nach § 9 Abs. 2 UStG

► Grundsatz

Bei Grundstücksvermietungen genügt es nicht, dass der Mieter Unternehmer ist.

Die Option ist nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

► Prüfung aus Sicht des Mieters

Zu untersuchen ist, welche Ausgangsumsätze der Mieter in den gemieteten Räumen ausführt.

⇶ Fall 1: Steuerpflichtige Ausgangsumsätze

Der Mieter führt steuerpflichtige Umsätze aus.

Folge:

Kein Vorsteuerausschluss nach § 15 Abs. 2 UStG.

Die Option ist grundsätzlich zulässig.

⇶ Fall 2: Steuerfreie Umsätze mit Rückausnahme

Der Mieter führt steuerfreie Umsätze aus, bei denen der Vorsteuerabzug aufgrund einer Rückausnahme nach § 15 Abs. 3 UStG erhalten bleibt.

Folge:

Die Option kann grundsätzlich zulässig sein.

Beispiel:

Bestimmte Ausfuhrumsätze.

⇶ Fall 3: Steuerfreie Umsätze ohne Vorsteuerabzug

Der Mieter führt steuerfreie Umsätze aus, die nach § 15 Abs. 2 UStG zum Vorsteuerausschluss führen und für die keine Rückausnahme nach § 15 Abs. 3 UStG gilt.

Folge:

Die Option ist grundsätzlich nicht zulässig.

Beispiel:

Heilbehandlungen nach § 4 Nr. 14 UStG.

⇨ 14. Bagatellgrenze bei § 9 Abs. 2 UStG

Nach der Verwaltungspraxis wird die ausschließliche Verwendung für vorsteuerunschädliche Umsätze regelmäßig noch angenommen, wenn die vorsteuerschädliche Verwendung nur geringfügig ist.

Als praktische Toleranzgrenze wird regelmäßig ein Anteil von höchstens 5 % vorsteuerschädlicher Umsätze berücksichtigt.

Prüfung:

1. Option nach § 9 Abs. 1 UStG grundsätzlich möglich? 2. Einschränkung nach § 9 Abs. 2 UStG? 3. Verwendet der Mieter das Grundstück für vorsteuerunschädliche Umsätze? 4. Liegt nur eine geringfügige vorsteuerschädliche Verwendung vor?

⇨ 15. Beispiel zur Option bei Vermietung

Ein Vermieter überlässt Praxisräume an einen Arzt.

Der Arzt verwendet die Räume ausschließlich für umsatzsteuerfreie Heilbehandlungen nach § 4 Nr. 14 UStG.

Die Heilbehandlungen schließen den Vorsteuerabzug aus.

Folge:

Eine Option des Vermieters nach § 9 UStG ist grundsätzlich nicht zulässig.

Ein Vermieter überlässt Büroräume an eine Unternehmensberatung.

Die Unternehmensberatung führt ausschließlich steuerpflichtige Beratungsumsätze aus.

Folge:

Die Option ist grundsätzlich zulässig.

Die Miete wird mit Umsatzsteuer abgerechnet.

⇨ 16. Übergangsregelungen nach § 27 UStG

Bei älteren Gebäuden oder Altverträgen können Übergangsregelungen zu beachten sein.

Deshalb ist bei entsprechenden Sachverhalten zusätzlich zu prüfen:

• Zeitpunkt der Errichtung,
• Zeitpunkt des Baubeginns,
• Zeitpunkt des Vertragsabschlusses,
• erstmalige Verwendung,
• anwendbare Übergangsvorschriften des § 27 UStG.

Merksatz:

Bei Altgebäuden § 27 UStG nicht vergessen.

⇨ 17. Option bei Grundstücksveräußerungen

► Grundsatz

Auch bei nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG steuerfreien Grundstücksveräußerungen kann grundsätzlich nach § 9 Abs. 1 UStG zur Steuerpflicht optiert werden.

Voraussetzung:

Veräußerung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen.

► Besonderheit nach § 9 Abs. 3 UStG

Bei Grundstücksumsätzen gelten besondere Form- und Zeitpunktanforderungen.

⇶ Zwangsversteigerung

Bei einer Lieferung im Zwangsversteigerungsverfahren gelten die besonderen Regelungen des § 9 Abs. 3 Satz 1 UStG.

⇶ Notarieller Vertrag

Außerhalb der Zwangsversteigerung muss der Verzicht auf die Steuerbefreiung grundsätzlich im notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden.

Eine spätere Option außerhalb des notariellen Vertrags ist regelmäßig nicht ausreichend.

► Rechtsfolge der wirksamen Option

• Grundstücksumsatz wird steuerpflichtig,
• Vorsteuerausschluss nach § 15 Abs. 2 UStG entfällt grundsätzlich,
• bei Grundstückslieferungen ist zusätzlich § 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG zu prüfen.

⇨ 18. Prüfungsschema Option bei Vermietung

1. Liegt ein steuerfreier Vermietungsumsatz nach § 4 Nr. 12 UStG vor? 2. Ist eine Ausnahme nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG einschlägig? 3. Ist der Leistungsempfänger Unternehmer? 4. Bezieht er die Leistung für sein Unternehmen? 5. Ist die Option nach § 9 Abs. 1 UStG grundsätzlich möglich? 6. Verwendet der Mieter das Grundstück für vorsteuerunschädliche Umsätze? 7. Ist § 9 Abs. 2 UStG erfüllt? 8. Sind Übergangsregelungen nach § 27 UStG zu beachten? 9. Wurde die Option wirksam ausgeübt? 10. Vorsteuerabzug des Vermieters prüfen.

⇨ 19. Prüfungsschema Option bei Grundstücksveräußerung

1. Steuerbare Grundstückslieferung? 2. Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG? 3. Erwerber ist Unternehmer? 4. Erwerb für dessen Unternehmen? 5. Option nach § 9 Abs. 1 UStG zulässig? 6. Formvoraussetzungen nach § 9 Abs. 3 UStG erfüllt? 7. Option im notariellen Vertrag erklärt? 8. Umsatz steuerpflichtig? 9. § 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG prüfen. 10. Vorsteuerfolgen prüfen.

⇨ 20. Ermäßigter Steuersatz

► Grundsatz

Der Regelsteuersatz beträgt nach § 12 Abs. 1 UStG grundsätzlich 19 %.

Für bestimmte gesetzlich bezeichnete Umsätze gilt nach § 12 Abs. 2 UStG der ermäßigte Steuersatz von 7 %.

Die Begünstigung ist eng auszulegen.

Merksatz:

Erst den Steuersatz bestimmen, danach die Bemessungsgrundlage aus einem Bruttobetrag herausrechnen.

⇨ 21. Gegenstände der Anlage 2

Der ermäßigte Steuersatz gilt insbesondere für Lieferungen bestimmter in Anlage 2 zum UStG bezeichneter Gegenstände.

Typische Gruppen:

• bestimmte Tiere,
• landwirtschaftliche Nutztiere,
• Blindenführhunde,
• Milch und bestimmte Milcherzeugnisse,
• Pflanzen und Blumen,
• bestimmte Lebensmittel,
• Kaffee, Tee und Gewürze in den gesetzlich bezeichneten Formen,
• Leitungswasser,
• bestimmte forstwirtschaftliche Erzeugnisse,
• bestimmte Waren des Buchhandels.

► Abgrenzungen

Nicht jedes Getränk ist begünstigt.

Typischerweise nicht begünstigt:

• abgefülltes Trinkwasser,
• alkoholische Getränke,
• Kaffeegetränke,
• sonstige verarbeitete Getränke.

Bei Kaffee, Tee, Mate und Gewürzen ist genau auf die jeweilige Position der Anlage 2 zu achten.

⇨ 22. Personenbeförderung

Nach § 12 Abs. 2 Nr. 10 UStG kann der ermäßigte Steuersatz insbesondere für bestimmte Personenbeförderungen gelten.

► Schienenbahnverkehr

Die Personenbeförderung im Schienenbahnverkehr kann nach den gesetzlichen Voraussetzungen ermäßigt besteuert werden.

► Andere Verkehrsmittel

Bei Beförderung mit

• Kraftfahrzeugen,
• Taxen,
• Schiffen,
• Drahtseilbahnen

ist insbesondere zu prüfen, ob

• die Beförderung innerhalb einer Gemeinde erfolgt oder
• die Beförderungsstrecke höchstens 50 Kilometer beträgt.

► Hin- und Rückfahrt

Hin- und Rückfahrt sind grundsätzlich getrennt zu beurteilen.

Ausnahme:

Die Rückfahrt wurde bereits vorab vereinbart und erfolgt ohne wesentliche zeitliche Unterbrechung.

Bei grenzüberschreitenden Beförderungen ist grundsätzlich auf den inländischen Streckenanteil abzustellen.

⇨ 23. Kurzfristige Beherbergung und Steuersatz

Die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur Beherbergung von Fremden ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG nicht steuerfrei.

Für die reine Beherbergungsleistung gilt grundsätzlich der ermäßigte Steuersatz nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG.

Nicht automatisch ermäßigt sind eigenständige Zusatzleistungen.

Typische gesondert zu prüfende Leistungen:

• Frühstück,
• Parkplatz,
• Wellness,
• Minibar,
• Telefon,
• Tagungsleistungen.

⇨ 24. Bemessungsgrundlage nach § 10 UStG

► Grundsatz

Nach § 10 Abs. 1 UStG wird der Umsatz grundsätzlich nach dem Entgelt bemessen.

Entgelt ist alles, was den Wert der Gegenleistung bildet, die der leistende Unternehmer vom Leistungsempfänger oder von einem Dritten erhält oder erhalten soll.

Nicht zum Entgelt gehört die gesetzlich geschuldete Umsatzsteuer.

Formel:

Gegenleistung brutto − enthaltene Umsatzsteuer = Entgelt = Bemessungsgrundlage

⇨ 25. Herausrechnung der Umsatzsteuer

► Regelsteuersatz 19 %

Bruttobetrag ÷ 1,19 = Nettoentgelt

Nettoentgelt × 19 % = Umsatzsteuer

► Ermäßigter Steuersatz 7 %

Bruttobetrag ÷ 1,07 = Nettoentgelt

Nettoentgelt × 7 % = Umsatzsteuer

► Steuerfreier Umsatz

Bei einem steuerfreien Umsatz ist keine Umsatzsteuer aus dem Entgelt herauszurechnen.

Divisor:

1.

⇨ 26. Beispiel zur Bemessungsgrundlage

Ein Unternehmer erhält für eine steuerpflichtige Leistung insgesamt:

2.380 €.

Steuersatz:

19 %.

Berechnung:

2.380 € ÷ 1,19 = 2.000 € Entgelt.

Umsatzsteuer:

2.000 € × 19 % = 380 €.

Bemessungsgrundlage:

2.000 €.

Wichtig:

Ein unzutreffender oder fehlender Steuerausweis in der Rechnung ändert grundsätzlich nicht die gesetzliche Bemessungsgrundlage.

⇨ 27. Bezeichnung der Zahlung

Die Bezeichnung einer Zahlung ist nicht entscheidend.

Auch folgende Zahlungen können Entgelt sein:

• Zuschuss,
• Beitrag,
• Prämie,
• Entschädigung,
• Kostenersatz,
• Aufwendungsersatz,
• freiwillige Zahlung,
• versehentliche Mehrzahlung.

Entscheidend ist der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Leistung.

Merksatz:

Nicht die Bezeichnung, sondern der Leistungszusammenhang entscheidet.

⇨ 28. Entgelt von dritter Seite

Zum Entgelt können auch Zahlungen eines Dritten gehören.

Voraussetzungen:

1. Der Unternehmer erbringt eine Leistung an den Leistungsempfänger. 2. Ein Dritter zahlt an den Unternehmer. 3. Die Zahlung erfolgt für genau diese Leistung. 4. Die Zahlung dient wirtschaftlich der Förderung oder Entlastung des Leistungsempfängers.

► Beispiel

Unternehmer A liefert eine Maschine an Unternehmer B.

B zahlt:

2.000 €.

Ein Fördergeber zahlt zusätzlich für diese Maschinenlieferung:

1.000 € an A.

Gesamte Gegenleistung:

3.000 € brutto.

Die Drittzahlung kann Teil des Entgelts sein.

⇨ 29. Abgekürzter Zahlungsweg

Auch eine Zahlung, die nicht unmittelbar an den leistenden Unternehmer erfolgt, kann Entgelt darstellen.

Entscheidend ist, ob sie wirtschaftlich auf Rechnung des Leistungsempfängers zur Erfüllung der Gegenleistung erfolgt.

⇨ 30. Tausch

► Begriff

Ein Tausch liegt vor, wenn die Gegenleistung für eine Lieferung ebenfalls in einer Lieferung besteht.

Rechtsgrundlage:

§ 3 Abs. 12 Satz 1 UStG.

Beispiel:

Unternehmer A liefert eine Maschine an Unternehmer B.

B liefert dafür einen anderen Gegenstand an A.

Es liegen zwei getrennt zu prüfende Lieferungen vor.

⇨ 31. Tauschähnlicher Umsatz

Ein tauschähnlicher Umsatz liegt vor, wenn die Gegenleistung für eine Leistung in einer Lieferung oder sonstigen Leistung besteht und mindestens eine Seite eine sonstige Leistung erbringt.

Rechtsgrundlage:

§ 3 Abs. 12 Satz 2 UStG.

Beispiele:

• Beratungsleistung gegen Warenlieferung,
• Architektenleistung gegen Brennholz,
• Reparaturleistung gegen Überlassung eines Gegenstands,
• Werkleistung gegen Lieferung von Material.

Es liegen auf beiden Seiten eigenständige Umsätze vor.

Jeder Umsatz ist getrennt zu prüfen hinsichtlich:

• Leistungsart,
• Leistungsort,
• Steuerbarkeit,
• Steuerbefreiung,
• Steuersatz,
• Steuerschuldner,
• Bemessungsgrundlage,
• Steuerentstehung.

⇨ 32. Bemessungsgrundlage beim Tausch

Beim Tausch gilt der Wert jedes Umsatzes als Entgelt für den jeweils anderen Umsatz.

Die Umsatzsteuer gehört nicht zum Entgelt.

Grundformel:

Wert des anderen Umsatzes − enthaltene Umsatzsteuer = Bemessungsgrundlage

Der Wert des anderen Umsatzes ist grundsätzlich der subjektive Wert der empfangenen Gegenleistung.

Maßgeblich ist regelmäßig der Betrag, den der Leistungsempfänger für den Erhalt dieser Gegenleistung aufzuwenden bereit ist.

⇨ 33. Tausch mit Baraufgabe

Wird zusätzlich zur Sach- oder Dienstleistung eine Geldzahlung erbracht, liegt ein Tausch oder tauschähnlicher Umsatz mit Baraufgabe vor.

► Beteiligter erhält die Baraufgabe

Berechnung:

Wert des anderen Umsatzes + erhaltene Baraufgabe = Bruttogegenleistung − enthaltene Umsatzsteuer = Bemessungsgrundlage

► Beteiligter zahlt die Baraufgabe

Berechnung:

Wert des anderen Umsatzes − geleistete Baraufgabe = Bruttogegenleistung − enthaltene Umsatzsteuer = Bemessungsgrundlage

⇨ 34. Beispiel: Architektenleistung gegen Brennholz

Unternehmer A erbringt an Unternehmer B eine Architektenleistung.

Vereinbarter Wert:

1.000 €.

B liefert an A Brennholz im Wert von:

1.200 €.

► Leistung des A

A erbringt eine sonstige Leistung nach § 3 Abs. 9 UStG.

Die Gegenleistung besteht in der Lieferung des Brennholzes.

Es liegt ein tauschähnlicher Umsatz nach § 3 Abs. 12 Satz 2 UStG vor.

Zu prüfen sind:

• Ort der Architektenleistung,
• Steuerbarkeit,
• Steuerbefreiung,
• Steuersatz,
• Bemessungsgrundlage,
• Steuerentstehung.

► Leistung des B

B erbringt eine Lieferung des Brennholzes nach § 3 Abs. 1 UStG.

Die Gegenleistung besteht in der Architektenleistung.

Auch dieser Umsatz ist eigenständig zu prüfen.

► Wichtiger Grundsatz

Der auf einer Seite angegebene Listen- oder Marktwert ist nicht automatisch die Bemessungsgrundlage beider Umsätze.

Entscheidend ist jeweils der Wert der erhaltenen Gegenleistung.

⇨ 35. Prüfungsschema Tausch und tauschähnlicher Umsatz

1. Welche Leistungen werden ausgetauscht? 2. Lieferung gegen Lieferung?

• Tausch nach § 3 Abs. 12 Satz 1 UStG.

3. Mindestens eine sonstige Leistung?

• tauschähnlicher Umsatz nach § 3 Abs. 12 Satz 2 UStG.

4. Liegt zusätzlich eine Baraufgabe vor? 5. Jeden Umsatz getrennt prüfen. 6. Wert der jeweils empfangenen Gegenleistung bestimmen. 7. Baraufgabe hinzurechnen oder abziehen. 8. Umsatzsteuer herausrechnen. 9. Bemessungsgrundlage bestimmen. 10. Zeitpunkt der Steuerentstehung prüfen.

⇨ 36. Typische Klausurfallen

► Fehler 1: Jede Nebenleistung getrennt besteuern

Heizung und übliche Umlagen können Nebenleistungen zur steuerfreien Grundstücksvermietung sein.

► Fehler 2: Jede mitvermietete Sache als steuerfreie Grundstücksvermietung behandeln

Ein selbständig nutzbarer Baukran oder eine Betriebsvorrichtung kann eine eigenständige steuerpflichtige Leistung darstellen.

► Fehler 3: Kurzfristige Beherbergung als steuerfrei behandeln

Die kurzfristige Beherbergung von Fremden ist von der Steuerbefreiung ausgenommen.

► Fehler 4: Separaten Parkplatz als steuerfrei behandeln

Die eigenständige Vermietung eines Stellplatzes ist grundsätzlich steuerpflichtig.

► Fehler 5: Option allein wegen Unternehmereigenschaft des Mieters zulassen

Bei der Vermietung muss zusätzlich § 9 Abs. 2 UStG geprüft werden.

► Fehler 6: Ausgangsumsätze des Mieters nicht prüfen

Entscheidend ist, ob der Mieter in den Räumen vorsteuerunschädliche Umsätze ausführt.

► Fehler 7: Option bei Grundstücksverkauf außerhalb des Notarvertrags erklären

Bei Grundstücksveräußerungen ist § 9 Abs. 3 UStG zu beachten.

► Fehler 8: Sofort mit 19 % rechnen

Zunächst muss geprüft werden:

• steuerfrei,
• 7 % oder
• 19 %.

Erst danach darf die Umsatzsteuer aus einem Bruttobetrag herausgerechnet werden.

► Fehler 9: Drittzahlungen übersehen

Auch Zahlungen eines Dritten können Entgelt sein.

► Fehler 10: Beim Tausch nur einen Umsatz prüfen

Beim Tausch oder tauschähnlichen Umsatz liegen grundsätzlich zwei getrennte Umsätze vor.

► Fehler 11: Marktwert ungeprüft als Bemessungsgrundlage übernehmen

Maßgeblich ist grundsätzlich der Wert der jeweils empfangenen Gegenleistung.

► Fehler 12: Baraufgabe falsch behandeln

• erhaltene Baraufgabe: hinzurechnen,
• geleistete Baraufgabe: abziehen.

⇨ 37. Merksätze

• Grundstücksvermietungen sind grundsätzlich steuerfrei.
• Übliche Nebenleistungen teilen regelmäßig das Schicksal der Vermietung.
• Selbständige Zusatzleistungen sind getrennt zu beurteilen.
• Kurzfristige Beherbergung ist steuerpflichtig.
• Separat vermietete Stellplätze sind grundsätzlich steuerpflichtig.
• Die Option nach § 9 UStG setzt einen unternehmerischen Leistungsempfänger voraus.
• Bei Vermietungen ist zusätzlich § 9 Abs. 2 UStG zu prüfen.
• Vorsteuerunschädliche Verwendung des Mieters entscheidet über die Option.
• Bei Grundstücksverkäufen muss die Option grundsätzlich im Notarvertrag erklärt werden.
• Erst den Steuersatz bestimmen, dann die Umsatzsteuer herausrechnen.
• Entgelt ist alles, was der Unternehmer für die Leistung erhält.
• Auch Drittzahlungen können Entgelt sein.
• Beim Tausch liegen zwei Leistungen vor.
• Beim tauschähnlichen Umsatz erbringt mindestens eine Seite eine sonstige Leistung.
• Der Wert des jeweils anderen Umsatzes bildet grundsätzlich die Gegenleistung.
• Die Umsatzsteuer gehört nicht zur Bemessungsgrundlage.