Aktuelle Entwicklung in der Grunderwerbsteuer 2026: Praxisrelevante Rechtsprechung

Die Grunderwerbsteuer ist längst nicht mehr nur bei klassischen Grundstückskäufen relevant. Sie spielt insbesondere bei Share-Deals, Konzernumstrukturierungen, gesellschaftsrechtlichen Beteiligungsänderungen und komplexen Immobilientransaktionen eine zentrale Rolle.

Der folgende Überblick fasst wichtige praxisrelevante Entwicklungen der Rechtsprechung für 2026 zusammen.

1. Keine rückwirkende Verlängerung bereits laufender Nachbehaltensfristen

Durch die Grunderwerbsteuerreform 2021 wurden die Behaltensfristen in den §§ 5, 6 und 7 GrEStG von fünf Jahren auf zehn beziehungsweise teilweise 15 Jahre verlängert.

Das FG Düsseldorf vertritt die Auffassung, dass § 23 Abs. 24 GrEStG keine rückwirkende Verlängerung bereits laufender Nachbehaltensfristen bewirkt. § 23 Abs. 18 GrEStG beschränkt die Anwendung der verlängerten Fristen auf Erwerbsvorgänge, die nach dem 30. Juni 2021 verwirklicht wurden. § 23 Abs. 24 GrEStG ist danach lediglich als zusätzliche Vertrauensschutzregelung zu verstehen.

Praxishinweis: Für Altfälle ist sorgfältig zu prüfen, wann der maßgebliche Erwerbsvorgang verwirklicht wurde. Nach der Rechtsprechung des FG Düsseldorf spricht viel dagegen, eine bereits laufende alte Frist rückwirkend zu verlängern.

2. Konzernklausel des § 6a GrEStG

§ 6a GrEStG begünstigt bestimmte konzerninterne Umwandlungen. Voraussetzung ist unter anderem, dass ausschließlich ein herrschendes Unternehmen und von diesem abhängige Gesellschaften beteiligt sind.

Eine abhängige Gesellschaft liegt grundsätzlich nur vor, wenn das herrschende Unternehmen innerhalb von fünf Jahren vor und fünf Jahren nach dem Umwandlungsvorgang unmittelbar oder mittelbar zu mindestens 95 Prozent beteiligt ist.

2.1 Verkürzung der Vorbehaltensfrist nur bei rechtlicher Unmöglichkeit

Die fünfjährige Vorbehaltensfrist muss nur dann nicht eingehalten werden, wenn sie aufgrund der begünstigten Umwandlungsform rechtlich nicht eingehalten werden konnte.

Das betrifft insbesondere die Ausgliederung zur Neugründung, weil die übernehmende Gesellschaft erst durch den Umwandlungsvorgang entsteht.

Besteht die aufnehmende Gesellschaft hingegen bereits vor der Umwandlung, muss die Vorbehaltensfrist grundsätzlich eingehalten werden. Dies gilt auch dann, wenn die Gesellschaft eigens für die spätere Ausgliederung gegründet wurde oder ihre Gründung zeitlich mit der Umwandlung zusammenfällt, rechtlich aber einen selbstständigen Vorgang darstellt.

Merke: Entscheidend ist nicht allein die wirtschaftliche Planung, sondern ob die Frist aus rechtlichen Gründen unmöglich eingehalten werden konnte.

2.2 Kein herrschendes Unternehmen in Form einer bloßen Personengruppe

Eine natürliche Person, ein Einzelunternehmen, eine Personen- oder Kapitalgesellschaft kann herrschendes Unternehmen im Sinne des § 6a GrEStG sein, sofern eine wirtschaftliche Tätigkeit ausgeübt wird.

Eine bloße Gruppe natürlicher Personen ohne eigenständigen Rechtsträger ist dagegen kein herrschendes Unternehmen.

Praxishinweis: Soll eine Personenmehrheit als herrschendes Unternehmen auftreten, sollte geprüft werden, ob tatsächlich eine Personengesellschaft besteht. Ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag und gegebenenfalls die Eintragung einer GbR in das Gesellschaftsregister können die rechtliche Einordnung absichern.

3. Bemessungsgrundlage und Bauerrichtungsverträge

Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung bemessen. Bei Grundstückskäufen gehören hierzu der Kaufpreis, übernommene Leistungen und bestimmte vorbehaltene Nutzungen.

3.1 Baukosten nur bei einheitlichem Erwerbsgegenstand

Baukosten sind nur dann in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag einen einheitlichen Erwerbsgegenstand bilden.

Ein solcher Zusammenhang liegt insbesondere vor, wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags hinsichtlich des Ob und Wie der Bebauung nicht mehr frei ist und feststeht, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten bebauten Zustand erhält.

Ein enger sachlicher Zusammenhang kann vorliegen, wenn bereits eine konkrete, annähernd baureife Planung mit einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten und vom Erwerber angenommen wurde.

Kann der Erwerber oder eine ihm zuzurechnende Person die Bebauung jedoch maßgeblich beeinflussen, kann dies gegen einen einheitlichen Erwerbsgegenstand sprechen. Nach der BFH-Rechtsprechung kann ein solcher Einfluss auch mittelbar über gleichzeitige Beteiligungen auf Veräußerer- und Erwerberseite bestehen.

3.2 Auswahl des Steuerschuldners

Erwerber und Veräußerer sind grundsätzlich Gesamtschuldner der Grunderwerbsteuer. Hat jedoch eine Vertragspartei die Steuer vertraglich übernommen, muss sich das Finanzamt grundsätzlich an diese Person halten.

Weicht das Finanzamt davon ab, muss es seine Ermessensentscheidung spätestens in der Einspruchsentscheidung begründen. Im finanzgerichtlichen Verfahren kann eine vollständig fehlende Ermessensbegründung nicht erstmals nachgeholt werden.

4. Vorzeitige Beendigung eines Bauerrichtungsvertrags

Wird ein in die Bemessungsgrundlage einbezogener Bauvertrag aufgehoben oder gekündigt, kann dies zu einer Herabsetzung der Gegenleistung nach § 16 Abs. 3 GrEStG führen.

Voraussetzung ist jedoch nicht nur die rechtliche Aufhebung der Bindung. Der Erwerber muss auch tatsächlich wieder frei über die weitere Bauausführung entscheiden können.

Keine faktische Unabhängigkeit liegt regelmäßig vor, wenn unmittelbar ein im Wesentlichen inhaltsgleicher Ersatzvertrag mit einem personell verbundenen Unternehmen abgeschlossen wird oder der Veräußerer den Ersatzvertrag maßgeblich vermittelt und das ursprüngliche Konzept faktisch fortgeführt wird.

Praxishinweis: Für eine Minderung der Bemessungsgrundlage sollte die tatsächliche Loslösung vom ursprünglichen Vertragswerk dokumentiert werden.

5. Dingliche Nutzungsrechte und Bemessungsgrundlage

Dingliche Nutzungsrechte wirken sich nur dann nach den Regeln über Grundstückslasten auf die Bemessungsgrundlage aus, wenn sie im Zeitpunkt des grunderwerbsteuerlichen Erwerbsvorgangs wirksam dinglich bestellt sind.

Ein Nießbrauch oder Wohnungsrecht entsteht grundsätzlich erst mit Einigung und Eintragung im Grundbuch. Eine lediglich schuldrechtliche Vereinbarung oder die tatsächliche Durchführung genügt nicht.

Ist ein Nießbrauch noch nicht eingetragen, kann sein kapitalisierter Wert in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sein.

Außerdem ist nicht jedes dingliche Nutzungsrecht eine dauernde Last im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG. Ein nur lebenslanges, unvererbliches und nicht übertragbares persönliches Wohnungsrecht gilt regelmäßig nicht als dauernde Last, weil mit seinem Wegfall in absehbarer Zeit gerechnet werden kann.

Praxishinweis: Der zeitliche Ablauf von Vertragsabschluss, Einigung und Grundbucheintragung sollte genau abgestimmt werden. Eine verspätete Eintragung kann zu einer höheren Grunderwerbsteuer führen.

6. Rückabwicklung nach § 16 Abs. 2 GrEStG

§ 16 Abs. 2 GrEStG kann auch dann anwendbar sein, wenn der vorausgegangene Erwerbsvorgang selbst nicht steuerbar war.

Entscheidend ist der Zweck der Vorschrift: Wird der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt, sollen weder der vorübergehende Zustand noch dessen Rückgängigmachung zwingend mit Grunderwerbsteuer belastet werden.

Dies kann insbesondere bei der Ausübung eines vertraglichen Widerrufs- oder Rücktrittsrechts relevant sein.

Auch bei mehrstufigen Rückübertragungen ist jede Vertragsstufe gesondert zu prüfen. Ein Vorgang kann dabei zugleich Rückerwerb im Verhältnis zu einem früheren Vorgang und vorausgegangener Erwerb im Verhältnis zu einem späteren Vorgang sein.

Merke: Das erneute Überschreiten der Beteiligungsgrenze von mindestens 90 Prozent kann als Anteilsvereinigung erneut Grunderwerbsteuer auslösen.

7. Anzeige und § 16 Abs. 5 GrEStG

Die Begünstigung des § 16 GrEStG kann ausgeschlossen sein, wenn ein steuerbarer Vorgang nach § 1 Abs. 2 bis 3a GrEStG nicht fristgerecht und vollständig angezeigt wurde.

War der vorausgegangene Vorgang dagegen nicht steuerbar und deshalb nicht anzeigepflichtig, steht eine fehlende Anzeige der Anwendung des § 16 Abs. 2 GrEStG grundsätzlich nicht entgegen.

Praxishinweis: Bei Share-Deals und Rückabwicklungen müssen die Anzeigevorschriften der §§ 18 bis 20 GrEStG von Anfang an mitgeprüft werden.

8. RETT-Blocker und Vertrauensschutz

Für ältere Fälle vor Einführung des § 1 Abs. 3a GrEStG hat das FG Schleswig-Holstein einen allgemeinen Vertrauensschutz bei späterer Änderung der BFH-Rechtsprechung zu RETT-Blocker-Gestaltungen abgelehnt.

Eine isolierte behördliche Entscheidung über die Anwendung des § 176 AO ist nach der besprochenen Entscheidung mangels eigenständiger Regelungswirkung grundsätzlich kein wirksamer Verwaltungsakt.

9. Prüfungsschema für die Praxis

Bei Umstrukturierungen und Grundstückstransaktionen sollten insbesondere folgende Punkte geprüft werden:

1. Welcher grunderwerbsteuerliche Tatbestand des § 1 GrEStG kann erfüllt sein? 2. Liegt ein Asset-Deal oder ein Share-Deal vor? 3. Sind Beteiligungsgrenzen und mittelbare Beteiligungsänderungen betroffen? 4. Kommen Befreiungen nach §§ 5, 6 oder 6a GrEStG in Betracht? 5. Welche Vor- und Nachbehaltensfristen gelten? 6. Ist die Einhaltung einer Frist rechtlich unmöglich oder lediglich tatsächlich nicht erfolgt? 7. Bilden Grundstückskauf und Bauvertrag einen einheitlichen Erwerbsgegenstand? 8. Ist der Erwerber hinsichtlich des Ob und Wie der Bebauung tatsächlich frei? 9. Sind Nutzungsrechte bereits wirksam im Grundbuch eingetragen? 10. Handelt es sich um eine dauernde Last? 11. Wurde die Gegenleistung nachträglich herabgesetzt? 12. Liegt eine echte rechtliche und faktische Lösung vom ursprünglichen Bauvertrag vor? 13. Kann § 16 GrEStG bei Rücktritt, Widerruf oder Rückübertragung angewendet werden? 14. Wurden alle Anzeige- und Erklärungspflichten fristgerecht erfüllt?

Kurzfassung:

Die aktuelle Rechtsprechung verschärft die Anforderungen an Planung, Dokumentation und zeitliche Umsetzung grunderwerbsteuerlicher Gestaltungen. Besonders relevant sind die restriktive Anwendung der Konzernklausel, die genaue Abgrenzung des einheitlichen Erwerbsgegenstands, die wirksame dingliche Bestellung von Nutzungsrechten und die sorgfältige Prüfung von Rückabwicklungen nach § 16 GrEStG.