Ertragswertverfahren: Rohertrag, Bewirtschaftungskosten und vollständige Rechenfälle

⇨ Ertragswertverfahren: Rechenfälle und vertiefende Prüfung

► 1. Anwendungsbereich

Das Ertragswertverfahren ist anzuwenden bei:

1. Mietwohngrundstücken nach § 181 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 BewG, 2. Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, wenn sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.

Rechtsgrundlage:

• Mietwohngrundstücke: § 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG,
• Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke: § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG.

Ein Wahlrecht zwischen Ertragswert- und Sachwertverfahren besteht grundsätzlich nicht.

⇨ 2. Gesamtschema

► Bodenwert

Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Bodenwert

► Rohertrag

Jährliche maßgebende Miete = Rohertrag des Grundstücks

► Reinertrag

Rohertrag ./. Bewirtschaftungskosten = Reinertrag des Grundstücks

► Bodenwertverzinsung

Bodenwert × Liegenschaftszinssatz = Bodenwertverzinsung

► Gebäudereinertrag

Reinertrag des Grundstücks ./. Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag

► Gebäudeertragswert

Gebäudereinertrag × Vervielfältiger = Gebäudeertragswert

► Grundbesitzwert

Bodenwert + Gebäudeertragswert = Grundbesitzwert

⇨ 3. Bodenwert

Der Bodenwert wird nach § 184 Abs. 2 BewG in Verbindung mit § 179 BewG ermittelt.

► Formel

Grundstücksgröße in Quadratmetern × maßgebender Bodenrichtwert je Quadratmeter = Bodenwert

► Beispiel

Grundstücksgröße:

500 Quadratmeter.

Bodenrichtwert:

400 Euro je Quadratmeter.

Berechnung:

500 × 400 Euro = 200.000 Euro.

Der Bodenwert beträgt 200.000 Euro.

⇨ 4. Maßgebender Bodenrichtwert

Maßgebend ist grundsätzlich der für den Bewertungsstichtag relevante Bodenrichtwert des zuständigen Gutachterausschusses.

Liegt der Bewertungsstichtag beispielsweise im Jahr 2024 und besteht ein Bodenrichtwert zum 1. Januar 2024, kann dieser nach den gesetzlichen Vorgaben maßgebend sein.

Abweichungen des Bewertungsgrundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück sind gegebenenfalls durch Umrechnungskoeffizienten oder andere geeignete Anpassungen zu berücksichtigen.

⇨ 5. Rohertrag nach § 186 BewG

Der Rohertrag ist das Entgelt, das nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für die Nutzung des bebauten Grundstücks innerhalb eines Zeitraums von zwölf Monaten zu zahlen ist.

► Grundsatz

Maßgebend ist die Sollmiete nach den vertraglichen Bedingungen am Bewertungsstichtag.

► Formel

Monatliche Nettokaltmiete × 12 Monate = Jahresrohertrag

► Nicht einzubeziehen

Umlagen zur Deckung der Betriebskosten gehören nicht zum Rohertrag.

Beispiele:

• Heizkostenvorauszahlungen,
• Wasserkosten,
• Müllgebühren,
• Hausmeisterkosten,
• umlagefähige Versicherungen,
• sonstige Betriebskostenvorauszahlungen.

► Merksatz

Rohertrag bedeutet grundsätzlich Nettokaltmiete ohne Betriebskostenumlagen.

⇨ 6. Veränderungen nach dem Bewertungsstichtag

Maßgebend sind die Verhältnisse am Bewertungsstichtag.

Spätere

• Mietänderungen,
• Mieterwechsel,
• Mietausfälle,
• Neuvermietungen oder
• Kündigungen

sind grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, wenn sie am Bewertungsstichtag noch nicht rechtlich wirksam oder bereits verbindlich vereinbart waren.

⇨ 7. Ansatz der üblichen Miete

Die übliche Miete ist insbesondere anzusetzen, wenn das Grundstück oder ein Grundstücksteil

1. selbst genutzt wird, 2. ungenutzt ist, 3. unentgeltlich überlassen wird, 4. nur zu vorübergehendem Gebrauch überlassen wird oder 5. zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete vermietet wird.

Betriebskosten sind auch bei der üblichen Miete nicht einzubeziehen.

⇨ 8. Ungenutzte Wohnung am Bewertungsstichtag

Ist eine Wohnung am Bewertungsstichtag leerstehend, ist grundsätzlich die übliche Jahresmiete anzusetzen.

► Beispiel

Eine Wohnung war bis zum 30. September für monatlich 900 Euro vermietet.

Sie steht vom 1. Oktober bis 30. November leer.

Ab 1. Dezember wird sie für monatlich 950 Euro neu vermietet.

Bewertungsstichtag ist der 15. November.

Die übliche Miete beträgt 1.000 Euro monatlich.

Da die Wohnung am Bewertungsstichtag ungenutzt ist, wird angesetzt:

1.000 Euro × 12 Monate = 12.000 Euro.

Die frühere und die spätere tatsächliche Miete sind für den Rohertrag am Bewertungsstichtag nicht maßgebend.

⇨ 9. Abweichung von der üblichen Miete

Die übliche Miete ersetzt die tatsächliche Miete nur, wenn die tatsächliche Miete um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweicht.

Die Grenze wird auf Grundlage der üblichen Miete berechnet.

► Formel

Übliche Miete × 20 Prozent = zulässiger Abweichungsbetrag

► Untere Grenze

Übliche Miete ./. 20 Prozent der üblichen Miete

► Obere Grenze

Übliche Miete + 20 Prozent der üblichen Miete

⇨ 10. Genau 20 Prozent Abweichung

Beträgt die Abweichung genau 20 Prozent, ist die vereinbarte Miete anzusetzen.

Das Gesetz verlangt eine Abweichung von mehr als 20 Prozent.

► Beispiel

Übliche Miete:

1.000 Euro monatlich.

20 Prozent:

200 Euro.

Vereinbarte Miete:

800 Euro monatlich.

Abweichung:

200 Euro = genau 20 Prozent.

Ergebnis:

Die vereinbarte Miete ist anzusetzen.

Jahresrohertrag:

800 Euro × 12 = 9.600 Euro.

⇨ 11. Mehr als 20 Prozent Abweichung

► Beispiel

Übliche Miete:

1.000 Euro monatlich.

Vereinbarte Miete:

1.300 Euro monatlich.

Abweichung:

300 Euro = 30 Prozent.

Da die Abweichung mehr als 20 Prozent beträgt, ist die übliche Miete anzusetzen.

Jahresrohertrag:

1.000 Euro × 12 = 12.000 Euro.

Die Regel gilt sowohl bei einer zu niedrigen als auch bei einer zu hohen vereinbarten Miete.

⇨ 12. Bewirtschaftungskosten nach § 187 BewG

Vom Rohertrag sind die Bewirtschaftungskosten abzuziehen.

Sie bestehen insbesondere aus:

1. Verwaltungskosten, 2. Instandhaltungskosten, 3. Mietausfallwagnis, 4. gegebenenfalls nicht umlagefähigen Betriebskosten.

Für die standardisierte Bewertung werden grundsätzlich die Werte der Anlage 23 BewG verwendet.

⇨ 13. Jährliche Anpassung der Bewirtschaftungskosten

Die Basiswerte für Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten der Wohnnutzung werden jährlich an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex angepasst.

Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht die maßgebenden Werte für jedes Bewertungsjahr.

► Zwingende Chatbot-Regel

Vor einer konkreten Berechnung muss der Bewertungsstichtag bestimmt werden.

Die Werte eines Jahres dürfen nicht ungeprüft für ein anderes Bewertungsjahr verwendet werden.

Beispiel:

• Bewertungsstichtag 2024: Werte des Jahres 2024,
• Bewertungsstichtag 2025: Werte des Jahres 2025,
• Bewertungsstichtag 2026: Werte des Jahres 2026.

⇨ 14. Bewirtschaftungskosten für Wohnnutzung im Jahr 2024

Für Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2024 gelten nach der Indizierung insbesondere folgende Werte:

► Verwaltungskosten

Je Wohnung jährlich:

351 Euro.

Je Garage oder ähnlichem Einstellplatz jährlich:

46 Euro.

► Instandhaltungskosten

Je Quadratmeter Wohnfläche jährlich:

13,80 Euro.

Je Garage oder ähnlichem Einstellplatz jährlich:

104 Euro.

► Mietausfallwagnis

2 Prozent des auf die Wohnnutzung entfallenden jährlichen Rohertrags.

⇨ 15. Bewirtschaftungskosten für gewerbliche Nutzung

► Verwaltungskosten

3 Prozent des auf die gewerbliche Nutzung entfallenden jährlichen Rohertrags.

► Instandhaltungskosten

Grundsätzlich je Quadratmeter Nutzfläche:

100 Prozent des für Wohnflächen geltenden Instandhaltungskostenwerts.

Für bestimmte Gebäudearten gelten reduzierte Ansätze:

• Gebäudeart 13 der Anlage 24: 50 Prozent,
• Gebäudearten 15, 16 und 18 der Anlage 24: 30 Prozent.

► Mietausfallwagnis

4 Prozent des auf die gewerbliche Nutzung entfallenden jährlichen Rohertrags.

⇨ 16. Gemischte Nutzung

Bei einem gemischt genutzten Grundstück sind die Bewirtschaftungskosten nach Wohn- und Nichtwohnnutzung getrennt zu berechnen.

► Wohnnutzung

• Verwaltungskosten je Wohnung,
• Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche,
• Mietausfallwagnis 2 Prozent.

► Gewerbliche Nutzung

• Verwaltungskosten 3 Prozent des gewerblichen Rohertrags,
• Instandhaltungskosten je Quadratmeter Nutzfläche,
• Mietausfallwagnis 4 Prozent.

Anschließend werden sämtliche Bewirtschaftungskosten addiert.

⇨ 17. Reinertrag des Grundstücks

► Formel

Rohertrag des Grundstücks ./. Verwaltungskosten ./. Instandhaltungskosten ./. Mietausfallwagnis ./. gegebenenfalls weitere Bewirtschaftungskosten = Reinertrag des Grundstücks

⇨ 18. Bodenwertverzinsung

Der auf den Grund und Boden entfallende Ertragsanteil ist vom Reinertrag des Grundstücks abzuziehen.

► Formel

Bodenwert × Liegenschaftszinssatz = Bodenwertverzinsung

⇨ 19. Gesetzliche Liegenschaftszinssätze

Soweit kein geeigneter Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses vorliegt, gelten grundsätzlich die gesetzlichen Zinssätze.

Insbesondere:

• Mietwohngrundstück: 3,5 Prozent,
• gemischt genutztes Grundstück mit gewerblichem Anteil bis zu 50 Prozent: 4,5 Prozent,
• gemischt genutztes Grundstück mit gewerblichem Anteil von mehr als 50 Prozent: 5 Prozent,
• Geschäftsgrundstück: 6 Prozent.

► Merksatz

Beim gemischt genutzten Grundstück bestimmt der gewerbliche Flächenanteil den gesetzlichen Zinssatz.

⇨ 20. Gebäudereinertrag

► Formel

Reinertrag des Grundstücks ./. Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag

Nur der Gebäudereinertrag wird mit dem Vervielfältiger kapitalisiert.

Der Bodenwert wird anschließend unverändert hinzugerechnet.

⇨ 21. Gesamtnutzungsdauer

Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer ergibt sich aus Anlage 22 BewG.

Für die in den Beispielen verwendeten Gebäude beträgt sie 80 Jahre.

► Wichtig

Die Gesamtnutzungsdauer stammt aus Anlage 22 BewG.

Der Vervielfältiger stammt dagegen aus Anlage 21 BewG.

⇨ 22. Restnutzungsdauer

► Grundformel

Gesamtnutzungsdauer ./. Alter des Gebäudes = Restnutzungsdauer

Das Gebäudealter ist grundsätzlich nach den Verhältnissen am Bewertungsstichtag zu bestimmen.

► Beispiel

Gesamtnutzungsdauer:

80 Jahre.

Gebäudealter:

28 Jahre.

Restnutzungsdauer:

80 - 28 = 52 Jahre.

⇨ 23. Vervielfältiger

Der Vervielfältiger ergibt sich aus Anlage 21 BewG.

Er richtet sich nach:

1. dem Liegenschaftszinssatz und 2. der Restnutzungsdauer.

► Formel

Gebäudereinertrag × Vervielfältiger = Gebäudeertragswert

⇨ 24. Fall 1: Erbfall mit Mietwohngrundstück

► Sachverhalt

Erbfall:

19. November 2024.

Alleinerbin des verstorbenen Vaters ist seine Tochter.

Zum Nachlass gehört ein bebautes Grundstück mit fünf vollständig zu Wohnzwecken vermieteten Wohnungen.

Grundstücksgröße:

500 Quadratmeter.

Bodenrichtwert zum 1. Januar 2024:

400 Euro je Quadratmeter.

Wohnfläche:

450 Quadratmeter.

Aufteilung:

• vier Wohnungen mit jeweils 100 Quadratmetern,
• eine Wohnung mit 50 Quadratmetern.

Monatliche Nettokaltmieten:

• vier Wohnungen mit jeweils 1.000 Euro,
• eine Wohnung mit 500 Euro.

Daneben werden Betriebskostenumlagen gezahlt.

Fertigstellung beziehungsweise Bezugsfertigkeit:

10. November 1996.

⇨ 25. Grundstücksart im Fall 1

Das Grundstück dient vollständig Wohnzwecken.

Es enthält fünf Wohnungen und ist daher kein Ein- oder Zweifamilienhaus.

Es handelt sich um ein Mietwohngrundstück nach § 181 Abs. 1 Nr. 2 in Verbindung mit Abs. 3 BewG.

Mietwohngrundstücke sind nach § 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG im Ertragswertverfahren zu bewerten.

⇨ 26. Bodenwert im Fall 1

Grundstücksgröße:

500 Quadratmeter.

Bodenrichtwert:

400 Euro je Quadratmeter.

Berechnung:

500 × 400 Euro = 200.000 Euro.

Bodenwert:

200.000 Euro.

⇨ 27. Rohertrag im Fall 1

Vier Wohnungen:

4 × 1.000 Euro × 12 Monate = 48.000 Euro.

Eine Wohnung:

500 Euro × 12 Monate = 6.000 Euro.

Rohertrag:

48.000 Euro + 6.000 Euro = 54.000 Euro.

Die zusätzlich gezahlten Betriebskostenumlagen gehören nicht zum Rohertrag.

⇨ 28. Bewirtschaftungskosten im Fall 1

► Verwaltungskosten

351 Euro je Wohnung × 5 Wohnungen = 1.755 Euro.

► Instandhaltungskosten

450 Quadratmeter × 13,80 Euro = 6.210 Euro.

► Mietausfallwagnis

54.000 Euro × 2 Prozent = 1.080 Euro.

► Gesamte Bewirtschaftungskosten

1.755 Euro + 6.210 Euro + 1.080 Euro = 9.045 Euro.

⇨ 29. Reinertrag im Fall 1

Rohertrag:

54.000 Euro.

Bewirtschaftungskosten:

9.045 Euro.

Berechnung:

54.000 Euro ./. 9.045 Euro = 44.955 Euro.

Reinertrag des Grundstücks:

44.955 Euro.

⇨ 30. Bodenwertverzinsung im Fall 1

Das Grundstück ist ein Mietwohngrundstück.

Gesetzlicher Liegenschaftszinssatz:

3,5 Prozent.

Berechnung:

200.000 Euro × 3,5 Prozent = 7.000 Euro.

Bodenwertverzinsung:

7.000 Euro.

⇨ 31. Gebäudereinertrag im Fall 1

Reinertrag des Grundstücks:

44.955 Euro.

Bodenwertverzinsung:

7.000 Euro.

Berechnung:

44.955 Euro ./. 7.000 Euro = 37.955 Euro.

Gebäudereinertrag:

37.955 Euro.

⇨ 32. Restnutzungsdauer im Fall 1

Gesamtnutzungsdauer laut Anlage 22 BewG:

80 Jahre.

Alter am Bewertungsstichtag:

2024 - 1996 = 28 Jahre.

Restnutzungsdauer:

80 - 28 = 52 Jahre.

⇨ 33. Gebäudeertragswert im Fall 1

Liegenschaftszinssatz:

3,5 Prozent.

Restnutzungsdauer:

52 Jahre.

Vervielfältiger laut Anlage 21 BewG:

23,80.

Berechnung:

37.955 Euro × 23,80 = 903.329 Euro.

Gebäudeertragswert:

903.329 Euro.

⇨ 34. Grundbesitzwert im Fall 1

Bodenwert:

200.000 Euro.

Gebäudeertragswert:

903.329 Euro.

Berechnung:

200.000 Euro + 903.329 Euro = 1.103.329 Euro.

► Ergebnis

Der Grundbesitzwert beträgt 1.103.329 Euro.

Der Wert ist nach § 12 Abs. 3 ErbStG als Grundbesitzwert für die Festsetzung der Erbschaftsteuer zu berücksichtigen.

⇨ 35. Kompakte Berechnung Fall 1

Bodenwert:

500 Quadratmeter × 400 Euro = 200.000 Euro.

Rohertrag:

54.000 Euro.

Bewirtschaftungskosten:

• Verwaltung: 1.755 Euro,
• Instandhaltung: 6.210 Euro,
• Mietausfallwagnis: 1.080 Euro.

Summe:

9.045 Euro.

Reinertrag:

54.000 - 9.045 = 44.955 Euro.

Bodenwertverzinsung:

200.000 × 3,5 Prozent = 7.000 Euro.

Gebäudereinertrag:

44.955 - 7.000 = 37.955 Euro.

Gebäudeertragswert:

37.955 × 23,80 = 903.329 Euro.

Grundbesitzwert:

200.000 + 903.329 = 1.103.329 Euro.

⇨ 36. Fall 2: Schenkung eines gemischt genutzten Grundstücks

► Sachverhalt

Notarieller Vertrag:

12. Dezember 2024.

Der Vater schenkt seiner Tochter ein gemischt genutztes Grundstück.

Das Gebäude enthält:

• zwei Ladenlokale,
• drei vermietete Wohnungen.

Jede Einheit verfügt über 100 Quadratmeter.

Gewerbliche Nutzfläche:

200 Quadratmeter = 40 Prozent.

Wohnfläche:

300 Quadratmeter = 60 Prozent.

Gesamte Wohn- und Nutzfläche:

500 Quadratmeter.

Gebäudealter am Bewertungsstichtag:

20 Jahre.

Gebäudeart laut Anlage 24 BewG:

5.1.

Jährliche vereinbarte und übliche Mieten:

• Ladenlokale: 40.000 Euro,
• Wohnungen: 24.000 Euro.

Grundstücksgröße:

500 Quadratmeter.

Bodenrichtwert:

400 Euro je Quadratmeter.

⇨ 37. Grundstücksart im Fall 2

Das Grundstück dient zu

• 60 Prozent Wohnzwecken und
• 40 Prozent gewerblichen Zwecken.

Der Wohnanteil beträgt nicht mehr als 80 Prozent.

Der gewerbliche Anteil beträgt ebenfalls nicht mehr als 80 Prozent.

Das Grundstück fällt auch unter keine speziellere Grundstücksart.

Es handelt sich daher um ein gemischt genutztes Grundstück nach § 181 Abs. 1 Nr. 5 in Verbindung mit Abs. 7 BewG.

Da eine übliche Miete ermittelt werden kann, erfolgt die Bewertung nach § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG im Ertragswertverfahren.

► Korrekturhinweis

Eine Zuordnung zu § 181 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3 BewG wäre falsch, weil diese Vorschriften Mietwohngrundstücke betreffen.

⇨ 38. Bodenwert im Fall 2

500 Quadratmeter × 400 Euro = 200.000 Euro.

Bodenwert:

200.000 Euro.

⇨ 39. Rohertrag im Fall 2

Gewerbliche Nutzung:

40.000 Euro.

Wohnnutzung:

24.000 Euro.

Gesamtrohertrag:

40.000 Euro + 24.000 Euro = 64.000 Euro.

⇨ 40. Verwaltungskosten im Fall 2

► Wohnnutzung

351 Euro je Wohnung × 3 Wohnungen = 1.053 Euro.

► Gewerbliche Nutzung

40.000 Euro × 3 Prozent = 1.200 Euro.

► Gesamte Verwaltungskosten

1.053 Euro + 1.200 Euro = 2.253 Euro.

⇨ 41. Instandhaltungskosten im Fall 2

► Wohnnutzung

300 Quadratmeter × 13,80 Euro = 4.140 Euro.

► Gewerbliche Nutzung

Für die Gebäudeart 5.1 wird der volle Wert von 13,80 Euro je Quadratmeter verwendet.

200 Quadratmeter × 13,80 Euro = 2.760 Euro.

► Gesamte Instandhaltungskosten

4.140 Euro + 2.760 Euro = 6.900 Euro.

⇨ 42. Mietausfallwagnis im Fall 2

► Wohnnutzung

24.000 Euro × 2 Prozent = 480 Euro.

► Gewerbliche Nutzung

40.000 Euro × 4 Prozent = 1.600 Euro.

► Gesamtes Mietausfallwagnis

480 Euro + 1.600 Euro = 2.080 Euro.

⇨ 43. Gesamte Bewirtschaftungskosten im Fall 2

Verwaltungskosten:

2.253 Euro.

Instandhaltungskosten:

6.900 Euro.

Mietausfallwagnis:

2.080 Euro.

Berechnung:

2.253 Euro + 6.900 Euro + 2.080 Euro = 11.233 Euro.

Bewirtschaftungskosten:

11.233 Euro.

⇨ 44. Reinertrag im Fall 2

Rohertrag:

64.000 Euro.

Bewirtschaftungskosten:

11.233 Euro.

Berechnung:

64.000 Euro ./. 11.233 Euro = 52.767 Euro.

Reinertrag des Grundstücks:

52.767 Euro.

⇨ 45. Bodenwertverzinsung im Fall 2

Das Grundstück ist gemischt genutzt.

Der gewerbliche Anteil beträgt 40 Prozent und damit nicht mehr als 50 Prozent.

Gesetzlicher Liegenschaftszinssatz:

4,5 Prozent.

Berechnung:

200.000 Euro × 4,5 Prozent = 9.000 Euro.

Bodenwertverzinsung:

9.000 Euro.

⇨ 46. Gebäudereinertrag im Fall 2

Reinertrag des Grundstücks:

52.767 Euro.

Bodenwertverzinsung:

9.000 Euro.

Berechnung:

52.767 Euro ./. 9.000 Euro = 43.767 Euro.

Gebäudereinertrag:

43.767 Euro.

⇨ 47. Restnutzungsdauer im Fall 2

Gesamtnutzungsdauer:

80 Jahre.

Gebäudealter:

20 Jahre.

Berechnung:

80 - 20 = 60 Jahre.

Restnutzungsdauer:

60 Jahre.

► Korrekturhinweis

Die Angabe von 52 Jahren in der Lehrgangsrechnung ist ein Übertragungsfehler.

Aus einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einem Gebäudealter von 20 Jahren ergibt sich eine Restnutzungsdauer von 60 Jahren.

⇨ 48. Gebäudeertragswert im Fall 2

Liegenschaftszinssatz:

4,5 Prozent.

Restnutzungsdauer:

60 Jahre.

Vervielfältiger laut Anlage 21 BewG:

20,64.

Berechnung:

43.767 Euro × 20,64 = 903.350,88 Euro.

Die Lehrgangslösung führt den Wert mit 903.350 Euro fort.

Gebäudeertragswert nach der Lehrgangsrechnung:

903.350 Euro.

⇨ 49. Grundbesitzwert im Fall 2

Bodenwert:

200.000 Euro.

Gebäudeertragswert:

903.350 Euro.

Berechnung:

200.000 Euro + 903.350 Euro = 1.103.350 Euro.

► Ergebnis

Der Grundbesitzwert beträgt nach der Lehrgangsrechnung 1.103.350 Euro.

Bei maschineller Berechnung sind zunächst die gesetzlichen Rundungsvorgaben beziehungsweise die Aufgabenstellung zu beachten.

⇨ 50. Kompakte Berechnung Fall 2

Bodenwert:

500 Quadratmeter × 400 Euro = 200.000 Euro.

Rohertrag:

40.000 + 24.000 = 64.000 Euro.

Bewirtschaftungskosten Wohnnutzung:

• Verwaltung: 351 × 3 = 1.053 Euro,
• Instandhaltung: 300 × 13,80 = 4.140 Euro,
• Mietausfallwagnis: 24.000 × 2 Prozent = 480 Euro.

Bewirtschaftungskosten Gewerbe:

• Verwaltung: 40.000 × 3 Prozent = 1.200 Euro,
• Instandhaltung: 200 × 13,80 = 2.760 Euro,
• Mietausfallwagnis: 40.000 × 4 Prozent = 1.600 Euro.

Gesamte Bewirtschaftungskosten:

11.233 Euro.

Reinertrag:

64.000 - 11.233 = 52.767 Euro.

Bodenwertverzinsung:

200.000 × 4,5 Prozent = 9.000 Euro.

Gebäudereinertrag:

52.767 - 9.000 = 43.767 Euro.

Restnutzungsdauer:

80 - 20 = 60 Jahre.

Gebäudeertragswert:

43.767 × 20,64 = 903.350,88 Euro.

Grundbesitzwert laut Lehrgangslösung:

200.000 + 903.350 = 1.103.350 Euro.

⇨ 51. Vergleich der beiden Fälle

► Fall 1

Grundstücksart:

Mietwohngrundstück.

Wohnanteil:

100 Prozent.

Liegenschaftszinssatz:

3,5 Prozent.

Restnutzungsdauer:

52 Jahre.

Vervielfältiger:

23,80.

Grundbesitzwert:

1.103.329 Euro.

► Fall 2

Grundstücksart:

Gemischt genutztes Grundstück.

Wohnanteil:

60 Prozent.

Gewerblicher Anteil:

40 Prozent.

Liegenschaftszinssatz:

4,5 Prozent.

Restnutzungsdauer:

60 Jahre.

Vervielfältiger:

20,64.

Grundbesitzwert laut Lehrgangslösung:

1.103.350 Euro.

⇨ 52. Prüfungsschema für Rechenaufgaben

1. Bewertungsstichtag bestimmen. 2. Grundstücksart nach § 181 BewG bestimmen. 3. Bewertungsverfahren nach § 182 BewG bestimmen. 4. Grundstücksfläche und Bodenrichtwert feststellen. 5. Bodenwert berechnen. 6. Tatsächliche und übliche Mieten feststellen. 7. Prüfen, ob ein Fall des § 186 Abs. 2 BewG vorliegt. 8. Betriebskostenumlagen aus dem Rohertrag entfernen. 9. Jahresrohertrag berechnen. 10. Wohn- und Nichtwohnnutzung trennen. 11. Bewertungsjahr der Bewirtschaftungskosten bestimmen. 12. Verwaltungskosten berechnen. 13. Instandhaltungskosten berechnen. 14. Mietausfallwagnis berechnen. 15. Reinertrag des Grundstücks berechnen. 16. Liegenschaftszinssatz bestimmen. 17. Bodenwertverzinsung berechnen. 18. Gebäudereinertrag berechnen. 19. Gesamtnutzungsdauer aus Anlage 22 bestimmen. 20. Gebäudealter ermitteln. 21. Restnutzungsdauer berechnen. 22. Vervielfältiger aus Anlage 21 ablesen. 23. Gebäudeertragswert berechnen. 24. Bodenwert hinzurechnen. 25. Mindestwert und § 198 BewG prüfen.

⇨ 53. Formulierungshilfe Mietwohngrundstück

Das Grundstück dient zu mehr als 80 Prozent Wohnzwecken und ist weder ein Ein- oder Zweifamilienhaus noch Wohnungseigentum.

Es handelt sich daher gemäß § 181 Abs. 1 Nr. 2 in Verbindung mit Abs. 3 BewG um ein Mietwohngrundstück.

Mietwohngrundstücke sind nach § 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG im Ertragswertverfahren zu bewerten.

⇨ 54. Formulierungshilfe gemischt genutztes Grundstück

Das Grundstück dient zu ... Prozent Wohnzwecken und zu ... Prozent gewerblichen beziehungsweise betrieblichen Zwecken.

Da weder der Wohnanteil noch der gewerbliche Anteil mehr als 80 Prozent beträgt und keine speziellere Grundstücksart vorliegt, handelt es sich gemäß § 181 Abs. 1 Nr. 5 in Verbindung mit Abs. 7 BewG um ein gemischt genutztes Grundstück.

Da sich eine übliche Miete ermitteln lässt, erfolgt die Bewertung gemäß § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG im Ertragswertverfahren.

⇨ 55. Formulierungshilfe Rohertrag

Der Rohertrag bestimmt sich nach § 186 Abs. 1 BewG grundsätzlich nach der am Bewertungsstichtag vertraglich vereinbarten Sollmiete für einen Zeitraum von zwölf Monaten.

Die Betriebskostenumlagen sind nicht einzubeziehen.

Der jährliche Rohertrag beträgt daher ... Euro.

⇨ 56. Formulierungshilfe 20-Prozent-Regel

Die vereinbarte Miete beträgt ... Euro monatlich.

Die übliche Miete beträgt ... Euro monatlich.

Die Abweichung beträgt ... Euro beziehungsweise ... Prozent der üblichen Miete.

Da die Abweichung nicht mehr als 20 Prozent beträgt, ist die vereinbarte Miete gemäß § 186 Abs. 1 BewG anzusetzen.

Oder:

Da die Abweichung mehr als 20 Prozent beträgt, ist gemäß § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG die übliche Miete anzusetzen.

⇨ 57. Formulierungshilfe Bewirtschaftungskosten

Die Bewirtschaftungskosten sind gemäß § 187 BewG in Verbindung mit Anlage 23 BewG zu ermitteln.

Für den Bewertungsstichtag im Jahr ... sind die für dieses Kalenderjahr veröffentlichten indizierten Werte anzuwenden.

Die Bewirtschaftungskosten setzen sich zusammen aus:

• Verwaltungskosten in Höhe von ... Euro,
• Instandhaltungskosten in Höhe von ... Euro,
• Mietausfallwagnis in Höhe von ... Euro.

Die gesamten Bewirtschaftungskosten betragen ... Euro.

⇨ 58. Formulierungshilfe Ergebnis

Der Reinertrag des Grundstücks beträgt ... Euro.

Nach Abzug der Bodenwertverzinsung in Höhe von ... Euro verbleibt ein Gebäudereinertrag von ... Euro.

Bei einem Liegenschaftszinssatz von ... Prozent und einer Restnutzungsdauer von ... Jahren beträgt der Vervielfältiger nach Anlage 21 BewG ...

Der Gebäudeertragswert beträgt damit ... Euro.

Zuzüglich des Bodenwerts in Höhe von ... Euro ergibt sich ein Grundbesitzwert von ... Euro.

⇨ 59. Typische Fehler

• Betriebskostenumlagen werden fälschlich zum Rohertrag addiert.
• Die tatsächliche Zahlung statt der vertraglichen Sollmiete wird angesetzt.
• Eine am Bewertungsstichtag leerstehende Wohnung wird mit null Euro angesetzt.
• Bei genau 20 Prozent Abweichung wird bereits die übliche Miete verwendet.
• Wohn- und Gewerbenutzung werden bei den Bewirtschaftungskosten nicht getrennt.
• Für Gewerbenutzung wird ebenfalls nur ein Mietausfallwagnis von 2 Prozent angesetzt.
• Die Verwaltungskosten für Gewerbenutzung werden je Einheit statt nach dem Rohertrag berechnet.
• Bewirtschaftungskosten eines falschen Bewertungsjahres werden verwendet.
• Die Bodenwertverzinsung wird nicht abgezogen.
• Der Gebäudereinertrag wird mit dem Bodenwert addiert, bevor der Vervielfältiger angewendet wird.
• Die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer werden verwechselt.
• Der Verviältiger wird fälschlich aus Anlage 22 statt aus Anlage 21 entnommen.
• Bei gemischt genutzten Grundstücken wird § 182 Abs. 3 Nr. 1 statt Nr. 2 zitiert.
• Die Grundstücksart wird nicht anhand der Flächenverhältnisse geprüft.
• Der falsche gesetzliche Liegenschaftszinssatz wird verwendet.
• Zwischenergebnisse werden zu früh gerundet.

⇨ 60. Zentrale Merksätze

• Der Rohertrag ist grundsätzlich die Jahresnettokaltmiete.
• Betriebskostenumlagen gehören nicht zum Rohertrag.
• Maßgebend sind die Mietverhältnisse am Bewertungsstichtag.
• Bei Selbstnutzung, Leerstand oder unentgeltlicher Überlassung ist die übliche Miete anzusetzen.
• Erst bei einer Abweichung von mehr als 20 Prozent wird die tatsächliche Miete durch die übliche Miete ersetzt.
• Genau 20 Prozent reichen nicht aus.
• Bewirtschaftungskosten müssen zum Bewertungsjahr passen.
• Wohn- und Gewerbenutzung sind getrennt zu berechnen.
• Wohnnutzung hat grundsätzlich 2 Prozent Mietausfallwagnis.
• Gewerbliche Nutzung hat grundsätzlich 4 Prozent Mietausfallwagnis.
• Der Bodenwert wird nicht mit dem Vervielfältiger multipliziert.
• Nur der Gebäudereinertrag wird kapitalisiert.
• Die Gesamtnutzungsdauer ergibt sich aus Anlage 22 BewG.
• Der Vervielfältiger ergibt sich aus Anlage 21 BewG.
• Mietwohngrundstücke haben grundsätzlich einen gesetzlichen Liegenschaftszinssatz von 3,5 Prozent.
• Gemischt genutzte Grundstücke mit bis zu 50 Prozent Gewerbeanteil haben grundsätzlich 4,5 Prozent.
• Der Grundbesitzwert ergibt sich aus Bodenwert plus Gebäudeertragswert.