Unwirksamer Mietaufhebungsvertrag: Rückkehr in die Wohnung und Folgen

Ein Mietaufhebungsvertrag beendet ein Mietverhältnis nur, wenn er wirksam ist. Ist der Aufhebungsvertrag von Anfang an nichtig oder wird er wirksam angefochten und gilt deshalb rückwirkend als nichtig, kann das ursprüngliche Mietverhältnis fortbestehen.

Dann kann der Mieter grundsätzlich wieder den mietvertraglichen Primäranspruch auf Gebrauchsüberlassung aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB geltend machen. Ob die tatsächliche Rückkehr in die alte Wohnung noch verlangt werden kann, hängt insbesondere davon ab, ob die Leistung noch möglich und zumutbar ist.

Nicht jeder unter falschen Voraussetzungen geschlossene Mietaufhebungsvertrag ist automatisch nichtig.

Zu unterscheiden sind insbesondere:

• Nichtigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB: Ein sittenwidriges Rechtsgeschäft ist von Anfang an nichtig. Die Anforderungen an die Sittenwidrigkeit sind hoch; eine bloß nachteilige oder später enttäuschte Vereinbarung genügt nicht.
• Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB: Wurde der Mieter durch eine arglistige Täuschung zum Abschluss des Aufhebungsvertrags bestimmt, kann er seine Erklärung anfechten.
• Wirkung der Anfechtung nach § 142 Abs. 1 BGB: Nach wirksamer Anfechtung gilt das Rechtsgeschäft als von Anfang an nichtig.

Wird beispielsweise eine umfassende Sanierung nur vorgeschoben, um den Mieter zum Auszug zu bewegen, ist deshalb zunächst zu prüfen, ob tatsächlich eine arglistige Täuschung vorliegt. Daraus folgt nicht ohne Weiteres bereits eine Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB.

Ist der Mietaufhebungsvertrag unwirksam, fehlt grundsätzlich die wirksame Beendigung des ursprünglichen Mietvertrags.

Rechtsfolge kann sein:

• das Mietverhältnis besteht zu den bisherigen vertraglichen Bedingungen fort,
• der Mieter schuldet grundsätzlich weiterhin die vertraglich geschuldete Miete,
• der Vermieter bleibt grundsätzlich zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet,
• bereits vollzogene Folgen des unwirksamen Aufhebungsvertrags müssen rechtlich rückabgewickelt werden.

Der zentrale mietvertragliche Anspruch folgt aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Ist der Mieter aufgrund des unwirksamen Aufhebungsvertrags bereits ausgezogen, kann ein Anspruch auf erneute Überlassung der Wohnung bestehen.

Dabei sind zwei Anspruchsebenen zu unterscheiden:

Besteht der Mietvertrag fort, kann der Mieter grundsätzlich die Gebrauchsüberlassung aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen.

Besteht zusätzlich ein Schadensersatzanspruch, richtet sich die Art des Ersatzes nach §§ 249 ff. BGB. Naturalrestitution kann je nach Fall bedeuten, den Zustand wiederherzustellen, der ohne die Pflichtverletzung bestünde. Im Mietrecht kann dies in geeigneten Fällen auf die Wiedereinräumung des Mietbesitzes gerichtet sein.

Eine Neuvermietung bedeutet nicht automatisch, dass eine Rückkehr rechtlich ausgeschlossen ist.

Für den Primäranspruch ist § 275 BGB zu prüfen. Entscheidend ist, ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich wieder zur Verfügung stellen kann und welche rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten ihm gegenüber dem neuen Mieter verbleiben.

Ist eine Herausgabe durch den neuen Mieter nicht erreichbar, kann die Leistung unmöglich sein. Kann der neue Mieter die Wohnung dagegen freiwillig herausgeben oder kann der Vermieter die Gebrauchsüberlassung auf rechtlich zulässige Weise wieder ermöglichen, ist Unmöglichkeit nicht allein wegen der Neuvermietung gegeben.

Die Darlegungs- und Beweisfragen richten sich nach dem jeweils geltend gemachten Anspruch.

Nach § 275 Abs. 1 BGB ist der Leistungsanspruch ausgeschlossen, soweit die Leistung für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist.

Daneben kann nach § 275 Abs. 2 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht bestehen, wenn der erforderliche Aufwand in einem groben Missverhältnis zum Leistungsinteresse steht. Bei der Abwägung ist auch zu berücksichtigen, ob der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten hat.

Geht es nicht um den Primäranspruch, sondern um Naturalrestitution im Schadensersatzrecht, ist zusätzlich § 251 BGB zu beachten.

Ist der Mieter aufgrund einer Pflichtverletzung des Vermieters ausgezogen, können neben oder anstelle der Rückkehr Schadensersatzansprüche in Betracht kommen.

Mögliche Schadenspositionen sind beispielsweise:

• notwendige Umzugskosten,
• Makler- oder Suchkosten,
• Mehrkosten einer Ersatzwohnung,
• sonstige kausal verursachte Aufwendungen.

Nach § 249 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich der Zustand herzustellen, der ohne das schädigende Ereignis bestehen würde. Ist Naturalrestitution nicht möglich oder unverhältnismäßig, kann nach § 251 BGB Geldersatz treten.

Bei Schadensersatzansprüchen ist § 254 BGB zu prüfen.

Hat der Mieter konkrete und erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit einer Kündigung oder an den Angaben des Vermieters und verzichtet er dennoch ohne Weiteres auf eine naheliegende Rechtsverteidigung, kann dies im Einzelfall den Schadensersatz mindern.

Eine automatische Kürzung gibt es nicht. Maßgeblich sind die konkreten Umstände und die Zumutbarkeit einer Rechtsverteidigung.

Bei einem nur vorgetäuschten Eigenbedarf können besondere Schadensersatzfragen entstehen.

Wurde das Mietverhältnis durch eine unwirksame Kündigung tatsächlich nicht beendet und liegt kein rechtskräftiges Räumungsurteil entgegen, kann weiterhin der Primäranspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB Bedeutung haben.

Daneben kommen bei schuldhaftem Verhalten des Vermieters Schadensersatzansprüche in Betracht. Je nach Sachverhalt können auch Auskunftsansprüche aus § 242 BGB relevant sein, etwa wenn Informationen über eine nachfolgende Vermietung für die Bezifferung eines Anspruchs erforderlich sind.

Die Unwirksamkeit des Aufhebungsvertrags bedeutet nicht, dass der Vermieter dauerhaft jede spätere Mieterhöhung ausgeschlossen hätte.

Grundsätzlich lebt das ursprüngliche Mietverhältnis mit seinen bisherigen Vertragsbedingungen fort. Eine spätere Änderung der Miethöhe benötigt jedoch eine eigene rechtliche Grundlage.

Hat der Vermieter tatsächlich modernisiert, ist deshalb gesondert zu prüfen, ob die Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach den mietrechtlichen Vorschriften, insbesondere §§ 559 ff. BGB, vorliegen. Eine Sanierung verändert die Miete nicht automatisch.

Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber einer vermieteten Wohnung grundsätzlich anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Für einen Mietaufhebungsvertrag ist deshalb entscheidend:

• War das Mietverhältnis beim Eigentumsübergang noch wirksam vorhanden?
• War ein zuvor geschlossener Aufhebungsvertrag wirksam oder unwirksam?
• Welche Pflichten bestanden im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch aus dem Mietverhältnis?

War das Mietverhältnis bereits vor dem Eigentumsübergang wirksam beendet, besteht grundsätzlich kein fortdauerndes Mietverhältnis mehr, in das der Käufer nach § 566 BGB eintreten könnte.

Ist der Aufhebungsvertrag dagegen unwirksam oder nach wirksamer Anfechtung rückwirkend als nichtig anzusehen, kann das Mietverhältnis fortbestehen. Dann ist § 566 BGB anhand des konkreten Eigentumsübergangs zu prüfen.

Ein Mietaufhebungsvertrag kann nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein, wenn sein Gesamtcharakter gegen die guten Sitten verstößt.

Die Schwelle ist jedoch hoch. Nicht ausreichend ist allein,

• dass der Vermieter die Wohnung zurückerlangen möchte,
• dass der Vertrag für den Mieter wirtschaftlich ungünstig ist oder
• dass sich die ursprüngliche Planung später ändert.

Erforderlich ist eine Gesamtwürdigung von Inhalt, Beweggründen, Zweck und Umständen des Geschäfts. Besondere Bedeutung können eine gezielte Benachteiligung, eine Ausnutzung oder ein kollusives Vorgehen zulasten Dritter haben.

Bei einem streitigen Mietaufhebungsvertrag sollte in dieser Reihenfolge geprüft werden:

1. War der Aufhebungsvertrag wirksam? 2. Liegt ein Nichtigkeitsgrund, insbesondere § 138 BGB, vor? 3. Liegt eine Anfechtungslage nach § 123 BGB vor und wurde wirksam angefochten? 4. Welche Wirkung folgt aus § 142 BGB? 5. Besteht der ursprüngliche Mietvertrag deshalb fort? 6. Besteht ein Primäranspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB? 7. Ist die Rückgabe wegen § 275 BGB unmöglich oder unverhältnismäßig? 8. Bestehen daneben Schadensersatzansprüche nach §§ 249 ff. BGB? 9. Ist § 254 BGB wegen eines möglichen Mitverschuldens zu berücksichtigen? 10. Hat ein Eigentümerwechsel stattgefunden und greift § 566 BGB? 11. Sind Modernisierung und eine etwaige Mieterhöhung gesondert zu prüfen?

Unwirksamer Mietaufhebungsvertrag = Beendigungswirkung entfällt; dann zuerst Fortbestand des Mietvertrags und § 535 BGB prüfen, danach tatsächliche Rückkehr (§ 275 BGB), Schadensersatz (§§ 249 ff. BGB) und bei Eigentümerwechsel § 566 BGB.