Häusliches Arbeitszimmer im Betriebsvermögen: Tätigkeitsaufgabe und Grundstücksveräußerung

Nutzt ein gewerblich oder freiberuflich tätiger Unternehmer ein häusliches Arbeitszimmer als Mittelpunkt seiner gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung, können die darauf entfallenden Aufwendungen grundsätzlich in vollem Umfang als Betriebsausgaben abziehbar sein. Dies gilt nach § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG sowohl nach der früheren als auch nach der seit 2023 geltenden Rechtslage.

Die betriebliche Nutzung kann jedoch dazu führen, dass der auf das Arbeitszimmer entfallende Grundstücksteil notwendiges Betriebsvermögen wird. Bei einer späteren Tätigkeitsaufgabe oder Grundstücksveräußerung müssen deshalb regelmäßig die darin enthaltenen stillen Reserven versteuert werden.

1. Arbeitszimmer als selbstständiges Wirtschaftsgut

Der betrieblich genutzte Grundstücksteil besteht aus:

• dem anteiligen Grund und Boden und
• dem anteiligen Gebäudeteil.

Im Betriebsvermögen ist das häusliche Arbeitszimmer als selbstständiges Wirtschaftsgut zu behandeln. Dies hat der BFH mit Urteil vom 16.06.2020 – VIII R 15/17 bestätigt.

Merke: Die einkommensteuerliche Belastung entsteht nicht nur durch den laufenden Betriebsausgabenabzug. Durch die Zuordnung zum Betriebsvermögen werden auch Wertsteigerungen des anteiligen Grundstücksteils steuerverhaftet.

2. Aufgabe der betrieblichen Tätigkeit

Gibt der Unternehmer seine betriebliche Tätigkeit auf, liegt regelmäßig eine Betriebsaufgabe nach § 16 Abs. 3 EStG vor. Die im Betriebsvermögen enthaltenen stillen Reserven sind dabei aufzudecken.

Für das Arbeitszimmer wird der gemeine Wert des anteiligen Grundstücksteils seinem Buchwert gegenübergestellt.

Aufgabegewinn Arbeitszimmer = gemeiner Wert des Arbeitszimmers – Buchwert des anteiligen Grund und Bodens – Buchwert des anteiligen Gebäudeteils.

Beispiel:

Ein selbstständiger Buchübersetzer erwirbt zum 01.01.2002 ein Einfamilienhaus für 300.000 EUR. Der Anteil des Grund und Bodens beträgt 20 Prozent. Das Arbeitszimmer umfasst 15 Prozent der Wohnfläche und bildet den Mittelpunkt seiner Tätigkeit.

Anschaffungskosten Gebäude: 300.000 EUR × 80 Prozent = 240.000 EUR

Auf das Arbeitszimmer entfallender Gebäudewert: 240.000 EUR × 15 Prozent = 36.000 EUR

Jährliche AfA bei 2 Prozent: 36.000 EUR × 2 Prozent = 720 EUR

Bis zur Betriebsaufgabe zum 01.01.2025 wurden 23 Jahre lang jeweils 720 EUR abgeschrieben.

Der gemeine Wert des gesamten Grundstücks beträgt im Aufgabezeitpunkt 500.000 EUR.

Ermittlung des Aufgabegewinns:

• gemeiner Wert des Arbeitszimmers: 500.000 EUR × 15 Prozent = 75.000 EUR
• davon Grund und Boden: 15.000 EUR
• davon Gebäude: 60.000 EUR
• Buchwert Grund und Boden: 60.000 EUR × 15 Prozent = 9.000 EUR
• Buchwert Gebäude: 36.000 EUR – 16.560 EUR AfA = 19.440 EUR
• Aufgabegewinn: 75.000 EUR – 9.000 EUR – 19.440 EUR = 46.560 EUR

Hat der Steuerpflichtige das 55. Lebensjahr vollendet oder ist er dauernd berufsunfähig, kann unter den weiteren Voraussetzungen der Freibetrag nach § 16 Abs. 4 EStG in Betracht kommen. Bei einem Freibetrag von 45.000 EUR verbleiben im Beispiel 1.560 EUR steuerpflichtiger Aufgabegewinn.

Wichtig: Die stillen Reserven sind grundsätzlich vollständig zu erfassen. Dies gilt nach dem BFH-Urteil VIII R 15/17 auch dann, wenn der Betriebsausgabenabzug für das Arbeitszimmer in früheren Jahren beschränkt war. Eine Korrektur wegen nicht abziehbarer AfA-Anteile erfolgt grundsätzlich nicht.

3. Wohnsitzverlegung und Veräußerung des bisherigen Grundstücks

Verlegt der Unternehmer seinen Wohnsitz, führt die betriebliche Tätigkeit aber an einem anderen Ort fort, liegt keine Betriebsaufgabe vor. Wird das bisherige Grundstück verkauft, wird jedoch der zum Betriebsvermögen gehörende Arbeitszimmeranteil mitveräußert.

Die Veräußerung deckt die stillen Reserven des anteiligen Grund und Bodens und des Gebäudeteils auf. Der daraus entstehende Gewinn ist regelmäßig laufender betrieblicher Gewinn.

Die Rechtsprechung des BFH vom 01.03.2021 – IX R 27/19, wonach ein häusliches Arbeitszimmer bei § 23 EStG dem Wohnen zugeordnet werden kann, betrifft Arbeitszimmer im Bereich der Überschusseinkünfte. Sie verhindert nicht die Besteuerung stiller Reserven eines zum Betriebsvermögen gehörenden Arbeitszimmers.

Im Ausgangsbeispiel beträgt der Veräußerungsgewinn für das bisherige Arbeitszimmer ebenfalls 46.560 EUR.

4. Neues Arbeitszimmer am neuen Wohnort

Erwirbt der Unternehmer am neuen Wohnort eine Eigentumswohnung und nutzt dort erneut einen separaten Raum betrieblich, kann dieser Raum wiederum notwendiges Betriebsvermögen werden.

Beispiel:

Anschaffungskosten der Eigentumswohnung: 600.000 EUR Anteil Grund und Boden: 20 Prozent = 120.000 EUR Gebäudewert: 480.000 EUR Arbeitszimmeranteil: 15 Prozent

Auf das Arbeitszimmer entfallender Gebäudewert: 480.000 EUR × 15 Prozent = 72.000 EUR

Jährliche AfA bei 3 Prozent: 72.000 EUR × 3 Prozent = 2.160 EUR

Auf das Arbeitszimmer entfallender Grund und Boden: 120.000 EUR × 15 Prozent = 18.000 EUR

5. Übertragung stiller Reserven nach § 6b EStG

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen können die beim Verkauf aufgedeckten stillen Reserven nach § 6b EStG auf ein begünstigtes Reinvestitionswirtschaftsgut übertragen werden. Dadurch lässt sich eine sofortige Versteuerung vermeiden. Die übertragenen Beträge mindern jedoch die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des neuen Wirtschaftsguts und damit regelmäßig die künftige AfA.

Im Beispiel entfallen von den stillen Reserven:

• 40.560 EUR auf den Gebäudeteil und
• 6.000 EUR auf den Grund und Boden.

Nach Übertragung auf das neue Arbeitszimmer ergibt sich:

Gebäudeteil:

• ursprüngliche AfA-Bemessungsgrundlage: 72.000 EUR
• abzüglich übertragene stille Reserve: 40.560 EUR
• verbleibende AfA-Bemessungsgrundlage: 31.440 EUR
• jährliche AfA bei 3 Prozent: 943,20 EUR

Grund und Boden:

• ursprünglicher Anteil: 18.000 EUR
• abzüglich übertragene stille Reserve: 6.000 EUR
• verbleibender Buchwert: 12.000 EUR

Merke: § 6b EStG beseitigt die stillen Reserven nicht endgültig. Die Besteuerung wird grundsätzlich durch die Minderung der Buchwerte in die Zukunft verlagert.

6. Ausnahme nach § 8 EStDV

Nach § 8 EStDV brauchen eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn:

• ihr Wert nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks beträgt und
• ihr Wert nicht mehr als 20.500 EUR beträgt.

Wird dieses Wahlrecht ausgeübt, bleibt der Grundstücksteil Privatvermögen. Bei einer späteren Betriebsaufgabe oder Grundstücksveräußerung werden daher keine betrieblichen stillen Reserven des Arbeitszimmers aufgedeckt.

Nach der bislang geltenden Verwaltungsauffassung können die auf das Arbeitszimmer entfallenden Aufwendungen trotz der Behandlung als Privatvermögen grundsätzlich als Betriebsausgaben berücksichtigt werden, soweit die allgemeinen Voraussetzungen vorliegen. Siehe R 4.7 Abs. 2 Satz 4 EStR.

7. Geplante Neufassung des § 8 EStDV

Nach einem Regierungsentwurf vom 05.11.2025 war vorgesehen, § 8 EStDV für Wirtschaftsjahre nach dem 31.12.2025 neu zu fassen. Danach sollten eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile nicht als Betriebsvermögen behandelt werden müssen, wenn:

• ihre Größe nicht mehr als 30 Quadratmeter beträgt oder
• ihr Wert nicht mehr als 40.000 EUR beträgt.

Der Entwurf sah zugleich eine mögliche Einschränkung des Betriebsausgabenabzugs vor: Bei Ausübung des Wahlrechts sollten grundstücksbezogene Aufwendungen, insbesondere die AfA, nicht mehr abziehbar sein. Unmittelbar betriebsbezogene Aufwendungen wie Strom- und Heizkosten sollten dagegen weiterhin berücksichtigt werden können.

Beachten Sie: Gesetzgebungsvorhaben und Regierungsentwürfe sind vor Anwendung stets auf ihren endgültigen Gesetzesstand und das konkrete Inkrafttreten zu prüfen.

8. Prüfungsschema

1. Wird ein häusliches Arbeitszimmer betrieblich genutzt? 2. Bildet es den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung? 3. Welche Aufwendungen sind nach § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG abziehbar? 4. Gehört der anteilige Grundstücksteil zum notwendigen Betriebsvermögen? 5. Greift das Wahlrecht des § 8 EStDV? 6. Wie hoch sind die Buchwerte von Grund und Boden und Gebäude? 7. Liegt eine Betriebsaufgabe, Entnahme oder Grundstücksveräußerung vor? 8. Wie hoch ist der gemeine Wert beziehungsweise der Veräußerungspreis des Arbeitszimmeranteils? 9. Welche stillen Reserven werden aufgedeckt? 10. Kommt der Freibetrag nach § 16 Abs. 4 EStG in Betracht? 11. Ist eine Übertragung nach § 6b EStG möglich? 12. Welche Folgen entstehen für die AfA eines Reinvestitionswirtschaftsguts?

Kurzfassung: Ein betrieblich genutztes häusliches Arbeitszimmer kann notwendiges Betriebsvermögen sein. Bei Betriebsaufgabe oder Verkauf des Grundstücks werden die anteiligen stillen Reserven grundsätzlich steuerpflichtig. § 8 EStDV kann die Zuordnung zum Betriebsvermögen verhindern. Bei einer Reinvestition kann § 6b EStG die Besteuerung zeitlich verlagern.