Bodenwertanpassung im Sachwertverfahren: Rechtlich mögliche WGFZ maßgebend
Bei Abweichungen zwischen Richtwertgrundstück und Bewertungsgrundstück ist für die Bodenwertanpassung die rechtlich mögliche Bebauung maßgebend. Entscheidend ist zudem die vom Gutachterausschuss verwendete WGFZ und nicht ohne Weiteres die GFZ.
Bodenwertanpassung im Sachwertverfahren: Rechtlich mögliche WGFZ maßgebend
KERNAUSSAGE
Weicht die Geschossflächenausnutzung des zu bewertenden Grundstücks von derjenigen des Bodenrichtwertgrundstücks ab, ist der Bodenrichtwert anhand der maßgebenden Umrechnungskoeffizienten anzupassen.
Für diese Anpassung ist grundsätzlich die rechtlich mögliche Bebauung maßgebend – nicht die tatsächlich vorhandene Bebauung, auch wenn diese Bestandsschutz genießt.
Entscheidend ist außerdem, welche wertbestimmende Größe der Gutachterausschuss seinem Bodenrichtwert zugrunde gelegt hat. Wurde der Bodenrichtwert anhand der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) ermittelt, muss auch die Anpassung anhand der WGFZ erfolgen. Eine bloße Übertragung der Geschossflächenzahl (GFZ) ist nicht zulässig.
RECHTLICHER HINTERGRUND
Im Sachwertverfahren ist der Bodenwert nach § 189 Abs. 2 BewG als Wert des unbebauten Grundstücks zu ermitteln. Maßgeblich sind dabei die Grundsätze des § 179 BewG.
Stimmen die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks nicht überein, ist der Bodenrichtwert entsprechend anzupassen.
Bei der zulässigen baulichen Ausnutzung kommt es auf die rechtlich mögliche Bebauung an. Eine tatsächlich vorhandene, aufgrund Bestandsschutzes weiter nutzbare höhere Bebauung ist für diese typisierende Bewertung nicht maßgebend.
Die tatsächliche Nutzung kann dagegen im Rahmen des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG Bedeutung erlangen. Die entsprechenden Regelungen der ImmoWertV betreffen diesen gesonderten Nachweis und verändern nicht die typisierende Bewertung nach dem BewG.
GFZ UND WGFZ SIND NICHT IDENTISCH
Für die Bewertung muss sorgfältig zwischen GFZ und WGFZ unterschieden werden.
GFZ – Geschossflächenzahl: Nach § 20 Abs. 3 BauNVO berücksichtigt die GFZ grundsätzlich die Geschossfläche der Vollgeschosse.
WGFZ – wertrelevante Geschossflächenzahl: Die WGFZ kann darüber hinaus weitere wirtschaftlich nutzbare Flächen berücksichtigen, insbesondere ausgebaute bzw. ausbaufähige Dachgeschossflächen. Nach Nr. 6 Abs. 6 Satz 1 BRW-RL 2011 ist ihr Begriff daher weiter als die reine GFZ.
Folge: GFZ und WGFZ können nicht ohne Weiteres unmittelbar ineinander umgerechnet oder gleichgesetzt werden.
PRAXIS-BEISPIEL
Die Kläger erwarben am 20.12.2021 im Wege der Schenkung jeweils ein Viertel eines Wohnungseigentums.
Das Grundstück war bereits 1952 mit einer WGFZ von 0,65 bebaut worden. Ein Bebauungsplan aus dem Jahr 2012 begrenzte die zulässige GFZ dagegen auf maximal 0,4.
Der Gutachterausschuss hatte einen Bodenrichtwert von 1.700 EUR/m² bei einer WGFZ von 0,5 ermittelt.
Das Finanzamt stellte auf die tatsächliche WGFZ von 0,65 ab und erhöhte den Bodenrichtwert dadurch auf 1.929,13 EUR/m².
Das Finanzgericht ging dagegen von der rechtlich zulässigen GFZ von 0,4 aus und gelangte zu einem angepassten Wert von 1.544,78 EUR/m².
Die Anpassung des Finanzgerichts war jedoch methodisch fehlerhaft: Der Gutachterausschuss hatte seinen Bodenrichtwert nicht anhand der GFZ, sondern anhand der WGFZ ermittelt. Die rechtlich zulässige GFZ von 0,4 durfte deshalb nicht ohne Weiteres als WGFZ verwendet werden.
Im Ergebnis wurde der Bodenrichtwert von 1.700 EUR/m² bei einer WGFZ von 0,5 berücksichtigt. Der Wert des jeweils erworbenen Anteils am Wohnungseigentum wurde mit 342.197,50 EUR festgestellt.
WICHTIG FÜR DIE PRAXIS
Die Aussage „rechtlich mögliche Bebauung statt tatsächlicher Bebauung“ ist nur der erste Prüfungsschritt.
Zusätzlich muss geprüft werden, auf welche wertrelevante Bezugsgröße der konkrete Bodenrichtwert des Gutachterausschusses abstellt.
Hat der Gutachterausschuss eine WGFZ verwendet, darf nicht einfach die bauplanungsrechtliche GFZ in die Umrechnungstabelle eingesetzt werden. Zunächst ist die für das Bewertungsgrundstück maßgebende rechtlich mögliche WGFZ zu bestimmen.
PRÜFSCHEMA BODENWERTANPASSUNG
1. Welcher Bodenrichtwert wurde vom Gutachterausschuss festgestellt? 2. Welche Merkmale weist das Bodenrichtwertgrundstück auf? 3. Ist der Bodenrichtwert ausdrücklich an eine GFZ oder WGFZ gekoppelt? 4. Welche rechtliche Bebauung ist für das Bewertungsgrundstück zulässig? 5. Welche rechtlich mögliche WGFZ ergibt sich daraus? 6. Weicht sie von der WGFZ des Bodenrichtwertgrundstücks ab? 7. Welche Umrechnungskoeffizienten hat der Gutachterausschuss vorgegeben? 8. Wurde bei der Anpassung konsequent dieselbe Bezugsgröße – insbesondere WGFZ statt GFZ – verwendet? 9. Soll zusätzlich ein niedrigerer gemeiner Wert nach § 198 BewG nachgewiesen werden?
MERKSÄTZE
• Für die typisierende Bodenwertanpassung ist grundsätzlich die rechtlich mögliche Bebauung maßgebend. • Eine tatsächlich höhere Bebauung wird nicht allein deshalb maßgebend, weil sie Bestandsschutz genießt. • GFZ und WGFZ sind nicht gleichbedeutend. • Die WGFZ kann wirtschaftlich nutzbare Flächen berücksichtigen, die bei der GFZ nicht erfasst werden. • Hat der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert anhand einer WGFZ ermittelt, muss auch die Anpassung auf dieser Grundlage erfolgen. • Vor jeder Umrechnung sollte daher geprüft werden, welche Bezugsgröße den veröffentlichten Bodenrichtwert tatsächlich bestimmt.