Bewertung bebauter Grundstücke nach §§ 181 bis 198 BewG

⇨ Bewertung bebauter Grundstücke nach §§ 181 bis 198 BewG

► 1. Ziel der Bedarfsbewertung

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird der Grundbesitzwert eines Grundstücks gesondert festgestellt.

Ausgangspunkt ist grundsätzlich der gemeine Wert.

Der gemeine Wert entspricht dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.

Dabei sind

• die Beschaffenheit des Grundstücks,
• die tatsächliche Nutzung,
• die wertbeeinflussenden Merkmale und
• die Verhältnisse am Bewertungsstichtag

zu berücksichtigen.

Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben grundsätzlich außer Betracht.

⇨ 2. Bewertungsstichtag

Maßgebend sind die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse am Bewertungsstichtag.

Bei einer Erbschaft ist dies grundsätzlich der Todestag des Erblassers.

Bei einer Schenkung ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung maßgebend.

Insbesondere sind stichtagsbezogen festzustellen:

• Grundstücksart,
• tatsächliche Nutzung,
• Wohnfläche,
• Nutzfläche,
• Vermietungssituation,
• vereinbarte Miete,
• Gebäudealter,
• Restnutzungsdauer,
• Bodenrichtwert,
• Liegenschaftszinssatz.

► Merksatz

Bewertet wird nicht nach der späteren Nutzung, sondern nach den Verhältnissen am Bewertungsstichtag.

⇨ 3. Gesonderte Feststellung nach § 151 BewG

Der Grundbesitzwert wird grundsätzlich durch einen gesonderten Feststellungsbescheid festgestellt.

Die Feststellung dient als Grundlagenbescheid für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer.

Der Feststellungsbescheid enthält insbesondere:

1. den Wert der wirtschaftlichen Einheit, 2. die Art der wirtschaftlichen Einheit beziehungsweise die Grundstücksart, 3. die Zurechnung, 4. bei mehreren Beteiligten die Höhe der jeweiligen Anteile.

► Beispiel

Ein Grundstück gehört dem Erblasser zu 60 Prozent und seiner Ehefrau zu 40 Prozent.

Für den Erwerb von Todes wegen ist grundsätzlich nur der dem Erblasser zuzurechnende Anteil von 60 Prozent festzustellen und dem Erwerber zuzurechnen.

► Wichtig

Einwendungen gegen

• Grundstücksart,
• Bewertungsverfahren,
• Grundbesitzwert oder
• Zurechnung

müssen grundsätzlich gegen den Feststellungsbescheid erhoben werden.

Der spätere Erbschaftsteuerbescheid übernimmt diese Feststellungen als Grundlagen.

⇨ 4. Begriff des bebauten Grundstücks

Ein Grundstück gilt grundsätzlich als bebaut, wenn sich darauf benutzbare Gebäude befinden.

Entscheidend ist nicht allein, ob tatsächlich eine Nutzung erfolgt.

Ein leerstehendes, aber weiterhin benutzbares Gebäude kann zu einem bebauten Grundstück gehören.

Ist ein Gebäude auf Dauer nicht mehr benutzbar, kann das Grundstück bewertungsrechtlich als unbebaut gelten.

⇨ 5. Grundstücksarten nach § 181 BewG

Bei bebauten Grundstücken sind sechs Grundstücksarten zu unterscheiden:

1. Ein- und Zweifamilienhäuser, 2. Mietwohngrundstücke, 3. Wohnungs- und Teileigentum, 4. Geschäftsgrundstücke, 5. gemischt genutzte Grundstücke, 6. sonstige bebaute Grundstücke.

Die Grundstücksart entscheidet darüber, welches Bewertungsverfahren anzuwenden ist.

⇨ 6. Ein- und Zweifamilienhäuser

Ein- und Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke,

• die bis zu zwei Wohnungen enthalten und
• die kein Wohnungseigentum darstellen.

Eine Mitbenutzung für betriebliche, berufliche oder öffentliche Zwecke ist unschädlich, wenn

• sie weniger als 50 Prozent der Wohn- und Nutzfläche umfasst und
• die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

► Beispiel

Ein Gebäude enthält

• eine Wohnung mit 140 Quadratmetern und
• eine Steuerberaterkanzlei mit 50 Quadratmetern.

Die betriebliche Nutzung beträgt weniger als 50 Prozent der Gesamtfläche.

Bleibt die Eigenart als Wohnhaus erhalten, kann ein Einfamilienhaus vorliegen.

► Bewertungsverfahren

Ein- und Zweifamilienhäuser werden grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet.

Liegt kein geeigneter Vergleichswert oder Vergleichsfaktor vor, erfolgt die Bewertung im Sachwertverfahren.

⇨ 7. Mietwohngrundstücke

Mietwohngrundstücke sind Grundstücke,

• die zu mehr als 80 Prozent Wohnzwecken dienen und
• die weder Ein- oder Zweifamilienhäuser noch Wohnungseigentum sind.

Maßgebend ist das Verhältnis der Wohnfläche zur gesamten Wohn- und Nutzfläche.

► Beispiel

Ein Mehrfamilienhaus verfügt über

• 900 Quadratmeter Wohnfläche und
• 100 Quadratmeter gewerbliche Nutzfläche.

Der Wohnanteil beträgt 90 Prozent.

Das Grundstück ist grundsätzlich ein Mietwohngrundstück.

► Bewertungsverfahren

Mietwohngrundstücke werden zwingend im Ertragswertverfahren bewertet.

Auch wenn keine tatsächliche Miete vereinbart ist, bleibt das Ertragswertverfahren grundsätzlich maßgebend.

In diesem Fall muss eine übliche beziehungsweise marktübliche Miete ermittelt oder geschätzt werden.

⇨ 8. Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Hierzu gehören beispielsweise:

• die Eigentumswohnung als Sondereigentum,
• der Miteigentumsanteil am Grundstück,
• gemeinschaftliche Gebäudeteile,
• gemeinschaftliche Anlagen.

► Bewertungsverfahren

Wohnungseigentum wird grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet.

Ist mangels geeigneter Daten kein Vergleichswertverfahren möglich, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung.

⇨ 9. Teileigentum

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Beispiele:

• einzelne Büroeinheit,
• Ladenlokal,
• Praxis,
• gewerblich genutzte Einheit,
• separat gebildetes Teileigentum an sonstigen Räumen.

► Bewertungsverfahren

Teileigentum wird grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet.

Liegt kein geeigneter Vergleichswert vor, erfolgt die Bewertung im Sachwertverfahren.

⇨ 10. Geschäftsgrundstücke

Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke,

• die zu mehr als 80 Prozent eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und
• die kein Teileigentum sind.

Beispiele:

• Bürogebäude,
• Ärztehaus,
• Einzelhandelsgebäude,
• Hotelgebäude,
• Verwaltungsgebäude,
• betrieblich vermietete Gewerbeimmobilie.

► Bewertungsverfahren

Kann für das Geschäftsgrundstück eine übliche Miete am örtlichen Grundstücksmarkt ermittelt werden, ist das Ertragswertverfahren anzuwenden.

Kann keine übliche Miete ermittelt werden, ist das Sachwertverfahren anzuwenden.

⇨ 11. Gemischt genutzte Grundstücke

Gemischt genutzte Grundstücke dienen

• teilweise Wohnzwecken und
• teilweise betrieblichen, beruflichen oder öffentlichen Zwecken.

Sie dürfen keiner der spezielleren Grundstücksarten zuzuordnen sein.

Insbesondere handelt es sich nicht um ein gemischt genutztes Grundstück, wenn bereits

• ein Ein- oder Zweifamilienhaus,
• ein Mietwohngrundstück,
• Wohnungseigentum,
• Teileigentum oder
• ein Geschäftsgrundstück

vorliegt.

► Bewertungsverfahren

Kann eine übliche Miete ermittelt werden, ist das Ertragswertverfahren anzuwenden.

Kann keine übliche Miete ermittelt werden, ist das Sachwertverfahren anzuwenden.

⇨ 12. Sonstige bebaute Grundstücke

Sonstige bebaute Grundstücke sind Grundstücke, die unter keine andere Grundstücksart des § 181 BewG fallen.

Beispiele können sein:

• besondere Industriegebäude,
• Sportanlagen,
• spezielle Veranstaltungsgebäude,
• Schulen,
• besondere öffentliche Gebäude,
• Grundstücke mit ungewöhnlicher Bebauung.

► Bewertungsverfahren

Sonstige bebaute Grundstücke werden im Sachwertverfahren bewertet.

⇨ 13. Abgrenzung nach Wohn- und Nutzfläche

Die Abgrenzung der Grundstücksarten erfolgt regelmäßig nach dem Verhältnis von

• Wohnfläche und
• Nutzfläche.

Die Flächen sind nach den jeweils maßgebenden gesetzlichen Grundsätzen zu bestimmen.

► Grundformel

Wohnanteil:

Wohnfläche / gesamte Wohn- und Nutzfläche × 100

Betrieblicher beziehungsweise öffentlicher Anteil:

betriebliche oder öffentliche Nutzfläche / gesamte Wohn- und Nutzfläche × 100

► Beispiel

Wohnfläche:

600 Quadratmeter.

Gewerbliche Nutzfläche:

200 Quadratmeter.

Gesamtfläche:

800 Quadratmeter.

Wohnanteil:

600 / 800 × 100 = 75 Prozent.

Das Grundstück ist damit weder ein Mietwohngrundstück noch ein Geschäftsgrundstück.

Es kann ein gemischt genutztes Grundstück vorliegen.

⇨ 14. Verfahrenszuordnung nach § 182 BewG

Das Bewertungsgesetz kennt für bebaute Grundstücke drei Bewertungsverfahren:

1. Vergleichswertverfahren, 2. Ertragswertverfahren, 3. Sachwertverfahren.

Ein freies Wahlrecht des Steuerpflichtigen besteht grundsätzlich nicht.

Das anzuwendende Verfahren ergibt sich aus der Grundstücksart und der Verfügbarkeit der erforderlichen Marktdaten.

⇨ 15. Übersicht der Bewertungsverfahren

► Vergleichswertverfahren

Grundsätzlich für:

• Wohnungseigentum,
• Teileigentum,
• Einfamilienhäuser,
• Zweifamilienhäuser.

Voraussetzung:

Es liegen geeignete Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren vor.

► Ertragswertverfahren

Zwingend für:

• Mietwohngrundstücke.

Außerdem für:

• Geschäftsgrundstücke und
• gemischt genutzte Grundstücke,

wenn eine übliche Miete ermittelt werden kann.

► Sachwertverfahren

Anzuwenden für:

• Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn kein Vergleichswert vorliegt,
• Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, wenn keine übliche Miete ermittelt werden kann,
• sonstige bebaute Grundstücke.

► Merksatz

Vergleich möglich: Vergleichswert.

Ertrag marktüblich bestimmbar: Ertragswert.

Weder Vergleich noch übliche Miete: Sachwert.

⇨ 16. Prüfungsschema Grundstücksart

1. Liegt ein bebautes Grundstück vor? 2. Enthält das Grundstück höchstens zwei Wohnungen? 3. Liegt Wohnungseigentum oder Teileigentum vor? 4. Wie hoch ist der Wohnanteil? 5. Wie hoch ist der betriebliche oder öffentliche Anteil? 6. Wird die 80-Prozent-Grenze überschritten? 7. Ist eine speziellere Grundstücksart einschlägig? 8. Welche tatsächliche Nutzung besteht am Bewertungsstichtag? 9. Welches Bewertungsverfahren folgt aus § 182 BewG?

⇨ 17. Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert des Grundstücks aus tatsächlich beobachteten Grundstücksverkäufen abgeleitet.

Heranzuziehen sind Kaufpreise von Grundstücken, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale mit dem Bewertungsobjekt hinreichend übereinstimmen.

Wertbeeinflussende Merkmale können insbesondere sein:

• Lage,
• Grundstücksgröße,
• Wohnfläche,
• Nutzfläche,
• Gebäudeart,
• Baujahr,
• Ausstattungsstandard,
• Gebäudezustand,
• Modernisierungsgrad,
• Grundstückszuschnitt,
• rechtliche Belastungen.

⇨ 18. Vergleichspreise

Vorrangig sind die von den zuständigen Gutachterausschüssen ermittelten und mitgeteilten Vergleichspreise zu verwenden.

Vergleichsgrundstücke müssen nicht vollständig identisch sein.

Sie müssen jedoch hinsichtlich der wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmale hinreichend vergleichbar sein.

Erhebliche Abweichungen können durch geeignete Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden, sofern dies nach den Marktdaten zulässig und nachvollziehbar ist.

► Grundformel

Angepasster Vergleichspreis × maßgebende Bezugsgröße = Vergleichswert des Grundstücks

⇨ 19. Vergleichsfaktoren

Anstelle einzelner Vergleichspreise können Vergleichsfaktoren verwendet werden.

Mögliche Bezugseinheiten sind beispielsweise:

• Wohnfläche,
• Nutzfläche,
• Grundstücksfläche