Wohnraumüberlassung durch den Arbeitgeber – Wohnung oder Unterkunft?

Kernaussage Überlässt ein Arbeitgeber einem Arbeitnehmer Wohnraum kostenlos oder verbilligt, muss zuerst geklärt werden: Liegt eine Wohnung oder nur eine Unterkunft vor? Davon hängt die steuer- und sozialversicherungsrechtliche Bewertung ab.

1. Wohnung oder Unterkunft?

Wohnung Eine Wohnung ist eine in sich geschlossene Einheit, in der ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Erforderlich sind insbesondere:

• eigene Wasserversorgung und Wasserentsorgung,
• eine eigene Kochgelegenheit,
• eine eigene Toilette.

Beispiel: Ein 1-Zimmer-Appartement mit Küchenzeile und eigenem WC ist grundsätzlich eine Wohnung.

Unterkunft Fehlen die Voraussetzungen für eine selbstständige Haushaltsführung, liegt regelmäßig nur eine Unterkunft vor.

Beispiel: Ein einzelnes Zimmer mit gemeinsamer Küche, gemeinsamem Bad und gemeinsamer Toilette ist eine Unterkunft.

Merke: Die Abgrenzung ist entscheidend, weil Wohnung und Unterkunft unterschiedlich bewertet werden.

2. Freie Unterkunft – Sachbezugswert 2026

Für eine Unterkunft gilt 2026 grundsätzlich der amtliche Sachbezugswert nach der Sozialversicherungsentgeltverordnung:

Unterkunft 2026: 285 EUR monatlich.

Dieser Wert gilt grundsätzlich sowohl für die Lohnsteuer als auch für die Sozialversicherung. Zahlt der Arbeitnehmer ein Entgelt, ist grundsätzlich nur die Differenz zwischen Sachbezugswert und Arbeitnehmerentgelt als Vorteil anzusetzen.

Kürzungen des Unterkunftswerts Der Wert vermindert sich insbesondere:

• um 15 % bei Aufnahme in den Haushalt des Arbeitgebers oder Unterbringung in einer Gemeinschaftsunterkunft,
• um 15 % bei Jugendlichen unter 18 Jahren und Auszubildenden,
• um 40 % bei Belegung eines Zimmers mit 2 Beschäftigten,
• um 50 % bei Belegung mit 3 Beschäftigten,
• um 60 % bei Belegung mit mehr als 3 Beschäftigten.

Treffen mehrere Kürzungsgründe zusammen, können die Prozentsätze grundsätzlich addiert werden.

Wichtig: Eine Wohngemeinschaft mit eigenem Zimmer und lediglich gemeinsam genutzter Küche führt nicht automatisch zur Mehrfachbelegung des Zimmers. In Betracht kommt hier regelmäßig nur der Abschlag für die Gemeinschaftsunterkunft.

Ist der amtliche Wert im Einzelfall unbillig, kann eine Unterkunft ausnahmsweise mit dem ortsüblichen Mietpreis bewertet werden.

3. Wohnung – Bewertung mit der ortsüblichen Miete

Für eine Wohnung ist grundsätzlich der ortsübliche Mietpreis maßgebend. Vergleichsmaßstab sind insbesondere Baujahr, Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit.

Zur Ermittlung können herangezogen werden:

• örtlicher Mietspiegel,
• Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde,
• Mieten für mindestens 3 vergleichbare Wohnungen,
• Sachverständigengutachten.

Bei einem Mietspiegel mit einer Mietpreisspanne darf grundsätzlich auch der niedrigste innerhalb der Spanne ausgewiesene Mietwert zugrunde gelegt werden.

Für die Ermittlung des geldwerten Vorteils werden die tatsächlich vom Arbeitnehmer gezahlte Miete und die maßgeblichen Nebenkosten mit dem steuerlichen Vergleichswert gegenübergestellt.

4. Bewertungsabschlag von 1/3 bei Mitarbeiterwohnungen

§ 8 Abs. 2 Satz 12 EStG begünstigt bestimmte verbilligt überlassene Wohnungen.

Der Ansatz eines Sachbezugs unterbleibt insoweit, wie der Arbeitnehmer mindestens 2/3 des ortsüblichen Mietwerts zahlt. Wirtschaftlich entspricht dies einem Bewertungsabschlag von 1/3.

Voraussetzungen:

• Überlassung einer Wohnung zu eigenen Wohnzwecken des Arbeitnehmers,
• Überlassung durch den Arbeitgeber oder auf dessen Veranlassung durch ein verbundenes Unternehmen,
• ortsübliche Nettokaltmiete höchstens 25 EUR je m².

Die Grenze von 25 EUR je m² bezieht sich auf die ortsübliche Miete ohne umlagefähige Betriebskosten.

Berechnungsschema 1. Ortsüblichen Mietwert bestimmen. 2. Prüfen, ob die Nettokaltmiete höchstens 25 EUR je m² beträgt. 3. Begünstigten Vergleichswert mit 2/3 des ortsüblichen Mietwerts ermitteln. 4. Vom Vergleichswert das tatsächliche Arbeitnehmerentgelt abziehen. 5. Verbleibenden geldwerten Vorteil lohnsteuerlich und sozialversicherungsrechtlich prüfen.

Beispiel Ortsüblicher Mietwert inklusive berücksichtigter Nebenkosten: 1.080 EUR. 2/3 davon: 720 EUR. Arbeitnehmer zahlt: 700 EUR. Verbleibender Mietvorteil: 20 EUR monatlich.

Nach Verwaltungsauffassung kann für einen verbleibenden Vorteil zusätzlich die monatliche 50-EUR-Sachbezugsfreigrenze geprüft werden. Dabei sind andere begünstigte Sachbezüge desselben Monats einzubeziehen. Wird die Freigrenze überschritten, ist der gesamte unter die Freigrenze fallende Vorteil steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.

5. Eigentum des Arbeitgebers ist nicht erforderlich

Der Bewertungsabschlag kann auch gelten, wenn der Arbeitgeber die Wohnung selbst angemietet und anschließend dem Arbeitnehmer überlassen hat.

Ebenfalls erfasst ist die Überlassung durch ein verbundenes Unternehmen, wenn sie vom Arbeitgeber veranlasst wird. Nicht entsprechend begünstigt ist dagegen jede beliebige Wohnungsüberlassung durch einen fremden Dritten lediglich aufgrund einer Vermittlung des Arbeitgebers.

6. Sozialversicherung

Sachbezüge gehören grundsätzlich zum Arbeitsentgelt nach § 14 Abs. 1 Satz 1 SGB IV. Die SvEV übernimmt für Wohnungen die steuerliche Bewertungssystematik einschließlich der entsprechenden Anwendung des § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG. Dadurch wird der steuerliche Bewertungsabschlag grundsätzlich auch beitragsrechtlich berücksichtigt.

7. Sonderfälle

Auslandswohnung Für Wohnungen, die aus Anlass einer Auslandstätigkeit am ausländischen Beschäftigungsort überlassen werden, bestehen besondere Bewertungsregeln. In vielen Fällen ist der Arbeitslohn aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens ohnehin in Deutschland steuerfrei; dann gilt dies grundsätzlich auch für den dazugehörigen Wohnvorteil.

Belegschaftsrabatt Vermietet ein Arbeitgeber Wohnungen überwiegend auch an fremde Dritte, kann statt der normalen Bewertung nach § 8 Abs. 2 EStG die Rabattregelung des § 8 Abs. 3 EStG relevant sein. Dann kommen der dortige Bewertungsabschlag und der Rabattfreibetrag in Betracht. Der 1/3-Abschlag für Mitarbeiterwohnungen und die Rabattbewertung sind nicht gleichzeitig anzuwenden.

Praxischeck Bei jeder Wohnraumüberlassung in dieser Reihenfolge prüfen: 1. Wohnung oder Unterkunft? 2. Unentgeltlich oder verbilligt? 3. Bei Unterkunft: Sachbezugswert 2026 = 285 EUR und mögliche Kürzungen prüfen. 4. Bei Wohnung: ortsüblichen Mietwert ermitteln. 5. 25-EUR/m²-Grenze und 2/3-Regel des § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG prüfen. 6. Arbeitnehmerentgelt abziehen. 7. Verbleibenden Vorteil auf Lohnsteuer, 50-EUR-Freigrenze und Sozialversicherung prüfen.

Merksatz Unterkunft = amtlicher Sachbezugswert. Wohnung = ortsübliche Miete. Bei einer begünstigten Mitarbeiterwohnung kann 1/3 des ortsüblichen Mietwerts außer Ansatz bleiben, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Rechtsgrundlagen § 8 Abs. 2 EStG – Bewertung von Sachbezügen, 50-EUR-Freigrenze und Mitarbeiterwohnungen. § 14 Abs. 1 Satz 1 SGB IV – Sachbezüge als Arbeitsentgelt. § 2 Abs. 3–5 SvEV – Bewertung von Unterkunft und Wohnung. R 8.1 Abs. 5–6a LStR 2023 – Verwaltungsgrundsätze zur Sachbezugsbewertung.