Grunderwerbsteuerbefreiung bei Erwerb von nahen Angehörigen

Grundstücksübertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie, insbesondere zwischen Eltern und Kindern, sind nach § 3 Nr. 6 GrEStG grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit. Diese personenbezogene Begünstigung kann auch auf Übertragungen zwischen Personengesellschaften durchschlagen, die von den nahen Angehörigen beherrscht werden. [1]

Unterkategorie: Nahe Angehörige und Sperrfrist bei Personengesellschaften

1. Begünstigte Übertragung zwischen Personengesellschaften

Geht ein Grundstück von einer Personengesellschaft auf eine andere Personengesellschaft über, wird die Steuer nach § 6 Abs. 3 i. V. m. Abs. 1 GrEStG insoweit nicht erhoben, wie sich die vermögensmäßigen Beteiligungen der Gesellschafter entsprechen.

Sind die beteiligten Gesellschafter nicht identisch, aber in gerader Linie miteinander verwandt, kann § 3 Nr. 6 GrEStG die fehlende Personenidentität ersetzen. Deshalb kann auch die Übertragung zwischen einer von Kindern beherrschten Personengesellschaft und einer von einem Elternteil beherrschten Personengesellschaft begünstigt sein. [1]

2. Zehnjährige Sperrfrist

Die Steuerbefreiung bleibt nur erhalten, wenn die begünstigten Beteiligungsverhältnisse während der gesetzlichen Sperrfrist bestehen bleiben. Seit dem 1.7.2021 beträgt diese Sperrfrist grundsätzlich zehn Jahre; zuvor galt eine Frist von fünf Jahren. [2]

Die Frist beginnt mit dem begünstigten Grundstückserwerb der erwerbenden Personengesellschaft. Frühere Besitzzeiten der übertragenden Gesellschaft werden nicht angerechnet.

3. Schädliche Anteilsminderung

Vermindert sich innerhalb der Sperrfrist die Beteiligung des begünstigten Gesellschafters am Vermögen der erwerbenden Personengesellschaft, entfallen die Voraussetzungen der Steuerbefreiung rückwirkend im Umfang der Beteiligungsminderung.

Die typische schädliche Handlung ist die Veräußerung eines Gesellschaftsanteils. Entscheidend ist die tatsächliche Verringerung der Beteiligung am Gesellschaftsvermögen. [2]

Wichtig: Für den rückwirkenden Wegfall nach § 6 Abs. 3 GrEStG muss nicht zusätzlich die Beteiligungsschwelle des § 1 Abs. 2a GrEStG überschritten werden. Auch eine Anteilsveräußerung unterhalb der heutigen 90-%-Schwelle kann die Befreiung anteilig beseitigen.

4. BFH-Fall II R 4/20

Im entschiedenen Fall übertrugen von Kindern beherrschte KGs Grundstücke auf eine vom Vater allein beherrschte KG. Die Übertragungen waren zunächst begünstigt. Noch im selben Jahr veräußerte der Vater 94 % seines Kommanditanteils an einen Dritten.

Der BFH bestätigte den rückwirkenden Wegfall der Steuerbefreiung in Höhe von 94 %. Die frühere Haltedauer der übertragenden KGs war ohne Bedeutung, weil die Sperrfrist erst mit dem Erwerb durch die neue KG begann. [4]

5. Keine Beteiligungsminderung durch bloße schuldrechtliche Abreden

Ein unwiderrufliches Kaufangebot für den verbleibenden Anteil und die Abtretung der Gewinn- und Verlustbeteiligung führten im BFH-Fall noch nicht zu einer Beteiligungsminderung am Gesellschaftsvermögen. Maßgeblich war insbesondere, dass das Risiko einer Wertminderung des Kommanditanteils noch beim bisherigen Gesellschafter verblieb.

Deshalb wurde die Befreiung nur hinsichtlich der tatsächlich übertragenen 94 % widerrufen und nicht hinsichtlich der restlichen 6 %. [4]

6. Praxisfolgen

Bei familieninternen Grundstücksübertragungen über Personengesellschaften müssen nicht nur die Voraussetzungen im Erwerbszeitpunkt geprüft werden. Auch spätere Anteilsübertragungen, Umstrukturierungen, Eintritte neuer Gesellschafter oder Vermögensverschiebungen innerhalb der zehnjährigen Sperrfrist können die Steuerbefreiung rückwirkend gefährden.

Prüfschema: 1. Liegt eine Übertragung zwischen Verwandten in gerader Linie vor? 2. Erfolgt die Übertragung unmittelbar oder zwischen beherrschten Personengesellschaften? 3. Entsprechen sich die vermögensmäßigen Beteiligungen? 4. Wann beginnt die zehnjährige Sperrfrist? 5. Wird innerhalb der Sperrfrist ein Gesellschaftsanteil veräußert oder die Beteiligung anderweitig vermindert? 6. In welchem Umfang ist die Befreiung rückwirkend zu versagen?

Merksatz: Die Angehörigenbefreiung ersetzt bei Personengesellschaften nur die fehlende Personenidentität. Die übrigen Voraussetzungen des § 6 GrEStG – insbesondere die zehnjährige Sperrfrist – müssen vollständig eingehalten werden.

Quellenhinweise: [1] § 3 Nr. 6 GrEStG sowie § 6 Abs. 3 i. V. m. Abs. 1 GrEStG. [2] § 6 Abs. 3 GrEStG; seit 1.7.2021 grundsätzlich zehnjährige Sperrfrist. [3] § 1 Abs. 2a GrEStG; seit 1.7.2021 Beteiligungsschwelle von mindestens 90 % innerhalb von zehn Jahren. [4] BFH, Urteil vom 12.1.2022 – II R 4/20.

Rechtsstand: 2026.