Gebäudeaufwendungen: Erhaltungsaufwand, AK, HK oder anschaffungsnahe HK?

Das BMF-Schreiben vom 26.01.2026 konkretisiert die Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand, Anschaffungskosten (AK), Herstellungskosten (HK) und anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

Die Einordnung entscheidet darüber, ob Aufwendungen sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar sind oder nur über die Gebäude-AfA berücksichtigt werden.

1. Grundregel

• Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich sofort abzugsfähig oder kann unter den Voraussetzungen des § 82b EStDV verteilt werden.
• AK, HK und anschaffungsnahe HK erhöhen dagegen die AfA-Bemessungsgrundlage.

2. Anschaffungskosten und Betriebsbereitschaft AK liegen vor, wenn Aufwendungen dazu dienen, ein erworbenes Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.

Das Gebäude muss

• objektiv funktionstüchtig und
• für die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers subjektiv funktionstüchtig

sein.

Fehlt etwa eine funktionsfähige Heizung oder soll ein bisher zu Wohnzwecken genutztes Gebäude erst für eine Büronutzung hergerichtet werden, können die entsprechenden Aufwendungen AK sein.

3. Standardhebung bei Wohngebäuden Für die Beurteilung des Wohnstandards sind ausschließlich vier zentrale Ausstattungsbereiche maßgeblich:

• Heizung,
• Sanitär,
• Elektroinstallation und
• Fenster.

Eine Standardhebung liegt regelmäßig vor, wenn ein Bündel von Maßnahmen in mindestens drei der vier Bereiche zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts führt.

Unterschieden werden

• sehr einfacher Standard,
• mittlerer Standard und
• sehr anspruchsvoller Standard.

Die bloße Anpassung an den technischen Fortschritt führt nicht automatisch zu einer Standardhebung. So bewirkt etwa der Austausch einer durchschnittlichen Heizung gegen eine Wärmepumpe oder der Austausch zweifach gegen dreifach verglaste Fenster allein regelmäßig noch keinen sehr anspruchsvollen Standard.

4. Herstellungskosten HK liegen insbesondere vor bei

• Herstellung eines neuen oder in seinem Wesen anderen Gebäudes,
• Erweiterung der Nutzfläche,
• Substanzvermehrung mit zusätzlicher Nutzungsmöglichkeit oder
• einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung.

Typische Erweiterungen sind etwa

• erstmaliger Dachgeschossausbau,
• Einbau einer neuen Dachgaube,
• Anbau eines Balkons oder einer Terrasse.

Eine bloße Erneuerung in zeitgemäßer Form ist dagegen nicht automatisch eine Erweiterung, wenn der neue Bestandteil lediglich die bisherige Funktion ersetzt.

5. Wesentliche Verbesserung Eine wesentliche Verbesserung liegt erst vor, wenn die Maßnahmen den Gebrauchswert des Gebäudes gegenüber dem ursprünglichen Zustand insgesamt deutlich erhöhen.

Bei Wohngebäuden ist hierzu der damalige Standard im Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung mit dem Standard nach Durchführung der Maßnahmen zu vergleichen. Eine bloße Herstellung heutigen Wohnkomforts kann deshalb trotz umfassender Modernisierung Erhaltungsaufwand bleiben.

Auch eine deutliche Verlängerung der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer kann zu HK führen, wenn hierfür wesentliche tragende Gebäudeteile verändert werden.

6. Sanierung in Raten Eine wesentliche Verbesserung kann auch durch mehrere planmäßig zusammenhängende Maßnahmen entstehen.

Nach der neuen Verwaltungsauffassung ist regelmäßig ein Zeitraum von drei Jahren zu betrachten. Maßnahmen an einzelnen Wohnungen führen nur insoweit zu HK, wie deren Gebrauchswert tatsächlich deutlich erhöht wird.

7. Anschaffungsnahe Herstellungskosten Bei entgeltlichem Erwerb sind Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre besonders zu prüfen.

Übersteigen die Nettoaufwendungen insgesamt 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, werden die einbezogenen Aufwendungen insgesamt zu anschaffungsnahen HK. Die Umsatzsteuer und der Anteil für Grund und Boden bleiben bei der Grenze außer Ansatz.

Nicht unter § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG fallen insbesondere

• bereits nach allgemeinen Grundsätzen als Erweiterung einzuordnende HK und
• isolierte, jährlich übliche Erhaltungsarbeiten.

8. Unentgeltlicher und teilentgeltlicher Erwerb Bei einem unentgeltlichen Erwerb fehlen AK und anschaffungsnahe HK mangels Anschaffungsvorgangs. Die Maßnahmen sind daher als Erhaltungsaufwand oder HK einzuordnen.

Bei einem teilentgeltlichen Erwerb können AK und anschaffungsnahe HK nur anteilig im Verhältnis des entgeltlichen Erwerbsteils vorliegen.

9. Zusammentreffen verschiedener Maßnahmen Werden AK/HK-Maßnahmen und Erhaltungsarbeiten gemeinsam durchgeführt, sind die Kosten grundsätzlich aufzuteilen.

Eine Gesamtbehandlung als AK/HK kommt jedoch in Betracht, wenn die Arbeiten bautechnisch ineinandergreifen, also wenn die Erhaltungsarbeiten

• Vorbedingung der Herstellungsmaßnahme sind oder
• durch die Herstellungsmaßnahme veranlasst oder verursacht werden.

Allein die gleichzeitige Durchführung oder eine wirtschaftlich sinnvolle Reihenfolge genügt nicht.

10. Feststellungslast und Mitwirkung Die Feststellungslast für Tatsachen, die AK oder HK begründen, trägt grundsätzlich das Finanzamt.

Kann der ursprüngliche Gebäudezustand nicht mehr festgestellt werden, trifft die steuerpflichtige Person jedoch eine erhöhte Mitwirkungspflicht nach § 90 Abs. 1 Satz 3 AO. Unterbleibt die Mitwirkung, darf das Finanzamt aus Indizien auf eine Standardhebung schließen.

11. Nichtprüfung bis zur 15-%-Grenze Innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung prüft die Finanzverwaltung eine mögliche Standardhebung grundsätzlich nicht, wenn die Nettoaufwendungen die 15-%-Grenze nicht überschreiten.

Diese Vereinfachung gilt jedoch nicht uneingeschränkt, insbesondere nicht

• bei einer Standardhebung nur einzelner Wohnungen oder
• wenn die Maßnahmen Teil einer Sanierung in Raten sein können.

Prüfungsschema 1. Liegt sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vor? 2. Wird das Gebäude erst in einen betriebsbereiten Zustand versetzt? 3. Liegt eine Erweiterung oder Substanzvermehrung vor? 4. Wird der Gebrauchswert gegenüber dem ursprünglichen Zustand wesentlich erhöht? 5. Liegt eine Standardhebung in mindestens drei der vier zentralen Bereiche vor? 6. Greift § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG innerhalb des Dreijahreszeitraums? 7. Besteht ein bautechnischer Zusammenhang mit anderen AK/HK-Maßnahmen?

Merksatz Sofort abzugsfähig ist nur echter Erhaltungsaufwand. Dienen Maßnahmen der Betriebsbereitschaft, Erweiterung oder wesentlichen Verbesserung oder greift § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, werden die Kosten regelmäßig nur über die Gebäude-AfA berücksichtigt.