Übertragung des Familienheims auf Kinder

FG München konkretisiert die Voraussetzungen und die Beweislast für die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG

Die Steuerbefreiung für das Familienheim gem. § 13 Abs. 1 Nrn. 4a bis 4c ErbStG zählt zu den zentralen erbschaftsteuerlichen Begünstigungsvorschriften für Privatvermögen, insbesondere da die Immobilienwerte die persönlichen Freibeträge i. S. des § 16 ErbStG häufig überschreiten. Die Begünstigung dient dabei dem Ziel, das familiäre Wohnumfeld nach einem Erbfall zu erhalten und die Fortführung der bisherigen Lebensverhältnisse zu sichern. Bei Erwerben von Todes wegen ist Voraussetzung für die Steuerbefreiung, dass das Familienheim unverzüglich bezogen und über einen Zeitraum von zehn Jahren zu eigenen Wohnzwecken als Eigentümer genutzt wird. Die Einhaltung der Zehnjahresfrist ist entbehrlich, wenn eine Nutzung aus zwingenden Gründen nicht möglich ist; in diesem Fall tritt keine Nachversteuerung ein. Das FG München hatte jüngst mit Urteil v. 15.4.2026 - 4 K 1457/25 (NWB NAAAK-19930) über die Voraussetzungen der Steuerbefreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG, d. h. bei Übertragung des Familienheims auf ein Kind, zu entscheiden. Im Mittelpunkt stand insbesondere, wann eine Wohnung den Lebensmittelpunkt des Erblassers und des Erwerbers bildet, welche Anforderungen an den entsprechenden Nachweis zu stellen sind und welche Auswirkungen ein zugunsten eines Dritten bestehendes Nießbrauchsrecht auf die Steuerbefreiung hat. Das Urteil fügt sich in eine Reihe aktueller Entscheidungen ein, welche die Voraussetzungen und Grenzen der Familienheimbegünstigung, insbesondere bei Übertragung auf Kinder, weiter konkretisieren. Zudem wird das jüngst veröffentlichte Urteil des BFH v. 17.6.2026 - II R 27/23 (NWB ZAAAK-21795) zum Umfang des begünstigten Familienheims in den Blick genommen.

Die Steuerbefreiung für das Familienheim wurde durch das Erbschaftsteuerreformgesetz 2008 grundlegend neu gefasst. Ziel des Gesetzgebers war es, den familiären Lebensraum naher Angehöriger unabhängig von seinem Wert zu erhalten und insbesondere Ehegatten und Kinder vor den mit der Erbschaftsteuer verbundenen Liquiditätsbelastungen zu schützen. Das Familienheim sollte dem Zugriff der Erbschaftsteuer weitgehend entzogen werden, sofern die Immobilie weiterhin innerhalb des engsten Familienkreises zu Wohnzwecken genutzt wird.

§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG regelt die Schenkung eines Familienheims unter Ehegatten oder Lebenspartnern. In diesem Fall ist die Steuerbefreiung nicht an eine Behaltensfrist geknüpft, so dass sie auch bei einem zeitnahen Auszug der Eheleute nach der Schenkung erhalten bleibt, sofern kein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten (§ 42 AO) vorliegt. Die Regelung sieht keine Einschränkung dahingehend vor, dass die Steuerbefreiung nur einmal im Leben in Anspruch genommen werden kann. Voraussetzung ist allein, dass das jeweilige (einzige) Familienheim der Eheleute/Lebenspartner übertragen wird.

Hinweis:

Von der Begünstigung werden auch weitere Übertragungen erfasst. So ist beispielsweise auch die Freistellung eines Ehepartners/Lebenspartners von der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises durch den anderen Ehepartner/Lebenspartner steuerfrei, d. h. die Immobilie wird aus den finanziellen Mitteln nur eines der Ehepartner/Lebenspartner gezahlt.

§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG regelt den Erwerb eines Familienheims von Todes wegen durch Ehegatten oder Lebenspartner. § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG betrifft den Erwerb eines Familienheims durch Kinder oder Kinder verstorbener Kinder. Während die Begünstigung bei Ehegatten keinen wert- und flächenmäßigen Beschränkungen unterliegt, ist sie bei Kindern auf eine Wohnfläche von höchstens 200 qm begrenzt. Die darüberhinausgehende Wohnfläche (mit Grundstück) ist dann anteilig steuerpflichtig. Diese Begrenzung soll verhindern, dass besonders große Immobilien vollständig steuerfrei auf die nächste Generation übertragen werden (vgl. dazu Dorn, Handbuch Erbschaft- und Schenkungsteuer 2026, S. 244; vgl. auch R E 13.4 Abs. 7 ErbStR).

Alle Übertragungen von Todes wegen unterliegen einer zehnjährigen Nachbehaltensfrist, innerhalb derer der Erwerber das Familienheim als Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken nutzen muss. Eine Ausnahme gilt nur, wenn er an einer Nutzung aus zwingenden Gründen gehindert ist. Im Falle eines Verstoßes gegen die Behaltensfrist kommt es stets zu einer Nachversteuerung in voller Höhe. Anders als z. B. bei begünstigtem Vermögen i. S. des § 13b ErbStG sieht die Regelung weder eine zeitanteilige Kürzung des Nachversteuerungsbetrags noch eine Reinvestitionsmöglichkeit vor. Hier besteht durchaus gesetzgeberischer Nachholbedarf. Die Einführung einer Reinvestitionsmöglichkeit würde es dem Steuerpflichtigen ermöglichen, das Familienheim an veränderte Lebensumstände anzupassen (z. B. durch den Umzug in eine altersgerechte Wohnung oder an einen anderen Ort). Damit würde nicht mehr ausschließlich das konkrete, unveränderliche Familienheim geschützt, sondern vielmehr das Eigentum an einem Familienheim (s. Dorn, NWB-EV 2/2026 S. 50).

Ein Familienheim liegt vor, wenn die Immobilie den Mittelpunkt des familiären Lebens bildet. Die Befreiung eines Erwerbs ist deshalb nicht möglich, wenn die Wohnung nur als Ferien-/Wochenendwohnung oder lediglich gelegentlich genutzt wird (s. R E 13.3 Abs. 2 ErbStR). Entscheidend ist die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken der Eheleute und der zur Familie gehörenden Kinder. Eine Mitbenutzung der Wohnung durch Enkelkinder, Eltern oder eine Hausgehilfin ist unschädlich. Maßgebliche Indizien sind insbesondere die Dauer und Intensität der Nutzung, melderechtliche Verhältnisse, soziale Bindungen sowie die Einbindung in das familiäre und gesellschaftliche Umfeld. Die melderechtliche Anmeldung ist dabei lediglich ein Indiz und begründet für sich allein keinen ausreichenden Nachweis einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Entscheidend für die Beurteilung sind die tatsächlichen Lebensverhältnisse des Erblassers.

Die Familienheimbefreiung stellt dabei eine gezielte Befreiung von der Erbschaftsteuer dar, deren Voraussetzungen von der Rechtsprechung und Finanzverwaltung eng ausgelegt werden (vgl. Dorn, Handbuch Erbschaft- und Schenkungsteuer 2026, S. 241 ff.). Die Befreiung ist dabei auf die selbst genutzte Wohnung begrenzt. Sie schließt auch Garagen, Nebenräume und Nebengebäude ein, die sich auf dem Grundstück befinden und mit der Wohnung gemeinsam genutzt werden. Die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken ist unschädlich, wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist (z. B. durch Nutzung eines Arbeitszimmers). Dies gilt nach Auffassung der Finanzverwaltung auch für die unentgeltliche gewerbliche oder freiberufliche Mitbenutzung der Wohnung, wenn die Wohnnutzung überwiegt (R E 13.3 Abs. 2 ErbStR).

Mit Urteil v. 17.6.2026 - II R 27/23 (NWB ZAAAK-21795) hat der BFH jüngst zu der für die Praxis sehr bedeutsamen Frage Stellung genommen, welchen Umfang das nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG begünstigte Familienheim haben kann. Konkret hatte er zu entscheiden, ob sich die Steuerbefreiung auch auf größere Grundstücksflächen sowie auf mehrere, zivilrechtlich selbständige Grundstücke erstrecken kann.

Nach Auffassung des BFH ist für den Umfang der Steuerbefreiung maßgeblich, welche wirtschaftliche Einheit das Belegenheitsfinanzamt im Feststellungsverfahren festgestellt hat. Diese Feststellung bindet auch das Erbschaftsteuerfinanzamt. Gehören mehrere Grundstücksflächen nach den bewertungsrechtlichen Grundsätzen zu einer wirtschaftlichen Einheit i. S. der §§ 2, 70 BewG, können diese grundsätzlich Teil des begünstigten Familienheims sein. Dies kann auch Garten-, Wege- und sonstige Nebenflächen erfassen, sofern sie Bestandteil derselben wirtschaftlichen Einheit sind. Eine Beschränkung der Begünstigung auf eine „angemessene“ Grundstücks- oder Zubehörfläche, wie sie das Niedersächsische FG als Vorinstanz vertreten hatte, kennt die Regelung nach Auffassung des BFH nicht. Lediglich die Begrenzung der Steuerbefreiung auf 200 qm Wohnfläche bei Kindern bleibt unberührt.

Die Entscheidung schafft insbesondere für Eigentümer größerer Wohnimmobilien Rechtssicherheit. Zugleich verdeutlicht das Urteil die erhebliche Bedeutung des Feststellungsverfahrens. Denn entscheidend ist künftig in vielen Fällen die Frage, welche Flächen der wirtschaftlichen Einheit zugeordnet und damit in die Feststellung des Grundbesitzwerts einbezogen werden. Streitigkeiten lassen sich damit auch weiterhin durch die Zusammenlegung von Grundstücken vermeiden.

Zugleich weist der BFH darauf hin, dass die wirtschaftliche Einheit konsequenterweise auch für den Nachversteuerungstatbestand maßgeblich ist. Offen gelassen hat das Gericht zwar, ob die Veräußerung oder Umnutzung einer Teilfläche lediglich zu einer anteiligen oder sogar zu einer vollständigen Nachversteuerung führt. Die Ausführungen in Rz. 24 des Urteils lassen jedoch erkennen, dass der BFH bereits die Veräußerung einer zum Familienheim gehörenden Teilfläche innerhalb der Zehnjahresfrist als schädlich ansieht. Hieraus können sich erhebliche Nachversteuerungsrisiken ergeben, die bei der künftigen Nachfolgeplanung zu berücksichtigen sind.

Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist zunächst, dass der Erblasser die Wohnung bis zum Zeitpunkt seines Todes zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen an einer solchen Nutzung gehindert war. Offen ist, ob die letztgenannte Ausnahme auch dann greift, wenn der Eigentümer die Immobilie aus zwingenden Gründen nie als Familienheim nutzen konnte und deshalb eine tatsächliche Nutzung als Familienheim zu keinem Zeitpunkt erfolgt ist. Im Fall des FG Berlin-Brandenburg hatte die erste Erwerberin die Wohnung von ihrer Mutter geerbt und wollte dorthin umziehen, war aber gesundheitlich dazu nicht in der Lage. Ein Umzug in diese Wohnung war deshalb nicht möglich gewesen. Nachdem sie verstarb, wollte wiederum ihr Erbe die Steuerbefreiung für das Familienheim geltend machen. Dies versagte das FG Berlin-Brandenburg mit rechtskräftigem Urteil v. 19.12.2024 - 14 K 14131/22 (NWB VAAAJ-87594) mit der Begründung, dass der Wortlaut des § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG teleologisch dahingehend einzuschränken sei, dass die Privilegierung einer Wohnung als Familienheim ausscheidet, wenn der Erblasser zu keinem Zeitpunkt selbst in dem vererbten Haus oder der Wohnung gelebt hat. Das FG München hatte diese Auffassung bereits mit Urteil v. 24.2.2016 - 4 K 2885/14 (NWB KAAAF-71747) vertreten.

Der Erwerber muss die Wohnung nach dem Erbfall unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmen. Nach der Rechtsprechung des BFH bedeutet „unverzüglich“ grundsätzlich ein Handeln innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall, wobei die Umstände des Einzelfalls maßgeblich bleiben (BFH, Urteil v. 28.5.2019 - II R 37/16, BStBl 2019 II S. 678). Nach Ansicht des BFH handelt es sich bei dieser Frist um keine „starre“ Frist (s. auch BFH, Beschluss v. 27.5.2026 - II B 41/25, NWB WAAAK-22674). Nach Auffassung der Finanzverwaltung bedeutet „unverzüglich“ ein Handeln ohne schuldhaftes Zögern, wobei es unschädlich sein soll, wenn ein Erwerber aus objektiv zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert ist. Innerhalb dieses Zeitraums muss der Erwerber erkennbar den Entschluss gefasst haben, die Wohnung als Zentrum seiner eigenen Lebensführung zu nutzen. Erfolgt der Einzug erst später, muss der Steuerpflichtige nachvollziehbar darlegen und dokumentieren können, dass die Verzögerung auf Umständen beruhte, die er nicht zu vertreten hat (vgl. BFH II R 37/16). Gerade die Frage der Unverzüglichkeit gehört mittlerweile zu den häufigsten Streitpunkten bei der Familienheimbefreiung. Die Finanzgerichte verlangen regelmäßig eine sorgfältige Dokumentation der Einzugsbemühungen, insbesondere bei Renovierungsmaßnahmen oder Erbauseinandersetzungen (s. Dorn, Handbuch Erbschaft- und Schenkungsteuer 2026, S. 244 ff.).

Das FG München hatte in diesem Zusammenhang über einen Fall zu entscheiden, in dem streitig war, ob die Erbin die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Familienheimbefreiung erfüllt hatte, insbesondere ob eine Nutzung des Familienheims vorlag. In dem Streitfall erhielt die Tochter (Klägerin) nach dem Tod des Vaters das bisherige Familienheim der Eheleute vererbt. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG nicht nachgewiesen worden seien. Dabei stellte es insbesondere auf zwei Gesichtspunkte ab: Zum einen habe die Klägerin, die in einer anderen Stadt lebte, nicht ausreichend darlegen können, dass die betreffende Immobilie sowohl beim Erblasser als auch bei ihr selbst tatsächlich den Mittelpunkt der Lebensführung dargestellt habe. Zum anderen sei die begehrte Steuerbefreiung bereits deshalb ausgeschlossen gewesen, weil ein zugunsten eines Dritten bestehendes Nießbrauchsrecht die erforderliche Selbstnutzung verhindert habe.

Grundsätzlich wäre eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auch dann noch gegeben, wenn das Kind, z. B. als Berufspendler, mehrere Wohnsitze hat, das Familienheim aber seinen Lebensmittelpunkt bildet (BT-Drucks. 16/11107, S. 8 f.). Für eine Bestimmung zur Selbstnutzung reicht eine bloße Widmung zur Selbstnutzung durch den Erwerber, beispielsweise durch Angabe in der Erbschaftsteuererklärung, jedoch nicht aus (BFH, Urteil v. 23.6.2015 - II R 13/13, BStBl 2016 II S. 223, Rz. 16). Die innere Absicht, das Objekt zum Mittelpunkt des Lebens zu machen, ist anhand äußerer Umstände zu belegen. Erforderlich ist insbesondere der tatsächliche Einzug und eine auf Dauer angelegte Nutzung der Wohnung als Familienheim. Dabei ist der Lebensmittelpunkt anhand einer Gesamtwürdigung objektiver Umstände vom Gericht zu ermitteln. So sind u. a. die Dauer und Intensität des Aufenthalts in der Wohnung (regelmäßiger, überwiegender Aufenthalt gegenüber anderen Wohnungen), familiäre Bindungen am Ort sowie die tatsächliche Lebensgestaltung maßgeblich. Bei mehreren gleichzeitig unterhaltenen Wohnungen gibt es keinen „Doppellebensmittelpunkt“, wie das FG München unter Verweis auf den Gerichtsbescheid des FG Nürnberg v. 4.5.2020 - 4 K 3287/18 (NWB JAAAH-52705) betont. Der Begriff Familienheim vervielfältigt sich nicht, insoweit kann es nur ein Familienheim geben. Maßgeblich ist überdies die tatsächliche Nutzung, nicht die melderechtliche Situation beim Einwohnermeldeamt (Jülicher in Troll/Gebel/Jülicher/Gottschalk, ErbStG, § 13 Rz. 60). Besuchsweise Aufenthalte können jedenfalls keine für die Bejahung der Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG erforderliche Selbstnutzung begründen (Urteil des FG München 15.4.2026 - 4 K 1457/25, NWB NAAAK-19930, Rz. 24).

Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang vor allem auf die Ausführungen des Finanzgerichts zur Beweislast. Nach Auffassung des FG München trifft den Erwerber die objektive Feststellungslast für sämtliche Voraussetzungen der Steuerbefreiung. Können einzelne Tatbestandsmerkmale nicht mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt werden, geht dies zulasten des Steuerpflichtigen. Das Gericht misst dabei der tatsächlichen Lebensführung ein deutlich höheres Gewicht bei als rein formellen Kriterien. Weder die melderechtliche Anmeldung noch andere Einzelindizien seien geeignet, den erforderlichen Nachweis allein zu erbringen. Vielmehr sei eine Gesamtwürdigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Im vorliegenden Fall waren diese nicht dafür ausreichend, dass das Elternhaus auch das Familienheim der Tochter darstellte.

Von praktischer Relevanz sind zudem die Ausführungen des FG München zu den Auswirkungen eines Nießbrauchrechts. Die Steuerbefreiung für das Familienheim setzt voraus, dass der Erwerber die Immobilie tatsächlich und rechtlich zu eigenen Wohnzwecken nutzen kann. Besteht ein umfassendes Nutzungsrecht eines Dritten, fehlt es regelmäßig an dieser Möglichkeit. Das FG München stellt insoweit klar, dass bereits das Bestehen eines wirksam ausgeübten Nießbrauchsrechts die erforderliche Selbstnutzung ausschließen kann.

Praxishinweis:

Gerade in der Nachfolgeplanung ist dieser Aspekt von besonderer Bedeutung, weil häufig Immobilien unter Vorbehalt eines Nießbrauchs oder Wohnrechts übertragen werden. Soweit der Erwerber die Immobilie deshalb nicht selbst nutzen kann, ist die Familienheimbefreiung gefährdet. Im vorliegenden Fall hätte die Begünstigte (hier die Ehefrau des Verstorbenen) wohl das Vermächtnis in Gestalt des Nießbrauchsrechts nicht annehmen dürfen.

Dagegen hatte das Niedersächsische FG mit Urteil v. 14.5.2025 - 3 K 80/24 (NWB RAAAJ-94709) entschieden, dass ein testamentarisch einem Dritten zugesprochenes Wohnrecht an einem bebauten Grundstück zur ausschließlichen Nutzung einem rechtlichen Einzugshindernis gleichsteht. Dies führt nach Auffassung des Gerichts dazu, dass für den Fall, dass ein Wohnrecht testamentarisch zugunsten eines Dritten bestellt ist, der Erwerber des bebauten Grundstücks rechtlich an dessen unverzüglicher Bestimmung zur Selbstnutzung i. S. des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG gehindert ist. Er kann so lange nicht über das mit dem Wohnrecht belastete Grundstück in Bezug auf seine Selbstnutzung disponieren, wie der aus dem Wohnrecht Berechtigte von diesem Gebrauch macht. Damit kann die Frist zur unverzüglichen Bestimmung der Wohnung zur Selbstnutzung erst in dem Zeitpunkt zu laufen beginnen, ab dem der Erwerber rechtlich in der Lage ist, die Wohnung selbst zu beziehen, ohne aufgrund entgegenstehender Verfügungen des Wohnungsberechtigten hieran gehindert zu sein. Die gegen dieses Urteil eingelegte Revision hat der BFH mit Beschluss v. 27.5.2026 - II B 41/25 (NWB WAAAK-22674) als unbegründet zurückgewiesen, jedoch ohne zu dieser Frage Stellung beziehen zu müssen.

Beispiel:

A erbt das Familienheim von seinem Vater. Zugunsten der Ehefrau (oder eines Dritten) ist ein Wohnrecht bestellt. Die Frist zur unverzüglichen Nutzung beginnt nach Auffassung des Niedersächsischen FG nicht mit dem Erwerb. Sie kann erst dann beginnen, wenn der Erwerber rechtlich in der Lage ist, die Wohnung auch zu beziehen. Ob die Steuerbefreiung gewährt werden kann, steht damit noch nicht fest. Es darf bezweifelt werden, dass das FG München diese Auffassung teilt.

Die Steuerbefreiung bleibt nur erhalten, wenn der Erwerber die Wohnung grundsätzlich für einen Zeitraum von zehn Jahren selbst als Eigentümer nutzt. Eine Nutzung nur aufgrund eines Nießbrauchs wäre nicht ausreichend. Gibt der Eigentümer die Selbstnutzung innerhalb dieses Zeitraums auf, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Ausnahmen gelten lediglich in Einzelfällen, und zwar dann, wenn zwingende Gründe den Erwerber an einer weiteren Eigennutzung hindern. Die Rechtsprechung erkennt hierfür insbesondere erhebliche gesundheitliche Einschränkungen oder eine dauerhafte Pflegebedürftigkeit an. Ein Umzug aus beruflichen Gründen wäre beispielsweise kein zwingender Grund (s. BFH-Urteil v. 1.12.2021 - II R 1/21, BStBl 2022 II S. 557). Der Gesetzgeber verfolgt damit das Ziel, reine Mitnahmeeffekte zu vermeiden und die Begünstigung auf Fälle einer tatsächlichen Fortführung des familiären Wohnens zu beschränken.

Das aktuelle Urteil des FG München verdeutlicht erneut die Praxisrelevanz der Steuerbefreiung für das Familienheim und zugleich die Streitanfälligkeit dieser Regelung. In der Praxis ist daher insbesondere darauf zu achten, dass der Lebensmittelpunkt des Erwerbers umfassend dokumentiert wird, der Einzug bei Erwerben von Todes wegen zeitnah erfolgt und bei einem Überschreiten der Sechsmonatsfrist die eingetretene Verzögerung sowie deren Gründe dokumentiert und nachgewiesen werden können. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Erwerber mehrere Wohnsitze hat. Hier empfiehlt sich eine umfassende Dokumentation der tatsächlichen Lebensverhältnisse. Die Entscheidung des FG München verdeutlicht, dass formale Kriterien kaum für den Nachweis genügen werden. Dabei zeigt das vorliegende Urteil, dass auch die steuerlichen Folgen bestehender Wohn- oder Nießbrauchsrechte frühzeitig geprüft und abgewogen werden müssen. Zumindest nach Auffassung des FG München stehen diese einer Selbstnutzung entgegen.