Erbschaftsteuer – Familienheim und vermietete Wohnimmobilien

1. Familienheim beim überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner

Der Erwerb eines Familienheims von Todes wegen kann nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG vollständig steuerfrei sein.

Wesentliche Voraussetzungen: • Der Erblasser hat die Wohnung oder das Haus bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder war aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert. • Der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner erwirbt das Familienheim von Todes wegen. • Der Erwerber nutzt die Immobilie unverzüglich selbst zu eigenen Wohnzwecken. • Die Selbstnutzung muss grundsätzlich zehn Jahre fortgeführt werden.

Für Ehegatten und Lebenspartner gibt es keine Flächenbegrenzung von 200 qm.

2. Folgen einer auf dem Familienheim lastenden Schuld

Ist das Familienheim vollständig steuerbefreit, ist eine unmittelbar damit wirtschaftlich zusammenhängende Hypothek oder sonstige Schuld nach § 10 Abs. 6 ErbStG grundsätzlich nicht als Nachlassverbindlichkeit abziehbar.

Merksatz: Steuerfreier Vermögensgegenstand = grundsätzlich kein Abzug der unmittelbar zugehörigen Schuld.

3. Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren

Wird die Selbstnutzung vor Ablauf von zehn Jahren beendet, entfällt die Steuerbefreiung grundsätzlich rückwirkend.

Eine Ausnahme gilt, wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen an der weiteren Selbstnutzung gehindert ist. Ein dauerhafter Umzug in ein Pflegeheim kann einen solchen zwingenden Grund darstellen.

Erfolgt der Auszug dagegen freiwillig, etwa weil die Immobilie verkauft und anschließend eine andere Wohnung bezogen wird, fällt die Steuerbefreiung grundsätzlich rückwirkend weg.

Die ursprüngliche Steuerfestsetzung ist dann nach den verfahrensrechtlichen Vorschriften zu ändern. In den Unterlagen wird hierfür insbesondere § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO genannt.

4. Folgen der rückwirkenden Versagung

Entfällt die Familienheimbefreiung nachträglich, wird der bisher steuerfreie Grundbesitzwert wieder in die Berechnung einbezogen.

Eine mit dem Grundstück zusammenhängende Schuld kann dann grundsätzlich wieder abzugsfähig sein, soweit kein anderer Abzugsbeschränkungstatbestand greift.

Dadurch sind regelmäßig neu zu berechnen: • Brutto-Wert des Nachlasses, • abzugsfähige Nachlassverbindlichkeiten, • Wert der Bereicherung, • persönliche Freibeträge, • steuerpflichtiger Erwerb, • festzusetzende Erbschaftsteuer.

5. Familienheim beim Erwerb durch Kinder

Kinder können ein Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG steuerfrei erwerben.

Voraussetzungen sind insbesondere: • Erwerb von Todes wegen, • Selbstnutzung durch den Erblasser bis zum Erbfall oder Hinderung aus zwingenden Gründen, • unverzügliche Selbstnutzung durch das Kind, • Fortführung der Selbstnutzung grundsätzlich für zehn Jahre.

6. Besonderheit: 200-qm-Grenze bei Kindern

Bei Kindern ist die Begünstigung auf eine Wohnfläche von 200 qm begrenzt.

Ist die Wohnfläche größer, bleibt nur der auf 200 qm entfallende Anteil steuerfrei.

Beispiel: Grundbesitzwert: 300.000 Euro Wohnfläche: 300 qm Begünstigter Anteil: 200 qm / 300 qm = 2/3 Steuerfreier Anteil: 200.000 Euro Steuerpflichtiger Grundstücksanteil: 100.000 Euro

7. Schuldabzug bei nur teilweiser Steuerbefreiung

Ist nur ein Teil des Grundstücks steuerfrei, ist auch die zugehörige Schuld nur anteilig abzugsfähig.

Der wirtschaftlich auf den steuerfreien Teil entfallende Schuldanteil wird vom Abzug ausgeschlossen.

Beispiel: Hypothek: 120.000 Euro Steuerfreier Anteil des Familienheims: 2/3 Nicht abzugsfähiger Schuldanteil: 80.000 Euro Abzugsfähiger Schuldanteil: 40.000 Euro

8. Zwingender Grund bei Kindern

Auch bei Kindern bleibt die Steuerbefreiung erhalten, wenn die weitere Selbstnutzung innerhalb der Zehnjahresfrist aus zwingenden Gründen unmöglich wird.

Ein dauerhafter Umzug in ein Pflegeheim kann ein solcher zwingender Grund sein.

Eine freiwillige Veräußerung oder Vermietung ohne zwingenden Grund führt dagegen grundsätzlich zum rückwirkenden Wegfall der Befreiung.

9. Erwerb im Rahmen der Erbauseinandersetzung

Erhält ein Miterbe im Rahmen der Erbauseinandersetzung zusätzlich einen weiteren Anteil am Familienheim, kann auch dieser hinzuerworbene Anteil begünstigt sein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Entscheidend bleibt, dass der Erwerber das Familienheim selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzt.

Ein Miterbe, der die Immobilie nicht selbst nutzt, kann die Familienheimbefreiung grundsätzlich nicht beanspruchen.

10. Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nach § 13d ErbStG

Für bestimmte zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke sieht § 13d ErbStG eine sachliche Steuerbefreiung von 10 Prozent vor.

Das bedeutet praktisch: Nur 90 Prozent des begünstigten Grundbesitzwerts werden bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer angesetzt.

Voraussetzung ist insbesondere, dass das Grundstück zu Wohnzwecken vermietet wird und die weiteren Voraussetzungen des § 13d ErbStG erfüllt sind.

11. Beispiel zur 10-Prozent-Befreiung

Grundbesitzwert: 800.000 Euro Steuerbefreiung nach § 13d ErbStG: 10 Prozent = 80.000 Euro Steuerlicher Wertansatz: 720.000 Euro

12. Gemischt genutzte Grundstücke

Ist ein Grundstück nur teilweise zu Wohnzwecken vermietet, gilt die Vergünstigung nur für den begünstigten Wohnanteil.

Beispiel: Grundbesitzwert: 800.000 Euro Zu Wohnzwecken vermieteter Anteil: 60 Prozent Begünstigter Wert: 480.000 Euro 10-Prozent-Befreiung darauf: 48.000 Euro Steuerlicher Wert des Grundstücks: 752.000 Euro

13. Schuldabzug bei § 13d ErbStG

Da ein nach § 13d ErbStG begünstigtes Grundstück zu 10 Prozent steuerfrei bleibt, ist eine wirtschaftlich damit zusammenhängende Schuld nicht in voller Höhe abzugsfähig.

Bei einem vollständig begünstigten Mietwohngrundstück sind regelmäßig 90 Prozent der zugehörigen Schuld abziehbar.

Beispiel: Hypothek: 200.000 Euro Abzugsfähiger Anteil: 90 Prozent Abziehbare Nachlassverbindlichkeit: 180.000 Euro

14. Schuldabzug bei gemischt genutztem Grundstück

Bei gemischter Nutzung muss die Abzugsbeschränkung nach dem Verhältnis des steuerpflichtigen Werts zum gesamten Grundstückswert ermittelt werden.

Beispiel aus dem Lernfall: Grundbesitzwert: 800.000 Euro Steuerlicher Wert nach Berücksichtigung der Teilbefreiung: 752.000 Euro Hypothek: 200.000 Euro Abzugsfähige Schuld: 200.000 Euro × 752.000 Euro / 800.000 Euro = 188.000 Euro.

15. Typische Prüfungsreihenfolge beim Familienheim

1. Erwerber feststellen: Ehegatte/Lebenspartner oder Kind? 2. Erwerb von Todes wegen prüfen. 3. Selbstnutzung durch den Erblasser prüfen. 4. Unverzügliche Selbstnutzung durch den Erwerber prüfen. 5. Bei Kindern 200-qm-Grenze prüfen. 6. Zehnjährige Behaltens- und Selbstnutzungsfrist beachten. 7. Bei vorzeitiger Aufgabe prüfen, ob zwingende Gründe vorliegen. 8. Schuldabzug nach § 10 Abs. 6 ErbStG an die Steuerbefreiung anpassen. 9. Bei Wegfall der Befreiung Steuerfestsetzung rückwirkend neu berechnen.

16. Typische Prüfungsreihenfolge bei § 13d ErbStG

1. Grundbesitzwert feststellen. 2. Prüfen, ob das Grundstück die Voraussetzungen des § 13d ErbStG erfüllt. 3. Begünstigten Wohnanteil bestimmen. 4. Steuerbefreiung von 10 Prozent auf den begünstigten Teil berechnen. 5. Steuerlichen Wertansatz ermitteln. 6. Zugehörige Schulden nur im steuerpflichtigen Verhältnis abziehen. 7. Anschließend persönlichen Freibetrag, Steuerklasse und Steuersatz prüfen.

17. Merksätze

• Familienheim Ehegatte/Lebenspartner: bei Vorliegen der Voraussetzungen vollständig steuerfrei. • Familienheim Kind: Steuerbefreiung nur bis 200 qm Wohnfläche. • Die Selbstnutzung ist grundsätzlich zehn Jahre fortzuführen. • Zwingende Gründe können einen vorzeitigen Auszug unschädlich machen. • Freiwilliger Verkauf oder Vermietung innerhalb der Frist kann die Befreiung rückwirkend beseitigen. • Steuerfreie Vermögensanteile beschränken den Abzug wirtschaftlich zugehöriger Schulden. • § 13d ErbStG begünstigt bestimmte vermietete Wohnimmobilien mit 10 Prozent Steuerbefreiung. • Bei gemischter Nutzung gilt die Befreiung nur für den begünstigten Wohnanteil. • Schuldabzug und Steuerbefreiung müssen stets gemeinsam betrachtet werden.