Familienheim bei Scheidung: Steuerliche Risiken und Gestaltungsoptionen

Das Familienheim ist bei Trennung und Scheidung zugleich familienrechtlich, erbschaft- und schenkungsteuerlich, ertragsteuerlich und grunderwerbsteuerlich relevant. Entscheidend sind vor allem Zeitpunkt, tatsächliche Nutzung und rechtliche Ausgestaltung der Übertragung.

1. Familienheim und Schenkungsteuer

Die lebzeitige Übertragung eines Familienheims zwischen Ehegatten kann nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG steuerfrei sein. Voraussetzung ist insbesondere, dass noch eine Ehe besteht und die Immobilie im Zeitpunkt der Übertragung tatsächlich als Familienheim genutzt wird.

Als Familienheim gilt grundsätzlich die Wohnung, die den Mittelpunkt des familiären Lebens bildet. Ferien-, Wochenend- und bloße Zweitwohnungen sind nicht begünstigt. Maßgeblich ist die tatsächliche Nutzung, nicht allein die melderechtliche Anmeldung.

Auch ein Miteigentumsanteil kann begünstigt übertragen werden. Eine Mitbenutzung durch Kinder oder andere Angehörige ist grundsätzlich unschädlich. Bei teilweise entgeltlicher Fremdnutzung ist die Steuerbefreiung entsprechend zu begrenzen.

Praxishinweis: Soll das Familienheim im Zuge einer Trennung übertragen werden, kann das Timing entscheidend sein. Erfolgt die Übertragung noch während bestehender Ehe und liegt zu diesem Zeitpunkt weiterhin ein Familienheim vor, kann § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG grundsätzlich anwendbar sein.

2. Zugewinnausgleich und Übertragung des Familienheims

Im Zugewinnausgleich wird das Familienheim grundsätzlich mit seinem Verkehrswert berücksichtigt. Belastende Darlehen und Reallasten mindern den Wert. Wurde die Immobilie einem Ehegatten geschenkt oder von ihm geerbt, kann der maßgebliche Ausgangswert dem privilegierten Anfangsvermögen nach § 1374 Abs. 2 BGB zuzurechnen sein; regelmäßig wird dann nur die während der Ehe entstandene Wertsteigerung im Zugewinn erfasst.

Statt einer Geldzahlung kann ein Immobilienanteil auch zur Erfüllung einer Zugewinnausgleichsforderung übertragen werden. Dabei muss aber zusätzlich geprüft werden, ob ertragsteuerlich ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG entsteht.

3. Achtung: Privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG

Wird ein Grundstück oder Miteigentumsanteil innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung entgeltlich übertragen, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen.

Die Ausnahme für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien greift nach der BFH-Rechtsprechung eng. Der BFH hat mit Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21 entschieden, dass nach dem Auszug eines Ehegatten die weitere Nutzung durch den geschiedenen Ehepartner und das gemeinsame Kind grundsätzlich keine eigene Wohnnutzung des ausgezogenen Eigentümers darstellt.

Folge: Verkauft oder überträgt der ausgezogene Ehegatte seinen Anteil innerhalb der Zehnjahresfrist an den früheren Ehegatten, kann der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein.

Merke: Der geschiedene Ehepartner gilt für die Prüfung des § 23 EStG grundsätzlich als Dritter. Allein die Nutzung durch ein eigenes Kind rettet die Steuerbefreiung nicht, wenn zugleich der Ex-Ehegatte die Immobilie nutzt.

4. Grunderwerbsteuer bei Übertragungen zwischen Ehegatten

Während bestehender Ehe sind Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten grundsätzlich nach § 3 Nr. 4 GrEStG begünstigt.

Nach der Scheidung kann § 3 Nr. 5 GrEStG greifen, wenn die Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung anlässlich der Scheidung erfolgt. Dazu können insbesondere die Abgeltung von Zugewinnausgleich, familienrechtlich veranlasste Vermögensregelungen und unter bestimmten Voraussetzungen auch spätere Übertragungen auf Grundlage einer Scheidungsfolgenvereinbarung gehören.

Ein langer Zeitraum zwischen Scheidung und Übertragung kann allerdings gegen den erforderlichen Zusammenhang mit der Scheidung sprechen.

Praxishinweis: Vor Rechtskraft der Scheidung ist genau zu prüfen, wann der jeweilige grunderwerbsteuerliche Tatbestand verwirklicht wird. Das falsche Timing kann dazu führen, dass eine eigentlich erwartete Steuerbefreiung nicht greift.

5. Scheidungsfolgenvereinbarung als Gestaltungsinstrument

Eine notarielle Scheidungsfolgenvereinbarung kann insbesondere regeln:

• Übertragung eines Miteigentumsanteils gegen Ausgleichszahlung,
• Übertragung an Erfüllungs statt für Zugewinnausgleichsansprüche,
• Fortbestehen von Miteigentum mit späterem Ankaufsrecht,
• Nutzungsrechte und Kostenverteilung,
• Freistellung von Darlehens- oder Mietverpflichtungen.

Die steuerlichen Folgen müssen für ErbStG, EStG und GrEStG getrennt geprüft werden. Eine grunderwerbsteuerfreie Übertragung kann gleichzeitig ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft auslösen.

6. Teilungsversteigerung

Eine Teilungsversteigerung der gemeinsamen Eheimmobilie ist während der Trennungszeit nicht generell ausgeschlossen. Nach der Rechtsprechung muss jedoch der besondere Schutz der Ehewohnung, insbesondere nach § 1361b BGB, berücksichtigt werden. Bei Kindern oder besonderen Schutzbedürfnissen kann eine Interessenabwägung zu einer vorübergehenden Einschränkung führen.

Steuerlich kann auch der Erwerb durch einen früheren Ehegatten im Rahmen einer Teilungsversteigerung unter bestimmten Voraussetzungen nach § 3 Nr. 5 GrEStG begünstigt sein, wenn die Versteigerung noch Teil der scheidungsbedingten Vermögensauseinandersetzung ist.

7. Kettenschenkung und Finanzierung

Werden Miteigentumsanteile zunächst durch einen Dritten übertragen und soll der Erwerber sie unmittelbar an den Ehegatten weitergeben, ist zu prüfen, ob eine Kettenschenkung vorliegt. Entscheidend ist, ob der Zwischenbeschenkte tatsächlich eigenen Entscheidungsspielraum über die Weiterübertragung hat.

Übernimmt ein Ehegatte laufende Raten oder Aufwendungen für das Familienheim, liegt nicht automatisch eine Schenkung vor. Vorrangig ist zu prüfen, ob es sich um Unterhaltsleistungen nach §§ 1360, 1360a BGB handelt.

8. Kompaktes Prüfungsschema

1. Besteht die Ehe im Zeitpunkt der Übertragung noch? 2. Wird die Immobilie tatsächlich noch als Familienheim genutzt? 3. Soll Eigentum, ein Miteigentumsanteil oder nur ein Nutzungsrecht übertragen werden? 4. Ist § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG anwendbar? 5. Besteht eine Zugewinnausgleichsforderung und soll die Immobilie zu deren Erfüllung dienen? 6. Liegt die Anschaffung weniger als zehn Jahre zurück? 7. Wurde die Immobilie bis zur Übertragung vom Veräußerer selbst bewohnt? 8. Greift § 3 Nr. 4 oder Nr. 5 GrEStG? 9. Ist der Zusammenhang der Übertragung mit der Scheidung ausreichend dokumentiert? 10. Sind Darlehen, Ausgleichszahlungen und sonstige Gegenleistungen vollständig erfasst?

Praxisfazit: Beim Familienheim in der Scheidung darf keine Steuerart isoliert betrachtet werden. Besonders gefährlich ist die Annahme, eine familienrechtlich sinnvolle oder grunderwerbsteuerfreie Übertragung sei automatisch auch einkommen- oder schenkungsteuerlich unproblematisch. Vertrag, Nutzung, Zeitpunkt und Gegenleistung sollten deshalb vor Vollzug gemeinsam abgestimmt und dokumentiert werden.