Immobilienübertragung bei einer Scheidung – privates Veräußerungsgeschäft

Immobilienübertragung bei einer Scheidung

Veröffentlicht am: 04.09.2026 Kategorie: Einkommensteuer Gericht: FG Münster Art: Urteil Aktenzeichen: 8 K 901/23 E Revision beim BFH: IX R 10/26

KERNAUSSAGE

Nach der Entscheidung des FG Münster kann die Übertragung von Miteigentumsanteilen an Immobilien im Rahmen eines Scheidungsvergleichs ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG darstellen.

Entscheidend ist insbesondere, ob die Übertragung entgeltlich erfolgt. Eine im konkreten Scheidungsverfahren geschlossene Scheidungsfolgenvereinbarung ist dabei von einem bereits während des bestehenden Güterstands abgeschlossenen echten Ehevertrag abzugrenzen.

SACHVERHALT

Der Kläger und seine Ehefrau hatten während der Ehe gemeinsam je zur Hälfte ein Mehrfamilienhaus und zwei Eigentumswohnungen erworben.

Nach der Trennung und während des laufenden Scheidungsverfahrens schlossen die Eheleute im Juli 2018 vor einem Güterichter einen umfassenden Vergleich. Der Kläger verpflichtete sich, seine Miteigentumsanteile an allen drei Immobilien auf seine Ehefrau zu übertragen.

Gleichzeitig verzichteten beide Ehegatten wechselseitig auf Zugewinnausgleich, Versorgungsausgleich sowie nachehelichen Unterhalt und Trennungsunterhalt.

Die Scheidung wurde im Oktober 2018 rechtskräftig. Die notarielle Übertragung der Immobilienanteile erfolgte im Dezember 2018.

Der Kläger erklärte die Übertragung zunächst selbst als privates Veräußerungsgeschäft. Nach einer Außenprüfung, die zu höheren Veräußerungsgewinnen führte, vertrat er die Auffassung, dass bereits dem Grunde nach kein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliege.

Seine Argumentation: Der Zugewinnausgleichsanspruch nach § 1378 Abs. 1 BGB sei zum Zeitpunkt des Vergleichsabschlusses mangels rechtskräftiger Scheidung noch nicht entstanden gewesen. Daher habe noch keine Geldforderung bestanden, deren Verzicht eine Gegenleistung für die Immobilienübertragung darstellen könne. Außerdem wertete er den Vorgang als güterrechtliche Realteilung bzw. internen Vermögensausgleich.

ENTSCHEIDUNG DES FG MÜNSTER

Das FG Münster folgte dieser Argumentation nicht.

1. Scheidungsvergleich ist kein Ehevertrag

Entscheidend ist die Abgrenzung zwischen einem Ehevertrag im Sinne des § 1408 BGB und einer Scheidungsfolgenvereinbarung.

Nach der im Beitrag dargestellten Entscheidung liegt ein Ehevertrag in diesem Zusammenhang nur vor, wenn die güterrechtliche Regelung generell und unabhängig von einer konkreten Scheidungsabsicht getroffen wird und das gesetzliche Ausgleichssystem durch ein vertragliches System ersetzt wird.

Im Streitfall wurde die Vereinbarung dagegen unmittelbar im Hinblick auf die bereits bevorstehende Scheidung geschlossen. Sie wäre hinfällig geworden, wenn die Scheidung nicht erfolgt wäre. Das FG behandelte die Vereinbarung daher als Scheidungsfolgenvereinbarung nach § 1378 Abs. 3 Satz 2 BGB.

2. Entgeltlichkeit der Immobilienübertragung

Für § 23 EStG ist der entgeltliche Charakter der Übertragung entscheidend.

Nach Auffassung des FG stand der Übertragung der Miteigentumsanteile ein Verzicht auf im Zusammenhang mit der Scheidung stehende vermögensrechtliche Ansprüche gegenüber. Der Umstand, dass ein auf Geld gerichteter Zugewinnausgleichsanspruch nach § 1378 Abs. 1 BGB bei Abschluss der Vereinbarung formal noch nicht entstanden war, schloss die Entgeltlichkeit nach der Entscheidung nicht aus.

Der im Vergleich enthaltene Verzicht auf einen „weitergehenden Zugewinnausgleich“ sprach nach Auffassung des Gerichts zudem dagegen, die Immobilienübertragung selbst als originäre Erfüllung eines von Anfang an auf Sachübertragung gerichteten Anspruchs zu verstehen.

ABGRENZUNG: EHEVERTRAG ODER SCHEIDUNGSFOLGENVEREINBARUNG?

Echter Ehevertrag: • Regelung während des bestehenden Güterstands, • unabhängig von einer konkret bevorstehenden Scheidung, • vertragliche Ausgestaltung des künftigen güterrechtlichen Ausgleichs, • gegebenenfalls Festlegung, dass ein späterer Zugewinnausgleich durch Übertragung eines konkret bestimmten Vermögensgegenstands erfüllt werden soll.

Scheidungsfolgenvereinbarung: • Abschluss im Hinblick auf eine bereits konkret bevorstehende Scheidung, • Verknüpfung mit Zugewinn-, Versorgungs- und/oder Unterhaltsansprüchen, • gegenseitige Vermögensübertragungen und Anspruchsverzichte als Bestandteil des Scheidungsvergleichs.

Nach dem FG kann die zweite Fallgruppe bei einer entgeltlichen Immobilienübertragung § 23 EStG auslösen, sofern die weiteren Voraussetzungen eines privaten Veräußerungsgeschäfts vorliegen.

PRAXISFOLGEN

Bei Immobilienübertragungen zwischen Ehegatten im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung sollte vor der Übertragung geprüft werden:

1. Wann wurde die Immobilie angeschafft? 2. Erfolgt die Übertragung innerhalb des für § 23 EStG relevanten Zeitraums? 3. Liegt eine entgeltliche oder unentgeltliche Übertragung vor? 4. Welche Ansprüche werden im Gegenzug aufgegeben oder erfüllt? 5. Besteht ein bereits früher abgeschlossener Ehevertrag oder wird die Vereinbarung erst im konkreten Scheidungsverfahren getroffen? 6. Ist die Übertragung eines bestimmten Vermögensgegenstands bereits im Ehevertrag als güterrechtlicher Ausgleich vorgesehen? 7. Welche Bedeutung haben Zugewinnausgleich, Versorgungsausgleich und Unterhaltsverzicht für die Gegenleistung? 8. Sind Anschaffungskosten, Veräußerungspreis bzw. Gegenleistung und Veräußerungskosten dokumentiert? 9. Greift eine gesetzliche Ausnahme von § 23 EStG, insbesondere aufgrund einer begünstigten Eigennutzung? 10. Ist wegen des anhängigen BFH-Verfahrens IX R 10/26 ein Rechtsbehelf bzw. verfahrensrechtliches Offenhalten des Falls zu prüfen?

GESTALTUNGSHINWEIS AUS DEM BEITRAG

Nach der dargestellten Entscheidung kann eine steuerliche Belastung vermieden werden, wenn Ehegatten bereits während des bestehenden Güterstands durch einen echten Ehevertrag festlegen, dass ein künftiger Zugewinnausgleich durch Übertragung eines konkret bestimmten Gegenstands erfolgen soll.

Eine erst im konkreten Scheidungsverfahren getroffene Vereinbarung reicht nach Auffassung des FG Münster hierfür nicht aus, auch wenn sie noch vor der formalen Entstehung des Zugewinnausgleichsanspruchs abgeschlossen wird.

WICHTIG: REVISION ANHÄNGIG

Das FG Münster hat die Revision zugelassen. Das Verfahren ist beim BFH unter dem Aktenzeichen IX R 10/26 anhängig.

Die Rechtsfrage ist daher noch nicht abschließend höchstrichterlich entschieden. In vergleichbaren offenen Fällen sollte geprüft werden, ob ein Einspruch und ein verfahrensrechtliches Offenhalten unter Hinweis auf das anhängige BFH-Verfahren in Betracht kommen.

MERKSATZ

Eine Immobilienübertragung zwischen Ehegatten wird nicht allein deshalb steuerneutral, weil sie Teil einer Scheidung ist. Für § 23 EStG sind insbesondere Entgeltlichkeit, Inhalt und Zeitpunkt der güterrechtlichen Vereinbarung sowie die übrigen Voraussetzungen des privaten Veräußerungsgeschäfts entscheidend.