Bewertungsgesetz (BewG) – §§ 191 bis 266

BEWERTUNGSGESETZ (BewG) – FORTSETZUNG §§ 191–266

§ 191 Wertzahlen Für § 189 Abs. 3 sind die Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse nach § 177 Abs. 2 und 3 anzuwenden. Fehlen diese, gelten die Wertzahlen der Anlage 25. Bereitgestellte aktuelle Fassung ab 01.01.2023.

§§ 192–197 SONDERFÄLLE § 192: Bei Erbbaurecht sind Erbbaurecht (§ 193) und belastetes Grundstück (§ 194) getrennt zu bewerten. Erbbauzinsverpflichtung bzw. -recht sind abgegolten; Werte mindestens 0 Euro. § 193: Erbbaurecht grundsätzlich Wert des unbelasteten Grundstücks × Erbbaurechtskoeffizient. Fehlt dieser: gesetzliche Berechnung und Erbbaurechtsfaktor, ersatzweise 1,0. Berücksichtigt werden Gebäudewert, kapitalisierte Differenz aus angemessener Bodenwertverzinsung und Erbbauzins sowie ggf. nicht entschädigter Gebäudewert. Ersatz-Zinssätze: 2,5 %, 3,5 %, 4,5 %, 5,0 % bzw. 6,0 % je Grundstücksart. § 194: Erbbaugrundstück grundsätzlich Bodenwert des unbelasteten Grundstücks × Erbbaugrundstückskoeffizient. Fehlt dieser: abgezinster Bodenwert + kapitalisierter Erbbauzins + ggf. nicht entschädigter Gebäudewert, anschließend Faktor; ersatzweise Faktor 1,0. § 195: Gebäude auf fremdem Grund und Boden und belastetes Grundstück werden getrennt bewertet. Maßgeblich sind fiktiv unbelasteter Grundstücks-/Bodenwert, Nutzungsentgelt, Bodenwertverzinsung, Restlaufzeit und ggf. nicht entschädigter Gebäudewert. Werte mindestens 0 Euro. § 196: Grundstück im Zustand der Bebauung ab Beginn der Bauarbeiten; noch nicht bezugsfertige Gebäude/-teile werden mit bis zum Stichtag entstandenen Herstellungskosten hinzugerechnet. § 197: Bestimmte Zivilschutzgebäude/-anlagen bleiben beim Grundbesitzwert außer Betracht.

§ 198 NIEDRIGERER GEMEINER WERT Ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert ist statt des typisierten Werts anzusetzen. Nachweis regelmäßig durch Gutachterausschuss oder qualifizierte/zertifizierte Sachverständige; auch ein Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag kann bei unveränderten maßgeblichen Verhältnissen dienen.

§§ 199–203 NICHT NOTIERTE ANTEILE UND BETRIEBSVERMÖGEN § 199: Vereinfachtes Ertragswertverfahren für nicht notierte Kapitalgesellschaftsanteile und Betriebsvermögen/Anteile, wenn Ertragsaussichten maßgeblich sind und das Verfahren nicht offensichtlich unzutreffend ist. § 200: Ertragswert = nachhaltig erzielbarer Jahresertrag × Kapitalisierungsfaktor. Nicht betriebsnotwendiges Vermögen, bestimmte Beteiligungen sowie bestimmte innerhalb von zwei Jahren eingelegte Wirtschaftsgüter werden daneben mit eigenständig ermitteltem gemeinen Wert angesetzt. § 201: Jahresertrag regelmäßig aus Durchschnitt der letzten drei Betriebsergebnisse. Anpassungen bei laufendem Wirtschaftsjahr, nachhaltiger Charakteränderung, Neugründung, Umwandlung, Einbringung oder Umstrukturierung. § 202: Ausgangspunkt grundsätzlich Gewinn nach § 4 Abs. 1 Satz 1 EStG; gesetzliche Hinzurechnungen/Abzüge u.a. für IAB, Sonder-AfA, Rücklagen, Teilwert-/Firmenwertabschreibungen, außerordentliche Ergebnisse, Ertragsteuern, Unternehmerlohn und gesondert bewertetes Vermögen. Bei § 4 Abs. 3 EStG Ausgangspunkt Einnahmenüberschuss. Positives Betriebsergebnis wird pauschal um 30 % Ertragsteueraufwand gemindert. § 203: Kapitalisierungsfaktor 13,75; BMF-Ermächtigung zur Anpassung. §§ 204–217: unbesetzt.

§§ 218–231 GRUNDSTEUERBEWERTUNG – ALLGEMEINES § 218: Vermögensarten sind LuF-Vermögen (§ 232) und Grundvermögen (§ 243); Betriebsgrundstücke werden entsprechend § 99 zugeordnet. § 219: Gesonderte Feststellung inländischer Grundsteuerwerte einschließlich Vermögens-/Grundstücksart und Zurechnung. § 220: Grundsteuerwerte nach diesem Abschnitt; § 163 AO grundsätzlich nicht anwendbar. Niedrigerer gemeiner Wert ist anzusetzen, wenn der Grundsteuerwert ihn um mindestens 40 % übersteigt und dies nachgewiesen wird; § 198 gilt entsprechend. Geeigneter Kaufpreis kann ebenfalls Nachweis sein. § 221: Hauptfeststellung alle sieben Jahre auf Beginn des Kalenderjahres. § 222: Wertfortschreibung bei Abweichung des auf volle 100 Euro abgerundeten Werts um mehr als 15.000 Euro; Art-/Zurechnungsfortschreibung bei relevanter Änderung; auch Fehlerfortschreibung. § 223: Nachfeststellung bei neu entstandener wirtschaftlicher Einheit oder erstmaliger Heranziehung. § 224: Aufhebung bei Wegfall der Einheit oder steuerlicher Bedeutung wegen Befreiung. § 225: Vorzeitig erteilte Fortschreibungs-/Nachfeststellungsbescheide sind bei Änderungen bis zum Stichtag anzupassen. § 226: Nachholung für späteren noch offenen Feststellungszeitpunkt trotz abgelaufener früherer Feststellungsfrist. § 227: Wertverhältnisse des Hauptfeststellungszeitpunkts gelten für Fortschreibung/Nachfeststellung. § 228: Feststellungserklärung auf Aufforderung; Änderungen tatsächlicher Verhältnisse sind grundsätzlich auf Beginn des Folgejahres anzuzeigen. Anzeigefrist drei Monate nach Ablauf des Änderungsjahres. Elektronische Übermittlung nach amtlichem Datensatz; Härtefallregelung. § 229: Auskunfts-, Erhebungs- und Mitteilungspflichten, insbesondere zu Kauf-/Miet-/Pachtpreisen sowie Datenübermittlung durch Behörden und Grundbuchämter. § 230: Abrundung auf volle 100 Euro nach unten. § 231: Inländische Teile gemischter Einheiten nach §§ 232–262; ausländische Teile nicht gesondert nach § 219 festzustellen.

§§ 232–242 LAND- UND FORSTWIRTSCHAFT FÜR GRUNDSTEUER § 232: Begriff und Umfang des LuF-Vermögens; Betrieb als wirtschaftliche Einheit. Zugehörig insbesondere Grund/Boden, Wirtschaftsgebäude, Betriebsmittel und immaterielle Wirtschaftsgüter; ausgeschlossen u.a. Wohn-/fremdgenutzter Grundbesitz, bestimmte Tierbestände, Zahlungsmittel/Forderungen/Wertpapiere/Beteiligungen sowie Geldschulden/Pensionsverpflichtungen. § 233: Sonderregeln für Windenergieflächen und Abgrenzung zum Grundvermögen; Sieben-Jahres-Prognose sowie Baulandregel mit Hofstellenausnahme. § 234: Betrieb umfasst Nutzungen Landwirtschaft, Forst, Weinbau, Gartenbau, übrige LuF, Nutzungsarten Abbau-/Geringst-/Unland/Hofstelle und Nebenbetriebe. § 235: Feststellungszeitpunkt für Größe/Gebäude; Betriebsmittel nach Ende des vorangegangenen Wirtschaftsjahrs. § 236: Ertragswertprinzip; nachhaltiger Reinertrag aus zehn vorliegenden Wirtschaftsjahren; Ertragswert = 18,6 × Summe der Reinerträge. § 237: Bewertung der Nutzungen/Nutzungsarten nach Anlagen 27–32 und den dortigen Flächen-/Bewertungsfaktoren. § 238: Zuschläge u.a. bei Tierbestandsüberschreitung, Flächen unter Glas/Kunststoff, bestimmten Wirtschaftsgebäuden und Windenergie. § 239: Grundsteuerwert LuF = Summe Reinerträge einschließlich Zuschläge × 18,6; Gemeindeaufteilung bei gemeindeübergreifender Einheit. § 240: Klein-/Dauerkleingartenland als LuF-Betrieb; Bewertung grundsätzlich mit Gemüsebau/Freiland; Gartenlauben über 30 m² Brutto-Grundfläche als Wirtschaftsgebäude; Faktor 18,6. § 241: Tierbestandsgrenzen: erste 20 ha 10 VE/ha, nächste 10 ha 7, nächste 20 ha 6, nächste 50 ha 3, weitere Fläche 1,5 VE/ha. Anlagen 34/35. § 242: Übrige Nutzungen: Hopfen, Spargel, Sonderkulturen sowie u.a. Binnenfischerei, Teichwirtschaft, Fischzucht, Imkerei, Wanderschäferei, Saatzucht, Pilzanbau, Nützlingsproduktion, Weihnachtsbaumkulturen, Kurzumtriebsplantagen.

§§ 243–263 GRUNDVERMÖGEN FÜR GRUNDSTEUER § 243: Grundvermögen umfasst Grund/Boden, Gebäude, Bestandteile/Zubehör, Erbbaurecht, Wohnungs-/Teileigentum und entsprechende Erbbaurechte. Bodenschätze und Betriebsvorrichtungen grundsätzlich ausgeschlossen. § 244: Jede wirtschaftliche Einheit bildet ein Grundstück; Sonderregeln für gemeinschaftliches Grundvermögen, Erbbaurechte, Gebäude auf fremdem Grund sowie Wohnungs-/Teileigentum. § 245: Bestimmte Zivilschutzanlagen bleiben außer Betracht. § 246: Unbebaut bei fehlenden benutzbaren Gebäuden; Bezugsfertigkeit maßgeblich. § 247: Unbebautes Grundstück grundsätzlich Fläche × Bodenrichtwert. Bodenrichtwerte zum Hauptfeststellungszeitpunkt; fehlt ein Bodenrichtwert, Ableitung aus Vergleichsflächen. § 248: Bebaut bei benutzbaren Gebäuden; bezugsfertiger Bauabschnitt gilt als benutzbar. § 249: Grundstücksarten: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Wohnungseigentum, Teileigentum, Geschäftsgrundstück, gemischt genutzt, sonstig bebaut. Enthält Abgrenzungen nach Wohn-/Nutzfläche und Wohnungsdefinition. § 250: Ertragswertverfahren für Ein-/Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum; Sachwertverfahren für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum, sonstige bebaute Grundstücke. § 251: Mindestwert = 75 % des Bodenwerts als unbebautes Grundstück; Sonderregel bei Ein-/Zweifamilienhäusern. § 252: Ertragswert = kapitalisierter Reinertrag (§ 253) + abgezinster Bodenwert (§ 257). § 253: Reinertrag = Rohertrag (§ 254) minus Bewirtschaftungskosten (§ 255); Kapitalisierung nach Anlage 37 anhand Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer. Mindestrestnutzungsdauer grundsätzlich 30 %. § 254: Rohertrag nach pauschalen Nettokaltmieten der Anlage 39 unter Berücksichtigung von Land, Gebäudeart, Wohnfläche, Baujahr und Mietniveaustufe. § 255: Pauschalierte Bewirtschaftungskosten nach Anlage 40. § 256: Liegenschaftszinsen: 2,5 % Ein-/Zweifamilienhäuser, 3,0 % Wohnungseigentum, 4,0 % Mietwohngrundstücke bis sechs Wohnungen, 4,5 % bei mehr als sechs Wohnungen; gesetzliche Absenkungen bei hohen Bodenwerten. § 257: Abgezinster Bodenwert nach § 247; bei Ein-/Zweifamilienhäusern Umrechnungskoeffizienten Anlage 36; Abzinsung Anlage 41. Selbständig nutzbare Teilflächen gesondert. § 258: Sachwert = Bodenwert + Gebäudesachwert, anschließend Wertzahl nach § 260. § 259: Gebäudesachwert aus Normalherstellungskosten Anlage 42 × Brutto-Grundfläche, indexiert; Alterswertminderung, Restwert grundsätzlich mindestens 30 %. § 260: Vorläufiger Sachwert × Wertzahl Anlage 43. § 261: Bei Erbbaurechten Gesamtwert ohne Belastung; Zurechnung an Erbbauberechtigten. § 262: Gebäude auf fremdem Grund: Gesamtwert für Grund/Boden und Gebäude; Zurechnung an Eigentümer des Grund und Bodens. § 263: BMF-Ermächtigungen zur Anpassung der Anlagen 27–43 und zur gemeindebezogenen Mietniveaustufeneinordnung.

SCHLUSSBESTIMMUNGEN (§§ 264–266) § 264: BMF darf Wortlaut des Gesetzes und der Rechtsverordnungen in geltender Fassung satzweise nummeriert bekannt machen. § 265 Anwendungsvorschriften: Das bereitgestellte Material enthält die Absätze 1–16 mit zeitlicher Anwendung verschiedener Gesetzesfassungen. Besonders: § 203-Fassung 2016 für Stichtage nach 31.12.2015; zahlreiche Grundstücksbewertungsänderungen 2021 für Stichtage nach 22.07.2021; Reformen der §§ 177 ff. aus 2022 für Stichtage nach 31.12.2022; § 158 Abs. 2 Sätze 3/4 aus 2024 für Stichtage nach 06.12.2024; Anlagen 21, 23, 26 aus 2024 für Stichtage nach 31.12.2024. § 266: Erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf 01.01.2022 für Hauptveranlagung 01.01.2025. Enthält Übergangsregeln bis 2025, gesetzliche Aufhebung bestimmter alter Einheitswert-/Grundsteuerbescheide zum 31.12.2024 und Fortführung bestehender wirtschaftlicher Einheiten unter den genannten Voraussetzungen.

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