§ 8 EStDV ab 2026 – Risiko durch Begründung oder Wegfall einer Betriebsaufspaltung?

Seit dem 01.01.2026 gilt für eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile eine erweiterte Bagatellregelung in § 8 EStDV. Danach brauchen solche Grundstücksteile nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn ihre Größe nicht mehr als 30 qm oder ihr Wert nicht mehr als 40.000 € beträgt. Wird von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, dürfen die mit diesem Grundstücksteil zusammenhängenden Aufwendungen nach § 8 Satz 2 EStDV nicht abgezogen werden.

Praxisproblem: Betriebsaufspaltung trotz Privatvermögen Die Zuordnung eines Grundstücksteils zum Privatvermögen nach § 8 EStDV beantwortet nicht automatisch die Frage, ob der Grundstücksteil für eine Betriebsgesellschaft eine wesentliche Betriebsgrundlage darstellt. Für eine Betriebsaufspaltung müssen weiterhin zwei Voraussetzungen vorliegen:

1. Personelle Verflechtung Eine Person oder Personengruppe muss sowohl das Besitz- als auch das Betriebsunternehmen so beherrschen können, dass sie in beiden Unternehmen einen einheitlichen geschäftlichen Betätigungswillen durchsetzen kann. Bei einer 100-%-Beteiligung des vermietenden Gesellschafter-Geschäftsführers an seiner GmbH ist diese Voraussetzung regelmäßig erfüllt.

2. Sachliche Verflechtung Der überlassene Grundstücksteil muss für die Betriebsgesellschaft eine funktional wesentliche Betriebsgrundlage sein. Nach der BFH-Rechtsprechung ist hierfür entscheidend, ob das Grundstück bzw. der Grundstücksteil für die Geschäftstätigkeit wirtschaftlich von nicht nur geringer Bedeutung ist und die räumliche oder funktionale Grundlage des Betriebs bildet.

Offene Rechtsfrage bei § 8 EStDV Bislang ist nicht abschließend geklärt, ob ein Grundstücksteil, der wegen seiner geringen Größe oder seines geringen Werts unter die Bagatellregelung des § 8 Satz 1 EStDV fällt, dennoch eine wesentliche Betriebsgrundlage für Zwecke der Betriebsaufspaltung sein kann. Der BFH hat die spezielle Wertung der heutigen Bagatellgrenzen hierzu noch nicht abschließend entschieden.

Wichtig: Privatvermögen schließt eine Betriebsaufspaltung nicht aus Allein die Behandlung eines Grundstücksteils als Privatvermögen verhindert eine Betriebsaufspaltung nicht. Maßgeblich bleibt die funktionale Bedeutung für die Betriebsgesellschaft. Der BFH hat außerdem entschieden, dass eine Betriebsaufspaltung nicht zwingend voraussetzt, dass die überlassene wesentliche Betriebsgrundlage im Eigentum des Besitzunternehmens steht. Ebenso kommt es für die Begründung der Betriebsaufspaltung nicht entscheidend darauf an, ob die überlassene Position selbst bilanzierungsfähig ist.

Typischer Praxisfall Eine Gesellschafter-Geschäftsführerin hält 100 % der Anteile an einer GmbH. Sie überlässt der GmbH ein 20 qm großes häusliches Arbeitszimmer in ihrem Eigenheim gegen monatlich 500 €. Der Grundstücksteil wird aufgrund § 8 EStDV als Privatvermögen behandelt. Die GmbH verfügt über keine weiteren Räumlichkeiten.

Prüfung:

• Personelle Verflechtung: regelmäßig ja, weil die Gesellschafterin die GmbH beherrscht.
• Sachliche Verflechtung: hohes Risiko, wenn das Arbeitszimmer die einzige räumliche und funktionale Grundlage der GmbH ist.
• Folge: Trotz Privatvermögenszuordnung kann eine Betriebsaufspaltung vorliegen.

Entnahme eines bislang bilanzierten Grundstücksteils War ein Grundstücksteil nach früherer Rechtslage zwingend Betriebsvermögen und wird er aufgrund der neuen Grenzen des § 8 EStDV in das Privatvermögen entnommen, sind grundsätzlich die stillen Reserven dieses Grundstücksteils bei der Entnahme aufzudecken.

Die Entnahme des Grundstücksteils beendet eine bestehende Betriebsaufspaltung jedoch nicht automatisch. Auch ein im Privatvermögen befindlicher und an die GmbH überlassener Grundstücksteil kann weiterhin funktional wesentliche Betriebsgrundlage sein. Nach der im zugrunde liegenden Fachbeitrag dargestellten Praxisauffassung löst die Entnahme deshalb nicht allein wegen der Privatvermögenszuordnung zusätzlich eine Aufdeckung der stillen Reserven in der GmbH-Beteiligung aus. Die Voraussetzungen der Betriebsaufspaltung müssen vielmehr nach der Entnahme erneut geprüft werden.

Aufwandsabzug nach § 8 Satz 2 EStDV Wird der Grundstücksteil nach § 8 Satz 1 EStDV nicht als Betriebsvermögen behandelt, dürfen die damit zusammenhängenden Aufwendungen nach dem Wortlaut des § 8 Satz 2 EStDV nicht abgezogen werden. Sollte gleichzeitig eine Betriebsaufspaltung angenommen werden, entsteht insoweit eine praxisrelevante Abgrenzungsfrage, zu der eine ausdrückliche Verwaltungsstellungnahme wünschenswert wäre.

Verhaltenshinweise für GmbH-Gesellschafter-Geschäftsführer

• Bei Überlassung eines Arbeitszimmers oder anderen Grundstücksteils an die eigene GmbH nicht allein auf die 30-qm-/40.000-€-Grenze verlassen.
• Personelle und sachliche Verflechtung getrennt prüfen.
• Besonders kritisch ist der Fall, wenn die GmbH keine anderen Räumlichkeiten hat und der überlassene Raum die funktionale Basis der Tätigkeit bildet.
• Bei einer Entnahme nach der Neuregelung stille Reserven des Grundstücksteils berechnen und zugleich prüfen, ob die sachliche Verflechtung fortbesteht.
• Wird wegen eines nach § 8 EStDV dem Privatvermögen zugeordneten Grundstücksteils eine Betriebsaufspaltung angenommen, sollte die noch ungeklärte Rechtsfrage dokumentiert und bei nachteiliger Veranlagung ein Rechtsbehelf geprüft werden.

Merksatz § 8 EStDV ist eine Bilanzierungs- und Abzugsregel für Grundstücksteile von untergeordneter Bedeutung. Die Vorschrift beseitigt die Grundsätze der Betriebsaufspaltung nicht. Ein kleiner oder dem Privatvermögen zugeordneter Raum kann daher jedenfalls nach der bisherigen BFH-Systematik weiterhin relevant sein, wenn er für die GmbH funktional wesentlich ist. Ob die neuen Bagatellgrenzen dabei zu einer abweichenden Beurteilung führen müssen, ist noch offen.