BMF 2026: Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden – Erhaltungsaufwand, AK, HK und 15%-Grenze

BMF 2026: Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten bei Gebäuden

Das BMF hat mit Schreiben vom 26. Januar 2026 die steuerliche Behandlung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden umfassend neu zusammengefasst. Das Schreiben ist in allen offenen Fällen anzuwenden und ersetzt die BMF-Schreiben vom 18. Juli 2003 und vom 20. Oktober 2017.

1. Grundsatz Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes sind grundsätzlich Erhaltungsaufwendungen und damit sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar.

Eine Aktivierung mit Berücksichtigung nur über die AfA ist jedoch erforderlich, wenn die Aufwendungen als

• Anschaffungskosten,
• Herstellungskosten oder
• anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

zu qualifizieren sind.

2. Anschaffungskosten – betriebsbereiter Zustand Anschaffungskosten können insbesondere entstehen, wenn ein erworbenes Gebäude erst durch die Baumaßnahmen in einen betriebsbereiten Zustand versetzt wird.

Ein Gebäude ist betriebsbereit, wenn es objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist. Die Prüfung erfolgt für selbständig nach ihrer Zweckbestimmung genutzte Gebäudeteile gesondert.

Wird ein Gebäude bereits ab Anschaffung zur Einkünfteerzielung oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist es regelmäßig funktionstüchtig. Spätere Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen führen dann grundsätzlich nicht wegen der Herstellung der Betriebsbereitschaft zu Anschaffungskosten.

Objektive Funktionstüchtigkeit fehlt insbesondere, wenn wesentliche Gebäudeteile nicht nutzbar sind. Werden solche Mängel beseitigt, können die Kosten Anschaffungskosten sein.

Subjektive Funktionstüchtigkeit richtet sich nach der konkreten Zweckbestimmung des Erwerbers. Wird beispielsweise ein bisher zu Wohnzwecken genutztes Gebäude für eine Büronutzung oder eine bisherige Kanzlei für eine Zahnarztpraxis umgebaut und sind die Maßnahmen für diese Nutzung erforderlich, können Anschaffungskosten vorliegen.

3. Standardhebung bei Wohngebäuden Für die Beurteilung des Standards eines Wohngebäudes stellt das BMF ausschließlich auf vier zentrale Ausstattungsbereiche ab:

• Heizungsinstallation,
• Sanitärinstallation,
• Elektroinstallation,
• Fenster.

Unterschieden werden sehr einfacher, mittlerer und sehr anspruchsvoller Standard.

Eine Standardhebung liegt grundsätzlich vor, wenn Maßnahmen in mindestens drei der vier zentralen Bereiche zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts führen. Treffen Maßnahmen in zwei Bereichen mit einer Baumaßnahme zusammen, die ihrer Art nach Herstellungskosten darstellt, kann ebenfalls eine Standardhebung vorliegen.

Wichtig: Der bloße Austausch einer Heizung gegen eine andere Wärmequelle – etwa Wärmepumpe, Solarthermie oder Fernwärme – hebt einen mittleren Standard für sich allein nicht auf einen sehr anspruchsvollen Standard. Auch der bloße Austausch von zwei- gegen drei- oder vierfach verglaste Isolierglasfenster begründet allein keine Standardhebung.

4. Herstellungskosten Herstellungskosten liegen insbesondere vor bei

• Herstellung eines neuen bzw. anderen Gebäudes,
• Erweiterung des Gebäudes oder
• einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung.

Eine Erweiterung liegt bei einer Vergrößerung der nutzbaren Fläche oder einer Substanzmehrung mit Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten vor. Eine Wesentlichkeitsgrenze gibt es hierfür nicht; auch geringfügige Erweiterungen können Herstellungskosten auslösen.

Beispiele für Erweiterungen sind insbesondere Dachgauben, Balkone oder Terrassen sowie bestimmte erstmalig eingebaute Anlagen. Eine bloße Modernisierung eines vorhandenen Gebäudebestandteils entsprechend dem technischen Fortschritt ist dagegen nicht automatisch eine Erweiterung.

5. Wesentliche Verbesserung Eine bloße Generalüberholung reicht nicht aus. Herstellungskosten wegen wesentlicher Verbesserung setzen voraus, dass die Maßnahmen über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen und den Gebrauchswert des Gebäudes gegenüber seinem ursprünglichen Zustand insgesamt deutlich erhöhen.

Bei Wohngebäuden ist hierfür insbesondere die Standardhebung maßgeblich. Bei betrieblich genutzten Gebäuden kommt es vor allem darauf an, ob die baulichen Veränderungen zu einer höherwertigen Nutzbarkeit im Hinblick auf die betriebliche Zielsetzung führen.

Eine deutliche Senkung des Energieverbrauchs oder Energiebedarfs führt für sich allein noch nicht zu einer wesentlichen Verbesserung.

Auch eine deutliche Verlängerung der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer kann eine wesentliche Verbesserung darstellen, wenn die für die Nutzungsdauer maßgebliche Bausubstanz – etwa Fundamente, tragende Wände oder Decken – verändert wird.

6. Sanierung in Raten Eine wesentliche Verbesserung kann sich aus mehreren, über mehrere Jahre verteilten Maßnahmen ergeben. Eine Sanierung in Raten liegt vor, wenn die einzelnen Maßnahmen Teil einer planmäßigen Gesamtmaßnahme sind, die insgesamt den Gebrauchswert deutlich erhöht.

Von einer Sanierung in Raten ist regelmäßig auszugehen, wenn die Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren durchgeführt werden.

7. Anschaffungsnahe Herstellungskosten – 15%-Grenze Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG werden Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn

• sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und
• die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

In die Prüfung können insbesondere auch Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft, Aufwendungen für wesentliche Verbesserungen und Schönheitsreparaturen einbezogen werden.

Nicht einzubeziehen sind insbesondere

• Aufwendungen für Erweiterungen und
• jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten, z. B. laufende Wartung von Heizungs- oder Aufzugsanlagen, Rohrreinigung oder Ablesekosten.

Ebenfalls ausgenommen sind bestimmte Schäden, die bei Anschaffung weder vorhanden noch angelegt waren und nachweislich erst später durch schuldhaftes Handeln Dritter oder zufällig, etwa durch eine Naturkatastrophe, entstanden sind.

8. Dreijahreszeitraum Der Dreijahreszeitraum wird taggenau ab Übergang des wirtschaftlichen Eigentums – Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten – berechnet.

Die Maßnahmen müssen am Ende des Zeitraums noch nicht abgeschlossen, abgerechnet oder bezahlt sein. Bei noch laufenden Maßnahmen werden jedoch nur die bis zum Ablauf des Dreijahreszeitraums tatsächlich erbrachten Bauleistungen berücksichtigt.

Bei unentgeltlichem Erwerb tritt der Rechtsnachfolger in den laufenden Dreijahreszeitraum des Rechtsvorgängers ein. Bei teilentgeltlichem Erwerb gilt dies anteilig für den unentgeltlichen Teil.

9. Nachträgliches Über- oder Unterschreiten der 15%-Grenze Wird die 15%-Grenze erst im zweiten oder dritten Jahr überschritten oder aufgrund späterer Erstattungen wieder unterschritten, liegt nach Auffassung des BMF ein rückwirkendes Ereignis vor. Frühere Steuerbescheide sind gegebenenfalls nach § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO zu korrigieren.

Erstattungen durch Dritte mindern die für die 15%-Grenze maßgeblichen Aufwendungen.

10. Zusammentreffen verschiedener Maßnahmen Werden bei einer Gesamtmaßnahme sowohl Anschaffungs-/Herstellungskosten als auch Erhaltungsarbeiten ausgeführt, sind die Kosten grundsätzlich aufzuteilen, gegebenenfalls im Schätzungswege.

Eine Trennung kann jedoch ausscheiden, wenn die Maßnahmen bautechnisch ineinandergreifen. Das ist insbesondere der Fall, wenn Erhaltungsarbeiten notwendige Vorbedingung für Herstellungsarbeiten sind oder durch diese verursacht werden.

Die bloße gleichzeitige Durchführung mehrerer Arbeiten reicht dagegen nicht. Können die Maßnahmen unabhängig voneinander durchgeführt werden, bleibt eine getrennte steuerliche Beurteilung möglich.

11. Feststellungslast und Dokumentation Die Feststellungslast für Tatsachen, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten begründen, trägt grundsätzlich das Finanzamt.

Kann der ursprüngliche Gebäudezustand nicht mehr festgestellt werden, trifft den Steuerpflichtigen jedoch eine erhöhte Mitwirkungspflicht nach § 90 Abs. 1 Satz 3 AO. Bei Verletzung dieser Mitwirkungspflicht kann das Finanzamt aus Indizien auf eine Standardhebung schließen, etwa bei einer grundlegenden Modernisierung kurz nach Erwerb, hohen Sanierungskosten in den zentralen Ausstattungsbereichen oder einer erheblichen Mietsteigerung nach den Maßnahmen.

Praxis-Checkliste 1. Wann ging das wirtschaftliche Eigentum über? 2. Wird das Gebäude bereits genutzt oder muss erst Betriebsbereitschaft hergestellt werden? 3. Welche konkrete Zweckbestimmung verfolgt der Erwerber? 4. Welche Gebäudeteile bzw. Wirtschaftsgüter sind betroffen? 5. Liegt eine Erweiterung oder Substanzmehrung vor? 6. Bei Wohngebäuden: Welche der vier zentralen Ausstattungsbereiche werden verändert? 7. Welcher Standard bestand ursprünglich und welcher besteht nach der Maßnahme? 8. Liegt lediglich eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung oder eine wesentliche Verbesserung vor? 9. Liegen die Maßnahmen innerhalb des taggenauen Dreijahreszeitraums? 10. Wird die 15%-Grenze ohne Umsatzsteuer überschritten? 11. Welche Kosten sind von der 15%-Prüfung ausgenommen? 12. Greifen Herstellungs- und Erhaltungsarbeiten bautechnisch ineinander? 13. Ist der ursprüngliche Zustand ausreichend dokumentiert?

Merksätze

• Instandsetzung und Modernisierung sind grundsätzlich Erhaltungsaufwand – bis ein Aktivierungstatbestand greift.
• Bei Wohngebäuden sind für die Standardhebung vier Bereiche zentral: Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster.
• Drei von vier Bereichen können eine Standardhebung begründen.
• Erweiterungen führen grundsätzlich zu Herstellungskosten, auch wenn sie nur geringfügig sind.
• Die 15%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG wird ohne Umsatzsteuer geprüft.
• Der Dreijahreszeitraum läuft taggenau ab Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.
• Die gleichzeitige Durchführung von Maßnahmen allein macht aus Erhaltungsaufwand noch keine Herstellungskosten.

Anwendung Das BMF-Schreiben ist in allen offenen Fällen anzuwenden. Bei im Veröffentlichungszeitpunkt noch nicht abgeschlossenen Sanierungen in Raten verkürzen sich die Betrachtungszeiträume für die Vermutungsregel auf drei Jahre. Es ersetzt die BMF-Schreiben vom 18.07.2003 und vom 20.10.2017.

Fundstelle BMF-Schreiben vom 26.01.2026, IV C 1 - S 2253/00082/001/064, DOK COO.7005.100.2.13997643.