Teilentgeltliche Grundstücksübertragung: Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG

Überträgt ein Eigentümer ein Grundstück teilweise gegen Entgelt und teilweise unentgeltlich, wird der Vorgang für § 23 EStG in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Maßgeblich ist das Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert des Grundstücks. Das gilt auch dann, wenn die Gegenleistung unter den ursprünglichen Anschaffungskosten liegt.

[KB-IMAGE:/knowledge-base/teilentgeltliche-grundstuecksuebertragung-23-estg.svg|Prüfschema zur teilentgeltlichen Grundstücksübertragung nach § 23 EStG|Prüfschema: Aufteilung einer teilentgeltlichen Grundstücksübertragung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil.]

1. Wann liegt ein Entgelt vor? Eine Gegenleistung kann insbesondere in der schuldbefreienden Übernahme eines Darlehens bestehen. Übernimmt der Erwerber eine noch valutierende Grundstücksschuld, wird der Übertragende in dieser Höhe wirtschaftlich entlastet. Diese Entlastung ist ein Veräußerungspreis.

2. Aufteilung nach der Entgeltlichkeitsquote Die Entgeltlichkeitsquote berechnet sich wie folgt:

Gegenleistung ÷ Verkehrswert = entgeltlicher Anteil

Der verbleibende Anteil gilt als unentgeltlich. Anschaffungskosten, bereits berücksichtigte AfA und Veräußerungskosten werden entsprechend dieser Quote aufgeteilt.

3. Gewinnermittlung nach § 23 Abs. 3 EStG Nur der entgeltliche Teil unterliegt als privates Veräußerungsgeschäft der Besteuerung. Der Gewinn berechnet sich vereinfacht aus:

anteiliger Veräußerungspreis ./. anteilige Anschaffungskosten + anteilig bereits abgezogene AfA ./. anteilige Veräußerungskosten = steuerbarer Veräußerungsgewinn

Der unentgeltliche Teil löst beim Übertragenden keinen Veräußerungsgewinn aus. Für diesen Teil tritt der Erwerber nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG in die Anschaffung des Rechtsvorgängers ein.

4. Beispiel aus dem BFH-Fall Anschaffungskosten 2014: 143.950 € Verkehrswert bei Übertragung 2019: 210.000 € Übernommenes Bankdarlehen: 115.000 €

Entgeltlichkeitsquote: 115.000 € ÷ 210.000 € = 54,76 %

Anteilig zuzuordnende Anschaffungskosten: 143.950 € × 54,76 % = rund 78.828 €

Da die Übertragung innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung erfolgte, war der entgeltliche Teil nach § 23 EStG steuerbar. Unter Berücksichtigung der anteiligen AfA und Veräußerungskosten ergab sich ein steuerpflichtiger Gewinn von rund 40.655 €.

5. Keine modifizierte Trennungstheorie im Privatvermögen Die für bestimmte Übertragungen von Betriebsvermögen diskutierte modifizierte Trennungstheorie ist auf Grundstücke des Privatvermögens nicht anzuwenden. Die historischen Anschaffungskosten werden nicht zunächst bis zur Höhe des Entgelts dem entgeltlichen Teil zugeordnet. Stattdessen sind sie strikt nach der Entgeltlichkeitsquote aufzuteilen.

Deshalb kann ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen, obwohl die gesamte Gegenleistung niedriger ist als die ursprünglichen Anschaffungskosten des Grundstücks. Entscheidend ist der Vergleich innerhalb des entgeltlichen Teils.

6. Einkommensteuer und Schenkungsteuer Eine unzulässige Doppelbesteuerung liegt grundsätzlich nicht vor:

• Der entgeltliche Teil kann der Einkommensteuer nach § 23 EStG unterliegen.
• Nur der unentgeltliche Teil kann eine freigebige Zuwendung und damit schenkungsteuerlich relevant sein.
• Übernommene Verbindlichkeiten mindern bei der Schenkungsteuer die Bereicherung.

7. Praxisfolgen Bei Grundstücksübertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ist jede Gegenleistung zu prüfen. Dazu gehören insbesondere:

• Übernahme von Darlehen,
• Abstandszahlungen,
• Gleichstellungsgelder,
• Kaufpreisraten,
• sonstige Verpflichtungen zugunsten des Übertragenden.

Liegt die Anschaffung weniger als zehn Jahre zurück, kann bereits eine geringe Gegenleistung einen steuerbaren entgeltlichen Teil auslösen. Die Annahme der Beteiligten, die Übertragung sei insgesamt eine Schenkung, ist für die Besteuerung nicht entscheidend.

Beraterhinweis Soweit wirtschaftlich und familiär möglich, sollte eine teilentgeltliche Grundstücksübertragung erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist erfolgen. Bei einer früheren Übertragung müssen Entgeltlichkeitsquote, anteilige Anschaffungskosten, AfA und Nebenkosten vor Vertragsabschluss berechnet und die Beteiligten über den möglichen Veräußerungsgewinn informiert werden.

Merksatz Bei einer gemischten Schenkung wird für § 23 EStG getrennt: Gegenleistung im Verhältnis zum Verkehrswert bestimmt den entgeltlichen Anteil. Auch ein Entgelt unterhalb der gesamten historischen Anschaffungskosten kann daher einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn auslösen.