§ 21 EStG: Vermietungsabsicht bei Wohnungsrecht

Kernaussage Die Nutzung einer Wohnimmobilie durch einen dinglich Wohnungsberechtigten indiziert keine Vermietungsabsicht des Eigentümers. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn Eigentümer und Wohnungsberechtigter zusätzlich einen Mietvertrag schließen, das Wohnungsrecht aber fortbesteht und tatsächlich ausgeübt wird.

Sachverhalt Ein Sohn erhielt 2004 von seiner Mutter eine Wohnimmobilie. Die Mutter behielt sich ein lebenslanges Wohnungsrecht vor. 2005 schlossen beide zusätzlich einen Mietvertrag, ohne das Wohnungsrecht aufzuheben oder auszusetzen. Nach dem Tod der Mutter 2017 renovierte der Sohn das Objekt und machte 2018 erhebliche Instandhaltungskosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Tatsächlich wurde das Objekt nur im Dezember 2018 an einen Freund vermietet und bereits im August 2019 auf den Sohn des Steuerpflichtigen übertragen.

Entscheidung des FG Hamburg Das FG verneinte eine hinreichend nachgewiesene Vermietungs- und Einkünfteerzielungsabsicht.

1. Keine frühere dauerhafte Vermietung Die Nutzung durch die Mutter von 2005 bis 2017 war keine dauerhafte Vermietung durch den Eigentümer. Entscheidend für die Vermietereigenschaft ist nicht allein das Eigentum, sondern wer rechtlich oder tatsächlich über die Nutzungsüberlassung verfügen kann. Aufgrund ihres fortbestehenden und ausgeübten Wohnungsrechts war die Mutter selbst nutzungsberechtigt.

2. Mietvertrag beseitigt das Wohnungsrecht nicht automatisch Ein schuldrechtlicher Mietvertrag neben einem dinglichen Wohnungsrecht führt nicht ohne Weiteres dazu, dass der Eigentümer Vermieter wird. Ein fortbestehendes Wohnungsrecht steht einer schuldrechtlichen Nutzungsvereinbarung nur dann nicht entgegen, wenn es tatsächlich nicht ausgeübt bzw. seine Ausübung überlassen wird.

3. Vermietungsabsicht nach dem Tod neu zu prüfen Mit dem Tod der Mutter erhielt der Eigentümer erstmals freie Entscheidungsmacht über die Nutzung des Hauses. Deshalb konnte aus der vorherigen Nutzung keine Vermutung für eine fortbestehende Vermietungsabsicht abgeleitet werden. Die behauptete spätere kurzfristige möblierte Vermietung an Unternehmen oder Geschäftsleute stellte zudem ein anderes Nutzungskonzept als eine langfristige Dauervermietung dar.

4. Vorweggenommene Werbungskosten nur bei objektiv belegter Absicht Aufwendungen während Renovierung oder Leerstand können als vorweggenommene Werbungskosten abziehbar sein, wenn anhand objektiver Umstände feststeht, dass der Steuerpflichtige bereits endgültig zur steuerlich relevanten Vermietung entschlossen ist. Im Streitfall konnte das FG eine solche hinreichend konkrete Absicht nicht feststellen.

5. Zeitnahe Übertragung als Gegenindiz Die Übertragung des Grundstücks auf den Sohn weniger als zwei Jahre nach dem Tod der Mutter sprach zusätzlich gegen eine auf Dauer angelegte Einkünfteerzielungsabsicht. Eine Veräußerung oder Übertragung innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs kann insbesondere bei ausschließlich erzielten Werbungskostenüberschüssen ein gewichtiges Gegenindiz sein. Als Orientierung nennt die Rechtsprechung regelmäßig einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren.

Merksatz Eigentum allein macht noch keinen Vermieter. Besteht ein tatsächlich ausgeübtes Wohnungsrecht eines Dritten, muss nach dessen Ende eine eigene Vermietungsabsicht des Eigentümers anhand objektiver Umstände neu festgestellt werden.

Praxischeck

• Wer besitzt tatsächlich die wirtschaftliche Dispositionsbefugnis über das Objekt?
• Besteht ein dingliches Wohnungsrecht und wird es ausgeübt?
• Wurde das Wohnungsrecht aufgehoben, ausgesetzt oder zur Ausübung überlassen?
• Gibt es nach Ende des Wohnungsrechts konkrete Vermietungsmaßnahmen?
• Ist das geplante Vermietungskonzept objektiv dokumentiert?
• Sprechen eine kurzfristige Veräußerung oder Übertragung gegen eine dauerhafte Einkünfteerzielungsabsicht?

Prüfungsrelevant Bei § 21 EStG sind Vermietereigenschaft und Einkünfteerzielungsabsicht getrennt zu prüfen. Bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung wird die Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich typisierend vermutet. Fehlt eine vorherige Dauervermietung, müssen objektive Tatsachen die Vermietungsabsicht belegen.