Außerplanmäßige Abschreibung von Gebäuden: AfaA

Die Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) berücksichtigt einen ungewöhnlichen Wertverzehr eines abnutzbaren Gebäudes, der über die normale Gebäude-AfA hinausgeht. Sie kann neben der linearen und grundsätzlich auch neben einer degressiven Gebäude-AfA vorgenommen werden.

Unterkategorie: Gebäude und außergewöhnliche Abnutzung

1. Voraussetzungen

Eine AfaA setzt voraus, dass

• das Gebäude zur Einkünfteerzielung genutzt wird,
• ein außergewöhnliches Ereignis eingetreten ist und
• dadurch die Substanz oder die wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes wesentlich beeinträchtigt wird.

Eine bloße Wertminderung reicht nicht. Sinkende Immobilienpreise, niedrigere Mieten, ein Überangebot oder vorübergehende Rentabilitätsprobleme begründen grundsätzlich keine AfaA, solange das Gebäude weiterhin sinnvoll vermietbar bleibt.

2. Außergewöhnliche technische Abnutzung

Technische Abnutzung liegt bei einem ungeplanten erhöhten Substanzverbrauch vor, insbesondere durch

• Brand,
• Beschädigung,
• teilweise Zerstörung,
• mangelnde Standfestigkeit oder
• sonstige außergewöhnliche Schadensereignisse.

3. Außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung

Wirtschaftliche Abnutzung liegt vor, wenn ein außergewöhnliches Ereignis die wirtschaftliche Einsatzfähigkeit des Gebäudes erheblich einschränkt. Das kann etwa der Fall sein, wenn ein speziell auf einen bisherigen Mieter zugeschnittenes Gebäude nach Beendigung des Mietverhältnisses kaum noch an Dritte vermietbar oder anderweitig sinnvoll nutzbar ist.

4. Keine AfaA bei Baumängeln und Erwerbsmängeln

Baumängel, Planungsfehler oder eine vereinbarungswidrig kleinere Wohnfläche rechtfertigen regelmäßig keine AfaA. Das gilt auch, wenn die Mängel erst nach Fertigstellung entdeckt werden.

Auch Mängel, die bereits beim Erwerb vorhanden waren, führen grundsätzlich nicht zur AfaA. Maßstab ist das Gebäude in dem Zustand, in dem es angeschafft wurde; der bestehende Mangel ist bereits in den Anschaffungskosten berücksichtigt.

5. Gebäudeabbruch

Wird ein bisher vermietetes Gebäude ohne ursprüngliche Abbruchabsicht abgerissen, um ein neues, ebenfalls der Einkünfteerzielung dienendes Gebäude zu errichten, können die restlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Abbruchjahr grundsätzlich als AfaA abziehbar sein.

Wurde das noch nutzbare Gebäude dagegen bereits in Abbruchabsicht erworben, gehören der Gebäuderestwert und die Abbruchkosten regelmäßig zu den Herstellungskosten des Neubaus.

Keine AfaA kommt insbesondere in Betracht, wenn

• der Abbruch allein dem Verkauf eines unbebauten Grundstücks dient oder
• das Gebäude aus privaten Gründen für einen selbst genutzten Neubau beseitigt wird.

6. Zeitpunkt und Folgewirkung

Die AfaA ist in dem Veranlagungszeitraum vorzunehmen, in dem die außergewöhnliche Abnutzung eingetreten ist, spätestens im Jahr ihrer Entdeckung. Ein Wahlrecht, die Abschreibung bis zur Klärung einer Versicherungsleistung aufzuschieben, besteht nicht.

Die AfaA mindert die verbleibende AfA-Bemessungsgrundlage. Ab dem folgenden Jahr wird die normale Gebäude-AfA aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich der AfaA berechnet. Der bisherige AfA-Satz bleibt grundsätzlich bestehen, sofern sich nicht zugleich die Nutzungsdauer ändert.

7. Versicherungsleistungen

Eine Versicherungsentschädigung ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung insoweit als Einnahme zu erfassen, wie sie einen zuvor durch AfaA steuerlich berücksichtigten Wertverlust ersetzt.

8. Grund und Boden

Für Grund und Boden ist eine AfaA grundsätzlich ausgeschlossen, weil er nicht abnutzbar ist. Eine reine Wertminderung des Grundstücks kann daher nicht über § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG berücksichtigt werden.

Praxis-Check: 1. Diente das Gebäude weiterhin der Einkünfteerzielung? 2. Liegt ein außergewöhnliches Ereignis vor? 3. Ist die Substanz oder Nutzungsmöglichkeit tatsächlich beeinträchtigt? 4. Handelt es sich nur um einen Marktwert- oder Mietrückgang? 5. Bestand der Mangel bereits bei Herstellung oder Erwerb? 6. Bei Abbruch: Wann entstand die Abbruchabsicht und welchem Zweck dient der Neubau? 7. In welchem Jahr trat die Abnutzung ein oder wurde sie entdeckt? 8. Gibt es eine Versicherungsentschädigung?

Merksatz: AfaA ist keine allgemeine Korrektur für gesunkene Gebäudewerte. Erforderlich ist ein außergewöhnlicher technischer Substanzverlust oder eine erhebliche Einschränkung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit eines zur Einkünfteerzielung bestimmten Gebäudes.

Rechtsstand: 2026.