Immobilienverkauf: Vorsteuerabzug, Option und § 15a UStG
Voraussetzungen und Auswirkungen des Vorsteuerabzugs bei Immobilien, insbesondere bei Option zur Umsatzsteuer, geänderter Verwendungsabsicht, Leerstand, Veräußerung und Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG; die bereitgestellte Quelle bezieht zudem Beraterkosten ausdrücklich in die Prüfung ein.
Immobilienverkauf, Option und Vorsteuerabzug
Die Quelle behandelt die Voraussetzungen und Auswirkungen des Vorsteuerabzugs bei Immobilienverkäufen, insbesondere im Zusammenhang mit der Option zur Umsatzsteuer und § 15a UStG, und geht explizit auf Beraterkosten ein.
Fundstelle: Rn. 18–20.
UStAE 9.2
Der UStAE 9.2 behandelt die Voraussetzungen und Grenzen des Vorsteuerabzugs bei steuerfreien und steuerpflichtigen Immobilienumsätzen sowie die Option zur Steuerpflicht. Dies betrifft unmittelbar die Problematik des Vorsteuerabzugs im Zusammenhang mit dem Verkauf einer zuvor zur Umsatzsteuer optierten Immobilie.
BFH 10.11.2003 – V B 134/02, BeckRS 2003, 25002860
Die Entscheidung behandelt die Voraussetzungen und die Berichtigung des Vorsteuerabzugs bei geänderter Verwendung einer Immobilie und ist damit für die Problematik des Vorsteuerabzugs im Zusammenhang mit dem Verkauf einer zuvor zur Umsatzsteuer optierten Immobilie relevant.
UStAE 15a.3
Der UStAE 15a.3 behandelt die Berichtigung des Vorsteuerabzugs bei Änderung der Verhältnisse, insbesondere im Zusammenhang mit Immobilien und deren Nutzung. Er ist daher für die Frage nach dem Vorsteuerabzug bei einem Verkauf nach vorheriger Option relevant.
Beispiel: Verwendungsabsicht vor der erstmaligen Verwendung
Die abziehbaren Vorsteuerbeträge nach § 15 UStG belaufen sich vor dem Zeitpunkt der erstmaligen Verwendung auf 100.000 €.
Im Jahr 01 beabsichtigte der Unternehmer und legte schlüssig dar, das Gebäude nach Fertigstellung zu 100 % für zum Vorsteuerabzug berechtigende Zwecke zu verwenden.
Im Jahr 02 beabsichtigte der Unternehmer dagegen, das Gebäude nach Fertigstellung zu 0 % für zum Vorsteuerabzug berechtigende Zwecke zu verwenden.
Das Gebäude steht nach der Investitionsphase ein Jahr leer, nämlich im Jahr 03. Ab dem Jahr 04 wird das Gebäude zu 100 % für zum Vorsteuerabzug berechtigende Umsätze verwendet.
Berechnung
• Insgesamt in Rechnung gestellte Umsatzsteuer: 400.000 € • Ursprünglicher Vorsteuerabzug (25 %): 100.000 € • Zeitpunkt der erstmaligen Verwendung: 01.01.04 • Dauer des Berichtigungszeitraums: 01.01.04 bis 31.12.13 • Tatsächliche zum Vorsteuerabzug berechtigende Verwendung im Berichtigungszeitraum: ab Jahr 04 = 100 % • Änderung der Verhältnisse: ab Jahr 04 = 100 % statt 25 %, also 75 Prozentpunkte • Berichtigung / Vorsteuererhöhung pro Jahr ab Jahr 04: 75 Prozentpunkte von 1/10 von 400.000 € = 30.000 € jährlich
Leistungsbezüge während des Leerstands vor der erstmaligen Verwendung
Auch für Leistungsbezüge während des Leerstands vor der erstmaligen Verwendung richtet sich der Vorsteuerabzug nach der im Zeitpunkt des jeweiligen Leistungsbezugs gegebenen Verwendungsabsicht. Hierzu wird auf Abschnitt 15.12 Abs. 2 bis 2b UStAE verwiesen.
Beginn des Berichtigungszeitraums bei unentgeltlicher Überlassung
Wird ein dem Unternehmen zugeordnetes Wirtschaftsgut zunächst unentgeltlich überlassen, beginnt der Berichtigungszeitraum mit der unentgeltlichen Überlassung. Dies gilt unabhängig davon, ob die unentgeltliche Überlassung zu einer steuerbaren unentgeltlichen Wertabgabe führt.
Ende des Berichtigungszeitraums
Endet der maßgebliche Berichtigungszeitraum während eines Kalenderjahres, sind nur die Verhältnisse zu berücksichtigen, die bis zum Ablauf dieses Zeitraums eingetreten sind.
Beispiel zum Ende des Berichtigungszeitraums
Der Berichtigungszeitraum für ein Wirtschaftsgut endet am 31.08.01. In diesem Kalenderjahr hat der Unternehmer das Wirtschaftsgut bis zum 30.06. nur zur Ausführung zum Vorsteuerabzug berechtigender Umsätze und vom 01.07. bis zum 09.10. ausschließlich zur Ausführung nicht zum Vorsteuerabzug berechtigender Umsätze verwendet. Am 10.10.01 veräußert er das Wirtschaftsgut steuerpflichtig.
Bei der Berichtigung des Vorsteuerabzugs für das Jahr 01 sind nur die Verhältnisse bis zum 31.08. zu berücksichtigen. Da das Wirtschaftsgut in diesem Zeitraum sechs Monate für zum Vorsteuerabzug berechtigende und zwei Monate für nicht zum Vorsteuerabzug berechtigende Umsätze verwendet wurde, sind 25 % des auf das Jahr 01 entfallenden Vorsteueranteils nicht abziehbar.
Die auf die Zeit ab 01.09.01 entfallende Verwendung und die Veräußerung liegen außerhalb des Berichtigungszeitraums und bleiben deshalb bei der Prüfung, inwieweit eine Änderung der Verhältnisse gegenüber dem ursprünglichen Vorsteuerabzug vorliegt, außer Betracht.
Endet der Berichtigungszeitraum innerhalb eines Kalendermonats, ist das für die Berichtigung maßgebliche Ende nach § 45 UStDV zu ermitteln.
Hinweis zu Beraterkosten
Die bereitgestellte Quelle weist ausdrücklich darauf hin, dass Beraterkosten im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf in die Vorsteuerprüfung einzubeziehen sind. Weitere Einzelheiten zu deren konkreter Behandlung waren im bereitgestellten Beitrag nicht enthalten und werden hier deshalb nicht ergänzt.