Familienheim: BFH zur unverzüglichen Selbstnutzungsabsicht und Sechs-Monats-Frist

Steuerbefreiung für das Familienheim – BFH zur Selbstnutzungsabsicht

BFH, Beschluss vom 27.05.2026 – II B 41/25

KERNAUSSAGE

Ob ein Familienheim vom Erwerber nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG unverzüglich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmt wurde, ist aufgrund einer Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

Die von der Rechtsprechung entwickelte Sechs-Monats-Frist ist keine starre Ausschlussfrist.

Auch bei einem späteren tatsächlichen Einzug kann die Steuerbefreiung in Betracht kommen, wenn der Erwerber seinen Selbstnutzungsentschluss rechtzeitig gefasst und nach außen dokumentiert hat und die Verzögerung auf Umständen beruht, die er nicht zu vertreten hat.

1. GRUNDLAGEN DER FAMILIENHEIMBEFREIUNG

§ 13 Abs. 1 Nr. 4a bis 4c ErbStG enthält Steuerbefreiungen für die unentgeltliche Übertragung eines Familienheims.

Begünstigt sein können insbesondere:

• lebzeitige Übertragungen zwischen Ehegatten, • Erwerbe von Todes wegen durch Ehegatten, • Erwerbe von Todes wegen durch Kinder, • Erwerbe von Todes wegen durch Enkel, wenn deren Elternteil als Kind des Erblassers bereits verstorben ist.

Bei Erwerben von Todes wegen sind die gesetzlichen Behaltens- bzw. Selbstnutzungsvoraussetzungen zu beachten.

Bei Kindern und begünstigten Enkeln ist die Steuerbefreiung auf eine Wohnfläche von 200 qm begrenzt.

2. UNVERZÜGLICHE BESTIMMUNG ZUR SELBSTNUTZUNG

Beim Erwerb von Todes wegen setzt die Familienheimbefreiung voraus, dass der Erwerber die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmt.

„Unverzüglich“ bedeutet ohne schuldhaftes Zögern.

Entscheidend ist nicht ausschließlich der Tag des tatsächlichen Einzugs.

Zu prüfen ist vielmehr, wann der Erwerber den Entschluss zur Selbstnutzung gefasst hat, wie dieser Entschluss nach außen erkennbar wurde und weshalb die tatsächliche Nutzung gegebenenfalls erst später beginnen konnte.

3. SECHS-MONATS-ZEITRAUM

Nach der bisherigen BFH-Rechtsprechung ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall angemessen.

Innerhalb dieses Zeitraums kann der Erwerber grundsätzlich

• prüfen, ob er selbst einziehen möchte, • notwendige Renovierungsmaßnahmen veranlassen und • den Umzug durchführen.

Wichtig: Nach BFH II B 41/25 handelt es sich bei diesen sechs Monaten nicht um eine starre Ausschlussfrist.

Ein Einzug nach Ablauf von sechs Monaten führt deshalb nicht automatisch zum Verlust der Steuerbefreiung.

4. SELBSTNUTZUNG ERST NACH MEHR ALS SECHS MONATEN

Beginnt die tatsächliche Selbstnutzung erst nach Ablauf von sechs Monaten, steigen die Darlegungsanforderungen.

Der Erwerber muss insbesondere darlegen und glaubhaft machen:

1. Wann hat er sich konkret zur Selbstnutzung entschlossen? 2. Woran lässt sich dieser Entschluss nach außen erkennen? 3. Warum war ein früherer tatsächlicher Einzug nicht möglich? 4. Warum hat der Erwerber die Verzögerung nicht zu vertreten?

Damit kommt der zeitnahen Dokumentation des Selbstnutzungswillens erhebliche Bedeutung zu.

5. SACHVERHALT BFH II B 41/25

Der Erblasser verstarb im Januar 2022.

Sein Sohn war Alleinerbe.

Der Ehefrau des Erblassers wurde durch Vermächtnis ein Wohnrecht am Familienheim eingeräumt.

Bereits im April 2022 erklärten der Sohn und seine Ehefrau nach außen, möglichst schnell in das Objekt einziehen zu wollen. Hintergrund war insbesondere, die Mutter besser pflegen zu können.

Die Mutter zog im Juni 2022 in ein Pflegeheim.

Der Sohn und seine Ehefrau zogen tatsächlich erst fast zwei Jahre nach dem Erbfall in das Familienheim ein.

Das FG Niedersachsen gewährte dennoch die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG.

6. WOHNRECHT DER MUTTER

Das Finanzamt wollte insbesondere geklärt wissen,

• ob die Steuerbefreiung möglich ist, wenn einer dritten Person durch Vermächtnis ein unentgeltliches Wohnrecht eingeräumt wurde und der Erwerber dadurch zunächst an der Selbstnutzung gehindert war, und • ob die Frist zur Beurteilung der unverzüglichen Selbstnutzung erst mit Wegfall eines testamentarisch eingeräumten Wohnrechts beginnt.

Der BFH entschied diese Fragen im Beschwerdeverfahren nicht abstrakt.

Die Nichtzulassungsbeschwerde hatte keinen Erfolg.

Der Streitfall eignete sich nach dem bereitgestellten Beitrag nicht zur grundsätzlichen Klärung dieser Fragen, weil die Wohnberechtigte bereits innerhalb der ersten sechs Monate nach dem Erbfall ausgezogen war.

Daher darf aus BFH II B 41/25 nicht abgeleitet werden, dass ein Wohnrecht generell den Beginn der Sechs-Monats-Betrachtung verschiebt.

7. ENTSCHEIDEND: RECHTZEITIG NACH AUSSEN DOKUMENTIERTER WILLE

Im konkreten Fall hatte der Sohn seinen Willen zur Selbstnutzung bereits innerhalb des Sechs-Monats-Zeitraums nach außen kundgetan.

Damit bestand ein wesentliches Indiz dafür, dass die Wohnung rechtzeitig zur eigenen Nutzung bestimmt worden war.

Der tatsächliche Einzug erfolgte zwar erst fast zwei Jahre nach dem Erbfall.

Nach den für den BFH bindenden Feststellungen des FG war ein früherer Abschluss der erforderlichen Renovierungsmaßnahmen jedoch nicht möglich.

Die Verzögerung stand deshalb der Begünstigung im konkreten Fall nicht entgegen.

8. SELBSTNUTZUNGSABSICHT ALS INNERE TATSACHE

Die Absicht, eine Immobilie selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, ist eine innere Tatsache.

Sie kann deshalb regelmäßig nur anhand äußerer Umstände festgestellt werden.

Als mögliche Nachweise bzw. Indizien kommen je nach Sachverhalt beispielsweise in Betracht:

• zeitnahe Beauftragung von Handwerkern, • Renovierungs- und Sanierungsplanung, • Angebote und Aufträge, • Kommunikation über den geplanten Einzug, • Kündigung der bisherigen Wohnung, • Umzugsplanung, • Finanzierungsunterlagen, • Bauanträge oder Genehmigungsverfahren, • sonstige nach außen erkennbare Vorbereitungshandlungen.

Entscheidend bleibt stets die Gesamtwürdigung des konkreten Falls.

9. RENOVIERUNGSVERZÖGERUNGEN

Renovierungsarbeiten können einen Einzug über den Sechs-Monats-Zeitraum hinaus verzögern, ohne dass dadurch automatisch die Steuerbefreiung verloren geht.

Entscheidend ist insbesondere:

• Wurden die Arbeiten zeitnah begonnen bzw. veranlasst? • Wurden sie angemessen gefördert? • Was war Ursache der Verzögerung? • Konnte der Erwerber diese Ursache beeinflussen? • Ist der Selbstnutzungsentschluss währenddessen durchgehend erkennbar geblieben?

Eine bloße Behauptung, Renovierungsarbeiten hätten länger gedauert, reicht nicht zwingend aus. Die Gründe sollten belegbar sein.

10. GESAMTWÜRDIGUNG STATT STARRER FRIST

Die Entscheidung verdeutlicht:

Sechs Monate sind ein wichtiger Orientierungszeitraum, aber keine mechanische Alles-oder-nichts-Grenze.

Bei einem Einzug innerhalb von sechs Monaten spricht regelmäßig viel für eine unverzügliche Selbstnutzung.

Bei einem späteren Einzug ist die Befreiung nicht ausgeschlossen, der Steuerpflichtige trägt jedoch eine deutlich höhere Darlegungs- und Glaubhaftmachungslast.

PRAXIS-CHECKLISTE § 13 ABS. 1 NR. 4c ErbStG

1. Handelt es sich um ein begünstigungsfähiges Familienheim? 2. Hat der Erblasser die Wohnung vor dem Erbfall entsprechend selbst genutzt bzw. greifen die gesetzlichen Voraussetzungen? 3. Gehört der Erwerber zum begünstigten Personenkreis? 4. Bei Kindern/Enkeln: Wohnfläche über 200 qm? 5. Wann ist der Erbfall eingetreten? 6. Wann hat der Erwerber erstmals den Entschluss zur Selbstnutzung gefasst? 7. Wie wurde dieser Entschluss nach außen dokumentiert? 8. Wann wurden Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen begonnen? 9. Wann wurden Handwerker beauftragt? 10. Wann war ein tatsächlicher Einzug objektiv möglich? 11. Wann erfolgte der tatsächliche Einzug? 12. Liegen zwischen Erbfall und Einzug mehr als sechs Monate? 13. Falls ja: Welche konkreten Gründe erklären die Verzögerung? 14. Hat der Erwerber diese Gründe zu vertreten? 15. Können Verzögerungsgründe durch Unterlagen nachgewiesen werden? 16. Bestand ein Wohnrecht oder ein anderes tatsächliches/rechtliches Nutzungshindernis? 17. Wann ist dieses Hindernis weggefallen? 18. Wurde trotzdem bereits vorher ein konkreter Selbstnutzungswille dokumentiert? 19. Wurde die Umsetzung des Einzugs nach Wegfall des Hindernisses zügig weiterverfolgt? 20. Sind die gesetzlichen Behaltens- und Selbstnutzungsvoraussetzungen nach dem Einzug weiterhin erfüllt?

MERKSÄTZE

• Die Sechs-Monats-Frist ist keine starre Ausschlussfrist. • Maßgeblich ist eine Gesamtwürdigung aller Tatsachen. • Der Selbstnutzungsentschluss ist eine innere Tatsache und muss durch äußere Umstände erkennbar werden. • Ein Einzug nach sechs Monaten kann weiterhin begünstigt sein. • Je später der Einzug erfolgt, desto wichtiger werden Nachweise über Entschluss, Verzögerungsgründe und fehlendes Verschulden. • Renovierungsverzögerungen können unschädlich sein, wenn sie nicht vom Erwerber zu vertreten sind. • BFH II B 41/25 entscheidet nicht allgemein, dass ein testamentarisches Wohnrecht die Sechs-Monats-Frist erst mit seinem Wegfall beginnen lässt. • Im konkreten Fall war besonders wichtig, dass der Selbstnutzungswille bereits innerhalb von sechs Monaten nach außen dokumentiert worden war.

FUNDSTELLEN

BFH 27.05.2026 – II B 41/25. BFH 06.05.2021 – II R 46/19. § 13 Abs. 1 Nr. 4a, 4b und 4c ErbStG.

Quelle: vom Nutzer bereitgestellter Fachbeitrag zur Entscheidung BFH II B 41/25.