Frankreich 2026: 3-%-Steuer und neue Pflichten bei Immobiliengesellschaften

Frankreich: Für die Immobilienwirtschaft relevante Änderungen 2026

GRUNDLAGE

Am 20.06.2026 wurde in Frankreich das Gesetz zur Bekämpfung von Hinterziehungen im Bereich der Steuern und Sozialabgaben veröffentlicht.

Der zugrunde liegende Fachbeitrag hebt insbesondere zwei für die Immobilienwirtschaft relevante Änderungen hervor: 1. Verschärfungen bei der französischen 3-%-Steuer auf mittelbar oder unmittelbar gehaltene Immobilien. 2. Neue Formpflichten bei der Übertragung von Anteilen an Immobiliengesellschaften.

Daneben nennt der Beitrag allgemein eine Verstärkung der Prüfungsmöglichkeiten der französischen Steuerverwaltung, darunter verlängerte Prüfungs- und Aufbewahrungsfristen. Die Aufbewahrungsfrist für prüfbare Belege und Unterlagen wird danach grundsätzlich von sechs auf zehn Jahre verlängert.

I. FRANZÖSISCHE 3-%-STEUER

Grundsätzlich können in- und ausländische juristische Personen und andere Einrichtungen, die unmittelbar oder mittelbar französische Immobilien halten, einer jährlichen Steuer von 3 % des durchgerechneten Werts dieser Immobilien unterliegen.

Die Steuer dient nach der Darstellung insbesondere dazu, den mittelbaren Immobilienbesitz natürlicher Personen transparent zu machen.

Es bestehen umfangreiche Befreiungstatbestände, beispielsweise für bestimmte betrieblich genutzte Immobilien, Bagatellbeteiligungen und besondere Personengruppen wie börsennotierte Gesellschaften.

BISHERIGE BEFREIUNGSMÖGLICHKEIT

Gesellschaften bzw. Einrichtungen mit Sitz in der EU oder in einem qualifizierenden DBA-Staat, die keine allgemeine Befreiung nutzen konnten, konnten sich bislang insbesondere auf zwei Wegen von der Steuer befreien:

• jährliche Erklärung mit Offenlegung des mittelbaren französischen Grundbesitzes und der Gesellschafter oder • einmalige Verpflichtungserklärung, die entsprechenden Informationen auf Anfrage der französischen Verwaltung zur Verfügung zu stellen.

ÄNDERUNG AB 2027

Die zweite Möglichkeit – die einmalige Verpflichtungserklärung – wird gestrichen.

Ab 2027 ist damit nach dem Beitrag grundsätzlich die jährliche Erklärung erforderlich, wenn die entsprechende Befreiung beansprucht werden soll.

Steuerpflichtige, die bislang nur eine Verpflichtungserklärung abgegeben hatten, müssen sich deshalb auf die jährliche elektronische Erklärung umstellen.

Da die Erklärung ausschließlich digital eingereicht werden kann, kann eine Registrierung in Frankreich erforderlich werden.

NEUER EMPFANGSBEVOLLMÄCHTIGTER

Erklärende Einheiten ohne Niederlassung in Frankreich müssen einen in Frankreich ansässigen Empfangsbevollmächtigten bestellen.

An diesen kann der französische Fiskus den relevanten Schriftverkehr wirksam zustellen.

Wichtig: • Der Empfangsbevollmächtigte übernimmt nach dem Beitrag keine gesamtschuldnerische Haftung für die Steuer. • Seine Benennung berechtigt ihn nicht automatisch dazu, die Steuererklärung für die ausländische Einheit einzureichen. • Für die Abgabe der Erklärung ist gegebenenfalls eine gesonderte Vollmacht erforderlich.

WIRD KEIN EMPFANGSBEVOLLMÄCHTIGTER BENANNT

Fehlt ein benannter Vertreter, kann nach der dargestellten Neuregelung eine wirksame Zustellung an diejenige Einheit erfolgen, die der französischen Immobilie in der Beteiligungskette am nächsten steht – regelmäßig also an die unmittelbare Eigentümergesellschaft.

PRAXISRISIKO BEI BETEILIGUNGSKETTEN

Aufgrund der bereits bestehenden gesamtschuldnerischen Haftung zwischengeschalteter Personen bzw. Einheiten empfiehlt der Beitrag, Beteiligungsketten vollständig zu überprüfen.

Für jede relevante Einheit sollte insbesondere geklärt werden: 1. Besteht eine allgemeine Befreiung? 2. Falls nein: Ist ab 2027 eine jährliche Erklärung erforderlich? 3. Ist die Einheit für die elektronische Abgabe registriert? 4. Wurde ein französischer Empfangsbevollmächtigter bestellt? 5. Kommen alle weiteren Gesellschaften in der Beteiligungskette ihren Erklärungspflichten nach?

II. IMMOBILIENGESELLSCHAFTEN

Das französische Steuerrecht enthält besondere Vorschriften für Gesellschaften, deren Vermögen überwiegend aus in Frankreich belegenen Immobilien besteht.

Die Grundidee besteht darin, Anteile an solchen Gesellschaften steuerlich teilweise ähnlich wie die unmittelbar gehaltene Immobilie zu behandeln.

DEFINITION FÜR REGISTERSTEUERZWECKE

Nach dem Beitrag gilt für Zwecke der französischen Registersteuer als Immobiliengesellschaft grundsätzlich eine in- oder ausländische Gesellschaft, deren Aktiva

• am Tag der Veräußerung oder • im vorangegangenen Jahr

mehrheitlich aus in Frankreich belegenen Immobilien bestehen bzw. bestanden.

REGISTERSTEUER

Für die Veräußerung von Anteilen an einer solchen Immobiliengesellschaft nennt der Beitrag eine Registersteuer von 5 %.

Zum Vergleich: • sonstige Gesellschaftsanteile: 3 %, • Aktiengesellschaften: 0,1 %.

NEUE FORMPFLICHT FÜR ANTEILSÜBERTRAGUNGEN

Das neue Gesetz verlangt nach der Darstellung, dass die Übertragung von Anteilen an solchen Immobiliengesellschaften künftig

• notariell beurkundet oder • von einem Rechtsanwalt oder • von einem Steuerberater / expert comptable

gegengezeichnet wird.

Zweck ist insbesondere, die für Immobilienübertragungen bestehenden Maßnahmen zur Geldwäschebekämpfung auch bei Anteilsübertragungen sicherzustellen.

RECHTSFOLGEN BEI VERSTOSS

Ohne die vorgeschriebene notarielle Beurkundung bzw. Gegenzeichnung kann die Anteilsübertragung nach dem Beitrag nicht mehr eingetragen werden.

Besonders wichtig: Ein Verstoß gegen die Formvorschrift führt nach der dargestellten Neuregelung zur Nichtigkeit der Übertragung.

PRAXIS-CHECKLISTE FRANZÖSISCHER IMMOBILIENBESITZ

Bei deutschen bzw. internationalen Strukturen mit französischen Immobilien prüfen:

1. Welche Gesellschaft hält die französische Immobilie unmittelbar? 2. Welche Gesellschaften bzw. Personen halten sie mittelbar? 3. Fällt eine Einheit grundsätzlich in den Anwendungsbereich der 3-%-Steuer? 4. Greift eine allgemeine Befreiung? 5. Wurde bislang die einmalige Verpflichtungserklärung genutzt? 6. Muss deshalb ab 2027 auf die jährliche Erklärung umgestellt werden? 7. Ist die erforderliche elektronische Registrierung vorhanden? 8. Hat jede ausländische erklärungspflichtige Einheit einen französischen Empfangsbevollmächtigten? 9. Ist gegebenenfalls eine gesonderte Vollmacht für die Erklärungserstellung/-abgabe erforderlich? 10. Werden die Pflichten auf allen Ebenen der Beteiligungskette eingehalten? 11. Bei Anteilsverkauf: Qualifiziert die Gesellschaft als französische Immobiliengesellschaft? 12. Wie hoch ist die Registersteuer? 13. Ist die neue notarielle Beurkundung bzw. Gegenzeichnung sichergestellt? 14. Sind die geldwäscherechtlichen Anforderungen berücksichtigt? 15. Sind die verlängerten französischen Aufbewahrungsfristen berücksichtigt?

MERKSÄTZE

• Französische Immobilien in internationalen Beteiligungsstrukturen können die 3-%-Steuer auslösen. • Ab 2027 entfällt nach dem Beitrag die bisherige Befreiungsmöglichkeit über eine einmalige Verpflichtungserklärung. • Stattdessen wird grundsätzlich die jährliche Erklärung erforderlich. • Ausländische erklärende Einheiten müssen einen französischen Empfangsbevollmächtigten benennen. • Der Empfangsbevollmächtigte haftet nicht automatisch für die Steuer und erhält nicht automatisch Erklärungsvollmacht. • Bei Immobiliengesellschaften kann die Anteilsveräußerung einer französischen Registersteuer von 5 % unterliegen. • Die Übertragung solcher Anteile unterliegt künftig einer besonderen Formpflicht. • Ein Formverstoß kann zur Nichtigkeit der Anteilsübertragung führen. • Bei Beteiligungsketten müssen die Pflichten jeder relevanten Einheit geprüft werden.

HINWEIS

Der Eintrag bildet die im zugrunde liegenden Fachbeitrag dargestellten Änderungen des am 20.06.2026 veröffentlichten französischen Gesetzes ab. Bei konkreten Transaktionen sind der französische Gesetzestext, aktuelle Verwaltungsanweisungen und die jeweils geltenden Verfahrensvorschriften zusätzlich zu prüfen.